房地产继承、赠与的契税问题

房地产继承、赠与的契税问题

契税，是指在房屋或者建设用地使用权发生买卖、赠与、交换等权属转移行为时，承受方或者受赠单位或个人应缴纳的一种税。近几年来，随着人们居住条件的改善，房屋买卖日益活跃，伴随人们产权意识的增强，房屋的赠与、继承和分析也随之逐年增加，在契税征收工作中，对于房地产的继承、赠与、分析遇到一些实际问题，在此提出自己的浅见，期待同行共同探讨：
一、目前公证机关出具公证书的现状

根据建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》有关规定及要求，继承、受赠、分割的房地产登记时，房地产登记机构往往要求登记人出具公证书。公证机构出具的公证书，对于被继承人夫妻双方死亡的，出具的公证书没有区别，都是继承公证。但对于被继承人夫妻一方死亡的，以及如何认定家庭共有财产，对家庭共有财产的分割，各个公证机构出具的公证书有差别，主要表现在以下两个关键方面：

（一）被继承人配偶健在的继承问题。被继承人一方死亡，而其配偶仍然健在，房地产过户给其中的晚辈法定继承人，对被继承人死亡的遗产份额的处理相同，都作为法定继承，而对另一半遗产的处理，（笔者都按照没有特别约定，或者没有婚前财产公证，作为婚后共同财产处理。）出具的公证书的方式各地有所不同：一半是遗产继承，这一点相同，对另一半房地产如何处理，有两种方式：一种是公证机构将健在配偶的一半房地产作为赠与处理，一种是继承了遗产的一人（或数人）和健在配偶共有房地产，然后公证机构作为家庭共有财产分割处理。

（二）家庭内部析产问题。在家庭成员的房屋权属登记人健在的情况下，对于登记在长辈名下的房地产过户到晚辈问题，有的公证机构实行分割的办法，其他家庭成员自愿放弃应得的份额，而只有其中一个家庭成员分得该房地产；而有的公证机构则实行赠与的办法，出具赠与协议公证。

上述分割房地产的公证书，合理避开了房地产承受人应缴纳的契税。可以看出，之所以存在财产分割的问题，关键在于怎样认定家庭共同共有财产的问题。

二、有关房地产共同共有、继承的法律规定

（一）《婚姻法》中有关房地产共同共有的规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有：继承或赠与所得的财产，其他应当归共同所有的财产。夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，为共同所有。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻有相互继承遗产的权利。父母和子女有相互继承遗产的权利。

可见《婚姻法》规定的夫妻共同所有的房地产，并没有特别约定为家庭共同所有，只是规定了子女可以继承父母的遗产。

（二）《继承法》关于继承房地产的规定：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的房屋、储蓄和生活用品、公民的其他合法财产。继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。继承人协商同意的，也可以不均等。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。

以上可见，财产继承发生在被继承人死亡之时，被继承人死亡，其近亲属依据死亡人生前留下的遗嘱，没有遗嘱的按法律规定继承，而生前财产是不能继承的，生前财产给法定继承人也只能是赠与。
通过《继承法》和《婚姻法》的规定明确，夫妻共同生活期间购置、继承取得的房地产为共同财产，一般来说未成年子女不作为共同财产的共有人，因为未成年子女没有经济来源，只是纯粹的消费者，没有收入，不可能出资共同购买房地产。

（三）《物权法》关于不动产实行登记的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

（四）分家析产的法律性质—赠与和财产分割的结合。关于分家析产，未见法律有明文规定。分家析产建设部官方说法为房地产分割。析产的法律性质，有两种观点。一种观点认为，分家是一种赠与性，即父母将自己所有的财产赠与给子女。另一种观点认为，分家是对家庭共同财产的分割。笔者认为这两种观点都有失偏颇，应当认为分家是赠与与家庭共同财产的分割两种法律行为的结合。

（五）如何正确理解房地产分割的行为。分家析产，是家庭成员间的矛盾、纠纷或其他原因，不愿意再继续共同生活在一起而对家庭中的家庭共有财产进行分割处分的活动。家庭房地产分析行为有这样的设定前提：一是全体家庭成员必须是共同生活在一起的，而现在我国家庭大多是不生活在一起的，儿女成家后即分开；二是分家析产的财产是指全体家庭成员共同创造、共同享有的财产。三是分家析产只能是分割家庭共有财产，属于家庭成员的个人财产（如继承中配偶先行分得的一半房地产）是不属于分割范畴的。

随着我国房地产法律的日益完善和人们法律意识的增强，对房地产权属登记越来越重视。《城市房地产管理法》发布后登记的房地产，一般来说产权比较明确，不存在产权混合、模糊的问题。至于该法公布前的房地产权属，可根据房地产权属的实际情况，确属共有财产，可以做分析处理；如果没有确凿的证据证明为共有财产，则不宜作为家庭析产处理。至于财产所有权如何变更，则根据财产所有权原有的状况，发生赠与或分割的问题。如果用于分家的财产属父母所有，则是父母对其所有的财产以赠与方式处分；如属家庭成员共同所有，则是共同共有财产的分割；如家庭财产中既有父母所有的财产，又有家庭成员共同所有的财产，则赠与、分割均包括在内。

家庭房地产分析的行为会越来越少，以至于以后会逐步消失。随着中国社会家庭一孩化小型化发展的趋势和人们法律意识的增强，房地产权属会越来越明晰。可以说，之所以存在分家析产的问题，完全是因为以前我国的产权登记制度不完善造成的，是中国社会家庭延续至今特殊时期的产物，必将随着《物权法》的实施和产权法律制度的不断完善而最终消失。

三、对几种具体情况的契税征收处理意见

根据《继承法》、《婚姻法》有关条款，国家税务总局关于契税征免的有关规定，对下列继承、分析等承受房地产权属的契税征免问题提出以下浅见：

（一）根据国家税务总局《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函[1999]391号），按照《婚姻法》第十七条规定，属于夫妻共同财产的房地产，夫妻双方产权共有人之间的变动，不征收契税。

（二）根据《继承法》第二、三条规定，被继承人死亡法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承房地产，按照国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号），不征收契税。

（三）根据《继承法》第二十六条规定，夫妻双方共有的房地产，在其中一方死亡后，由法定继承人共同继承，不征收契税；其他法定继承人承受健在配偶所有的一半房地产（财产没有特别约定，或者没有婚前财产公证），依房地产价值一半按赠与全额征收契税。

（四）按照《继承法》第十六条规定，非法定继承人根据遗赠承受死者生前的房地产权属，根据国税函〔2004〕1036号批复规定，按赠与全额征收契税。

（五）房地产分析是共有财产的分割行为，对能够提供确切证据,证明为共有财产的房地产权属分析，对承受者不征收契税，不能提供确切证据的，视同关系人之间的赠与行为，照章全额征收契税。

四、房地产权属承受人向征收机关办理征免手续提供的资料

（一）共同共有财产证明，需出具结婚证或离婚判决（协议）书、离婚证、共同投资（竞买）房地产合同、房地产权属初始登记资料中记载的共有产权人等。

（二）家庭成员关系证明提供户口本，或户口所在单位出具的家庭关系证明。死亡证明，需提供户口注销登记簿。

（三）原房屋所有权证、建设用地使用证。

（四）原办理产权证时已完契税证明；属于免税的，提供免税证明。

（五）承受房地产权属人的身份证。

（六）继承、赠与、析产公证书。