横梁过低影响卧室使用开发商被判补偿购房人

本报洛阳4月30日电 今天，河南省洛阳市涧西区人民法院宣判一起因横梁过低导致进出卧室受限而引发的房屋买卖纠纷案件，法院一审判决开发商补偿购房者2.15万元。

　45岁的罗先生是民营企业家，近年来事业有成，打算改善一下居住环境，多方比较后相中洛阳市繁华地段一幢19层高的商住楼后，选中了15层一套160多平方米的复式房。罗先生看了样板房和平面图，全家人非常满意，2007年5月与开发商签订购房合同。10月份，满心欢喜的罗先生拿到钥匙一打开房门就被眼前的情况惊呆了：这套楼房不仅和样板房不一样，与其他相同户型的房屋也不一样，次卧中间正上方有一道0.5米宽、3米长的横梁，离地面净高只有1.73米。如果装修再垫高5厘米，身高1.76米的罗先生在房间活动时，稍有不慎就会和房梁亲密接触。咨询开发商后，罗先生才知道这套房屋位于楼的东端，由于整栋楼房水平方向的抗风需要，设计时将横梁予以了加宽加高。不幸地是，这条横梁正好从罗先生次卧正上方穿过。

　罗先生为此找开发商协商处理事宜时，由于房价以每月每平方米近百元的速度增长，抱着皇帝女儿不愁嫁心态的开发商张口就说：不想要可以退房，违约金我们照付，其他的免谈。

　如果退房，罗先生的损失更大，如果不退，想着每一天都要低着头过日子，无比压抑的罗先生一怒之下诉诸法院，要求开发商经济赔偿。

　庭审中，开发商辩称双方的商品房买卖合同并没有约定按样板房交房，房屋的交接以合同为准，且次卧房梁高度1.73米并不影响使用。因罗先生拒绝缴纳水电费，物业掐断水电才引发这场纠纷。

　法院审理后认为，被告开发商出售的房屋中梁底高度仅有1.73米，影响了房屋的正常使用，因此所售房屋存在质量瑕疵。被告开发商辩称其房屋符合规定，缺少相关依据，其辩解意见不予采信。同时，开发商在销售时也未对原告罗先生如实履行告知义务，因此应对其所售房屋承担瑕疵担保义务。

法官说法

瑕疵担保不因交付而免除

　本案宣判后，审判长张朕法官对判决理由予以了解答，认为本案主要涉及三个层次问题。

　　首先是举证责任的分配。本案原告提供相关证据，证明房梁高度低于正常人的身高，影响了日常使用。根据建设部发布的《住宅设计规范》，普通住宅中卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且面积不应大于室内使用面积的三分之一。因此，房屋存在质量瑕疵问题是不争的事实。

　　其次，开发商应对所售房屋承担瑕疵担保义务。所谓瑕疵担保义务，是指卖方所出售的标的物要符合法律规定和合同约定，且该义务并不因房屋交付而免除。使用过程中，购房者对房屋存在的问题仍可要求开发商予以解决。本案中，原告可以选择行使合同的解除权或要求经济赔偿。由于房地产市场不断走高，原告选择经济赔偿的诉求，更有利于维护自己的权益。

最后，赔偿损失的数额双方在合同中没有约定时，应结合违约责任的范围确定。原告称影响使用的面积为20余平方米，而开发商称仅有16平方米，对此，原告负有举证义务，如果不能提供支持其主张的证据，则应采信被告认可的面积作为赔偿范围。根据双方合同的单价，该部分房款约为4.3万元，考虑到该部分仍有一定使用功能，这些费用减半后作为违约金数额比较适宜。