南通濠银房地产开发公司诉葛亮房屋买卖合同纠纷案

上诉人（原审被告）南通濠银房地产开发公司(以下简称濠银公司），住所地南通市华艺大厦B楼。

法定代表人洪远富，濠银公司董事长。

委托代理人石金荣，江苏南通平帆律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）葛亮，女，1978年1月6日生，汉族，东南大学学生，住南京市四牌楼2号东南大学学生宿舍。

委托代理人鲁民、陆在和，江苏当代国安律师事务所律师。

上诉人濠银公司因与葛亮房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2001）通中民初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2002年6月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2002年7月5日公开开庭进行了审理。上诉人濠银公司的委托代理人石金荣，被上诉人葛亮的委托代理人鲁民、陆在和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经审理查明，1999年5月30日，葛亮委托其父葛兴元与濠银公司洽谈购房事宜，经过协商，双方订立了一份《认购商品房意向书》（下称《意向书》），约定：一、葛亮认购濠银公司开发的北濠山庄B-5号别墅，建筑面积280平方米(最终以房管部门核定面积为准)。二、房屋价格为—次性定价，每平方米5000元，房价总额为1400000元。三、付款时间为：1、签订意向书时首批交付房款总额的30％，计420000元，其中定金计140000元；2、1999年10月30日前支付房款总额的30％计420000元；3、1999年12月30日前支付房款总额的20％计280000元。4、2000年7月30日房屋交付前交足全部余款。四、房屋交付时间暂定为2000年7月30日，延期或提前时间在两个月内。五、本意向书经双方签字盖章，并交足首批购房款方可生效；濠银公司不得随意改变本意向书所明确的房源，否则葛亮有权要求退房，濠银公司按银行同期贷款利率退还本息；葛亮终止本意向书，按房款总额的10％承担违约金；葛亮按本意向书约定时间提前交款的，提前交款部分濠银公司按银行同期贷款利率在房屋结算时冲减，葛亮未按意向书中约定时间付款的，逾期由葛亮对逾期房款承担贷款利息。本意向书与正式合同具有同等法律效果。同日，葛亮向濠银公司交付了5000元购房预付款。次日，葛亮通过其父在江苏省证券公司南通市环城南路营业部帐户汇给濠银公司购房预付款415000元。2000年6月14日，葛亮第三次向被告支付了购房预付款350000元。

北濠山庄施工建设过程中，濠银公司在未征得葛亮同意的情况下，对B-5号别墅结构进行了调整，该调整也未报请南通市规划局批准。由于南通市人民政府对濠河规划进行了调整，濠银公司在约定交房期限届满时未能向葛亮交付房屋。

濠银公司于2000年1月21日领取了北濠山庄的建设工程规划许可证；2000年2月2日领取了商品房销售许可证；2001年5月23日，经南通市房管局产权监理处核定，5号楼(即B-5号别墅)建筑面积为279.76平方米，阁楼面积为80.74平方米。

2001年6月，濠银公司开发的北濠山庄竣工后，濠银公司通知被上诉人办理房屋结算。2001年6月16日，葛亮之母邱蔚去濠银公司，濠银公司将其事先填好的商品房结算清单交由邱蔚签收。该结算单上标明，北濠山庄5号楼建筑面积为279.76平方米，阁楼面积为80.74平方米，阁楼单价为1500元／平方米，阁楼总价为121110元；被上诉人未按约付款利息为12626.25元；结算房价为1532536．25元；其他应收费用，1、庭院费用145.8×500=72900元，2、遥控车库门6000元，3、有线电视初装费350元，4、一次性生活垃圾清运费419.64元，合计79669．64元；合计应交总房款为1612205．89元，已付房款770800元，差额为842205.89元。同日，邱蔚代葛亮交付了购房款42205.89元。事后，葛亮得悉濠银公司擅自加价收费后，即拒绝交纳余欠房款，并与濠银公司进行了交涉。

另外，在濠银公司散发的销售广告中，别墅的条件被宣传为：私家车库进出自如，豪华大厅实用气派，独门独院，名家花园，高贵典雅。

上述事实，有《意向书》、购房款凭据、结算清单、销售广告、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、有关设计图纸资料、南通市政府调整濠河规划的意见等证据证实。

原审法院认为：当事人双方经过协商所签订的《意向书》是双方真实意思表示，该《意向书》具备了商品房销售合同的主要条款，且双方明确该意向书与合同具有同等法律效力。因此，《意向书》应当为确立双方权利义务关系的合同。虽然订立《意向书》时，濠银公司尚未领取北濠山庄的建设工程规划许可证和商品房销售许可证，但在本案诉讼前，濠银公司已领取了上述许可证，因此，《意向书》应认定为有效合同。濠银公司在履行合同过程中，擅自改变房屋结构增加阁楼面积，由于该调整未经有关职能部门批准，不应计入销售面积。濠银公司的广告将“名家花园”作为一个特别条件予以列出，且根据经验法则，别墅也应当包括单独的花园，因此，濠银公司另行收取花园的费用显然没有依据。意向书中未约定遥控车库门需另行收费，所以房款总价中应理解为已包含车库门的价款。

关于葛亮母亲签收商品房结算清单是否构成表见代理的问题。原审法院认为：当事人双方就房屋买卖所进行的结算只是对原合同履行的总结，而并不构成新的约定，即不能理解为对原合同内容的变更。因此，葛亮母亲的行为并不构成表见代理。葛亮在获悉结算清单的内容与原合同约定不符后，事实上也向濠银公司提出了异议，并拒绝按结算单支付余欠购房款。因此，不能以原告母亲签收结算清单这—行为而认定原、被告双方已对房屋销售价重新作出约定。

据此，原审法院判决：一、濠银公司于本判决书发生法律效力之日起一个月内向葛亮交付北濠山庄5号楼。二、葛亮在接受房屋时向濠银公司交付余欠房款人民币588563．75元(其中包含有线电视初装费350元、一次性生活垃圾清运费419.64元)。三、驳回葛亮要求濠银公司支付违约金人民币140000元的诉讼请求。

濠银公司不服一审判决，向本院提起上诉，要求撤销一审判决并驳回被上诉人的诉讼请求，如被上诉人坚持要上诉人交付预订的别墅，则向上诉人付清余款800000元人民币。主要理由：一、上诉人与被上诉人签订《意向书》时，上诉人未取得《建设工程规划许可证》、《商品房销售许可证》，因此《意向书》无效。二、《意向书》是上诉人与被诉人买卖商品房的预约，不具有履行效力。三、被上诉人葛亮的母亲代表葛亮进行结算的行为属典型的表见代理，对葛亮产生法律后果。四、葛亮未完全按意向书约定支付房款，上诉人有权履行解除权，而且有权要求其承担逾期付款违约金的权利。

被上诉人未作答辩，二审庭审中要求驳回上诉，维持原判。

本案的争议焦点是：1、当事人双方1999年5月30日签订的《意向书》是否有效。2、葛亮母亲邱蔚的签字行为是否构成表见代理。3、双方交易行为如何结算。

一、关于《意向书》是否有效的问题

本院认为，上诉人、被上诉人双方经过协商所签订的《意向书》是双方当事人真实意思表示，虽然形式上是双方就商品房买卖磋商过程中达成的意向，但《意向书》具备了商品房销售合同的主要条款，且双方明确《意向书》与合同具有同等法律效力，事实上，双方以后也未就此另行订立合同。因此，《意向书》当为确立双方权利义务关系的合同。虽然订立《意向书》时，濠银公司尚未领取北濠山庄的建设工程规划许可证和商品房销售许可证，但在本案一审诉讼前，濠银公司已领取了上述许可证，同时双方约定《意向书》在双方签字并在被上诉人交足首批购房款后发生法律效力，而上述条件已成就，因此，为维护当事人交易安全，《意向书》应认定为有效合同，双方当事人均应按约履行各自的义务。

二、关于邱蔚的签字行为是否构成表见代理的问题

本院认为，根据有关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或在代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为方构成表见代理。而本案中，被上诉人葛亮在与上诉人濠银公司商谈购房事宜时，其父葛兴元作为委托代理人在《意向书》上签字，其母邱蔚并未被明确授权办理购房事宜；且作为无权代理人的邱蔚在濠银公司提供的结算单上是以自己的名义签字，并非以葛亮的名义签字，故不符合表见代理的法律特征。因此，濠银公司以邱蔚与葛亮之间系亲属关系等理由认为邱蔚的行为即代表葛亮，缺乏足够的事实和法律依据。再者，既然上诉人一、二审中均指称邱蔚签字时被上诉人葛亮的代理人葛兴元也在场，那么，濠银公司更应让葛兴元签字。因此，本案中邱蔚的签字行为不构成表见代理。

三、关于房屋如何结算的问题

本院认为，当事人双方在《意向书》中，约定房屋价格为一次性定价，房价总额为140万元。尽管上诉人强调，双方在《意向书》中约定房屋建筑面积约280平方米，最终以房管部门核定为准，故现应以房管部门核定的建筑面积279.76平方米加上阁楼面积80.74平方米计价。本院认为，双方尽管作此约定，但最终计价面积与约定面积的误差应在合理范围之内。而本案中，被上诉人在事先未经有关部门批准，也未与葛亮协商情况下擅自改变结构，意图通过此举增加销售面积，违反了民事活动中应遵守的诚实信用原则。故上诉人对该商品房主张加收的有关费用，原审法院不予支持是正确的。关于原审法院以葛亮根据工程进度付款不构成违约的认定也并无不当。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉没有事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币21320元，由上诉人濠银公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 夏正芳

代理审判员 王明新

代理审判员 沈明磊

二○○二年八月二十三日

书 记 员 马绍恒