买来的商品房早已被抵押，损失如何赔偿？

编辑同志：
两年前，我花费了18万元从某房产公司购买了一套位于某市文化广场写字楼内的商品房。当时，房产公司承诺在半年内办下房产证。后由于该写字楼消防设施未合格等原因，我一直没能拿到房产证。前不久，我被告之：由于房产开发商无力还贷，将对该写字楼进行拍卖。原来：早在2001年6月，该房产公司就将那幢写字楼抵押给了某商业银行；因无力偿还巨额贷款，濒临破产的房产公司便决定拍卖写字楼；房产公司将房屋出售给我时，故意隐瞒了写字楼已被用于抵押贷款的事实。与我有着相同遭遇的业主共有16户，当大家气愤地找到房产公司，公司的人却告诉我们：“公司破产了，要钱没有，你们通过法律途径解决问题吧。”请问，我们该怎么办？读者徐青
徐青同志：
花钱购买了一套商品房，到头来不仅迟迟未能拿到房产证，还被告之：购买的房屋将要被拍卖。这样的事不论摊到谁的头上，都是很窝火的。问题出在哪里呢？关键在于开发商故意隐瞒了所售房屋早已被用于抵押的事实。要是业主当初知道欲购房屋已被用于抵押，他们是决不会购买这样的“受气”房的。明知脚下是个陷阱，谁还愿意往里跳？很显然，开发商的行为是一种恶意的欺诈行为。对这样的行为，我国法律规定了严厉的处罚措施。
2003年4月28日，最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
该房产公司的行为，即属于上述第（二）款所规定的“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”之情形，除了应赔偿买受人因此所遭受的全部经济损失外，还应承担惩罚性赔偿责任，即另外支付买受人不超过已付购房款一倍的赔款——只要不超过“一倍”，哪怕是等于“一倍”的赔款，均受法律的保护。如你等，花18万元购房，由于开发商存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，依照规定，除了应赔偿你所支付的18万元购房款及其利息、因此次纠纷所造成的直接经济损失外，还可以向你支付18万元以下的惩罚性赔款。
众所周知，人民法院审理案件，实行“告诉才处理”，只有当事人起诉到法院的案件，才能适用上述司法解释的规定进行处理。但如果你们买受人了解了上述司法解释的规定，在处理此纠纷时，便握有了“尚方宝剑”，可以更加成竹在胸，稳操胜券。因为，台湾著名法学家王泽鉴先生说过：“法律原则之确立，可以加强被害人在诉讼外和解之谈判力量。”湖南省会同县人民法院袁仕友

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