房屋交付：各方对交付条件理解不一

◆案例回放：

北京南三环木樨园某项目的100多位业主，因收房质量问题与开发商发生矛盾。业主李先生指出，开发商未出示住宅质量保证书、住宅使用说明书和竣工验收备案表等“三大证件”就催业主收房，业主难以放心。售楼处办公室的孙主任称，办事得要一个过程，住宅质量保证书和住宅使用说明书在交房后才能由物业发给业主。

主持人：开发商交付商品房需具备哪些条件？

刘桂林：在北京，目前房屋交付条件主要有三个：第一，提供竣工验收备案表；第二，提供实测面积；第三，提供“两书”，即住宅质量保证书和住宅使用说明书。同时，从2006年1月1日起，还需提供一户一验的分户验收证明。从2007年开始，北京市建委又出台新政策，要求配套设施也要同步验收，并作为交房条件。需要注意的是，竣工验收备案表是北京市的交付条件，其他省市不一定执行这项制度。按照国务院《建设工程质量管理条例》，交付条件为具备勘察、设计、施工、监理四方联合验收单。

秦兵：交付商品房的条件包括法定条件和约定条件。就法定要件来说，要求有竣工验收备案表、土地使用权证、规划许可证等等。约定条件即业主和开发商在合同中具体约定的内容。取得竣工验收备案表是交付房屋的最低要求，其次再看合同的具体约定。

张翔：交付条件需要根据合同的约定。在合同约定不符合法律规定时，则依照法律规定。

依据《建筑法》的规定，房地产未经验收合格不得交付使用。《消防法》规定建筑物消防未经验收合格不得交付使用。环保验收不合格也不得交付使用。这三点是房屋交付的底线。有些地方当事人双方约定“该房屋经验收合格”交付，但具体什么是合格，就会有很多争议。开发商主张取得四方竣工验收核定表但尚未完成备案即属验收合格，可交付房屋。但若合同约定了取得备案表才可交付，那取得备案表则成为房屋交付的底线。

主持人：建设部《商品房买卖示范合同》及北京市《示范合同》第八条中的商品房经“验收合格”、“综合验收合格”、“分期综合验收合格”分别是什么意思？

刘桂林：它们本身就是模糊的概念。我认为，“验收合格”应当是指达到国务院《建设工程质量管理条例》，即通过四方联合验收。“综合验收合格”也没有明确定义，我的理解是应该包括配套设施、绿化、环保等验收合格。至于“分期综合验收”的概念并不清晰，官方也都没有一个统一的解释。

秦兵：这个问题目前找不到相应的法定解释。我认为，“综合验收合格”是指整个项目验收合格，“分期验收合格”往往指一个楼或一个楼的某一项验收合格。目前，只有竣工验收备案表是各方都一致认可的交付文件。现实中，开发商往往把合同中的可选择项早已事先选好，由不得购房者选择。

张翔：“综合验收”在分期开发中是不可能实现的。“综合验收合格”，我认为是指不仅经建设单位（即开发商）、施工单位、监理单位、设计单位、质量监督站五方工程验收合格，还包括规划验收合格、消防验收合格、环保验收合格以及建设行政主管部门要求提供的一系列文件符合要求。“验收合格”，一般来讲，是指单体工程验收合格，并取得工程备案表。实践中，也有通过合同将“验收合格”约定解释为开发商取得建设单位（即开发商）、施工单位、监理单位、设计单位、质量监督站五方竣工验收合格的文件。“分期综合验收合格”，是指一个住宅小区在分期开发的时候，分期进行的验收。购房者在签署合同时，最好将取得竣工备案表约定为房屋交付的必要条件。

主持人：住宅质量保证书和住宅使用说明书应在何时发放给业主？

刘桂林：“两书”在交房的同时就应交给业主。本案中，“两书”由物业交给业主是不对的，因为物业公司不是买卖合同的一方。目前的做法是物业公司在为业主办理入住手续的时候将“两书”交给业主，这时的物业公司实际上是接受开发商的委托，代理开发商来交“两书”，责任最终仍由开发商承担。

张翔：由物业公司交付“两书”是不可能的。住宅质量保证书和住宅使用说明书必须是由开发商亲自交付，法律要求开发商提供这两个文件，这两个文件也是竣工备案的文件，在交房的同时就应给业主。除非合同有约定，由物业公司代表开发商提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，否则只能由开发商来交付。

中国房地产报