开发商一房二卖系违约

市民张先生近日致信市二中院《袁月全信箱》咨询：

去年底，我与开发商签订了一份商品房预售合同，并预付了房款，但未办理预售登记。今年初，我得知开发商已将这套房屋出售给戴某，戴某现在办理了产证并入住该房。请问我该如何主张权利?

张先生：

《合同法》第6条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”开发商与你签订了商品房预售合同，就应按照合同约定履行义务。此后开发商再将同一套房屋出售，是一种违约行为。

对于违约行为，《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”根据上述规定，你作为守约方，可以要求开发商继续履行双方之间的商品房预售合同约定的义务，将房屋出售给你，也可以解除合同并要求开发商赔偿。

但是，如果这套房屋已由戴某占有，且戴某支付了全部款项，取得了产权证，则这套房屋的物权已由戴某取得，你与开发商之间关于买卖这套房屋的合同事实上无法履行。在这种情况下，你就无法要求开发商继续履行合同向你交付这套房屋，只能要求开发商赔偿损失等。

袁月全