一房二卖赔偿20万违约金

引起社会不小反响的福州长乐市金峰镇城镇建设开发有限公司（以下简称“城镇建设”）“一房二卖”案，近日有了二审结果——福州市中级人民法院就该案作出终审判决：维持原判，解除林某与“城镇建设”之间的预售商品房合同，“城镇建设”一次性返还林某已付购房款７９．２万元及利息，并一次性支付林某违约赔偿金２０万元。

据悉，这是福州市中院在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后审判的首起“一房二卖”案件。

□缘起

买方：开发商恶意违约

林某称，１９９９年８月６日，他与“城镇建设”签订了商住房预售合同，合同约定，林某向“城镇建设”购买宏达商住楼５号楼第一间店一至四层店面，建筑面积２３０平方米，总价款８０万元。林某表示，他根据承建商陈某的通知交付了购房款７９．２万元，但是“城镇建设”却将房屋另卖他人。林某认为，对方的行为已构成恶意违约，故将“城镇建设”和建筑商——“第一开发部负责人”陈某一并告上了长乐市法院，请求法院判决解除合同并承担损失；陈某作为该楼房的建筑商，应对“城镇建设”的违约行为承担连带赔偿责任。

卖方：购房者违约在先

第一被告“城镇建设”认为，双方签订合同后，林某擅自对合同进行修改，添加了“交款额以陈某收条为凭”的内容，故该合同对“城镇建设”没有约束力。另陈某到目前只交纳给公司３７万元，并非７９．２万元。由于林某违约在先，所以才将房屋售予他人，且林某的起诉已超过诉讼时效，故请求法院驳回林某的起诉。

第二被告陈某则表示，７９．２万元中的４２．２万元是他向林某借的钱，并非购房款，他与“城镇建设”之间没有连带赔偿责任。

□一审

诉讼时效未过期限

长乐市法院经审理认为，根据“城镇建设”与陈某所代表的第一开发部签订的承包合同，被告陈某的行为代表“城镇建设”的行为，陈某收取林某款项即为“城镇建设”收取林某款项。双方签订购房合同后，林某向陈某交纳４２．２万元，虽然没有按照合同的约定履行，但仍然在合同履行期限内。既然陈某的行为代表“城镇建设”，那么林某所缴纳的４２．２万元应认定为购房款，可以认定双方对合同的履行方式作了部分变更。

两被告称这笔钱是林某借给陈某的款项，不是购房款，却无法提供相应证据予以证明，法院对他们的辩解未予采纳。

“城镇建设”将林某所购房屋转售他人后，林某多次与“城镇建设”及陈某交涉，长乐市金峰镇政府也曾出面调解过，但双方未能达成和解协议，由于林某一直在主张权利，依据《民法通则》第１４０条的规定，法院认定，被告主张林某起诉已超过诉讼时效依法不能成立。

４２．２万元是借款还是购房款？

长乐市法院经审理查明，１９９８年６月２９日，“城镇建设”将宏达商场房地产开发项目发包给陈某负责的第一开发部，双方签订了承包合同，合同规定：“第一开发部的财务独立核算，自行管理；第一开发部对开发项目有自主经营权……商品房销售订价、自用或出租均由第一开发部自定。”

林某为购房于１９９８年７月２９日、１２月２７日分别向陈某预交购房款１７万元和２０万元，共计３７万元。

１９９９年８月６日，陈某以“城镇建设”第一开发部的名义与林某签订了商住房预售合同，该合同加盖了“城镇建设”公章。合同约定：“林某分三期付房款，若未能及时缴纳第二、三期购房款超过３０天的，按弃权处理，开发商有权将预售房重新出售。”

签订购房合同后，林某又先后３次向陈某交款４２．２万元，这４２．２万元均由陈某以“暂借”形式出具收条，同时注明“此款用于林某房款结算用”。之后，陈某分别３次重新出具了收条，并注明是上一年收款转条。

２０００年７月２５日，“城镇建设”将林某预购的宏达商住楼５号楼第一间店转售他人，并在长乐市房地产管理局进行登记备案。林某知情后，多次与二被告交涉但没有结果，故于２００４年６月向法院提起诉讼。

开发商赔偿２０万元 　 长乐市法院认为，“城镇建设”与林某签订售房合同后，又将该房屋出售给第三人，属“一房二卖”的违约行为。林某关于解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并由“城镇建设”承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的请求，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第８条的规定，法院予以支持。林某主张陈某也应承担连带赔偿责任，没有法律依据，不予支持。

故长乐市法院一审判决，解除林某与“城镇建设”之间的预售商品房合同，“城镇建设”应一次性返还林某已付购房款７９．２万元及利息，并一次性支付林某违约赔偿金２０万元。

□二审

原被告均提出上诉

一审宣判后，原被告双方均不服，提起了上诉。

“城镇建设”在上诉书中称，承建商陈某向林某所借款项属私人债务，“城镇建设”与林某签订的合同并无“交款总额以陈某收条为凭”的约定，该条款是林某加上去的，陈某的借款行为显然是个人行为而不是履行职务的行为，且该项借款也未进入“城镇建设”。陈某虽然在收条上写了“此款用于林某房款结算用”，但陈某只是“城镇建设”的职员，根本无权将自己的私人债务转给公司。

“城镇建设”同时认为，林某没有按照合同的约定支付剩余的购房款，已构成违约，公司依合同约定有权将房产转售。陈某的借款行为并不构成对合同履行方式的变更，一审法院直接认定陈某的行为构成“城镇建设”对合同履行方式的变更没有事实和法律依据。林某没有依照“城镇建设”的通知付清余款，根据合同约定，林某逾期付款超过了３０天，“城镇建设”有权转售房产。

林某则认为法院判决“城镇建设”支付２０万元违约金明显偏低。他表示，根据《福建省房屋消费者保护条例》第１５条第２款的规定，“城镇建设”将房产“一房二卖”的行为已构成欺诈，应双倍赔偿，即应赔偿７９．２万元。同时根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，也可判处“城镇建设”赔偿自己７９．２万元。

福州中院维持原判

福州市中院经审理认为，“城镇建设”具有宏达商住楼１号至５号楼的预售许可证。陈某作为“城镇建设”内设的第一开发部的负责人，根据“城镇建设”与第一开发部签订的开发房地产承包合同授权内容，在“城镇建设”经营范围内，以第一开发部的名义与林某自愿签订商品房预售合同，并加盖了“城镇建设”的公章，体现了双方的真实意思，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。“城镇建设”提出林某向陈某所缴纳的购房款７９．２万元中有４２．２万元系林某借给陈某的款项，不是购房款，但对此说法未能提供相应证据予以证明，法院不予采纳。法院同时认定，“城镇建设”与林某签订售房合同后，又将该房屋出售给第三人，属“一房二卖”的违约行为，故依法作出了维持原判的终审判决。广州国土房管局出招杜绝“一房多售”

为杜绝目前房地产市场出现的一房多售、假按揭、重复抵押等违规现象，广州市国土房管局今年底将启动商品房网上销售管理系统，届时有关楼盘的信息将全部公开，从而遏止“一房多售”的可能性和欺骗性；同时，广州市国土房管局还正酝酿建立房地产监管中心，从执法的力度和角度，加强对房地产市场、房地产交易行为的监管、巡查。而房地产监管中心也将争取在年内成立。

□链接二

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第８条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

中国房地产报

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