开发商一房二卖时，如何承担责任? 是否退一赔一?

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最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第八条规定， 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

本司法解释发布后，出现了一些判令一房二卖的开发商额外赔偿的判例，但极少有案例判决开发商返还房款之外再承担一倍的赔偿责任，即退一赔一。上海中院审结的本判例，可以看作是上海法院适用以上司法解释的裁判尺度，既退一赔半。这个案例有很强的参考意义。

案例
“一房两卖”　房款返还另须赔偿

———从一起案件看惩罚性赔偿的运用

　　近年来，随着房地产市场的火爆，商品房买卖中的不规范现象时有发生。房产商为获取高额利润，将已预售或出售的房屋重复出售给他人，是其中一种比较典型的方式。
　　去年年初，市第二中级人民法院运用相关司法解释，判决“一房两卖”的开发商退还366万元房款之外，还须承担一半房款的惩罚性赔偿。
　　惩罚性赔偿制度的建立，有利于制裁和遏制恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，促进社会诚信制度的确立。这也是本案的意义所在。

　　【案情追溯】

　　A　买房遭“忽悠”

　　2001年11月初，早有购房意向的邢先生和史先生与东兴置业公司签约购买该公司开发的青浦区“梦丹苑”的商用房，并一次结清了全部房款。
　　根据签订的《商品房预售合同》，这处房屋的暂测面积为1100平方米，2002年5月1日前交房。签订的当天，双方就将合同在当地房地产交易中心备了案。
　　为了确保自己的利益不致受损，1个月后，邢先生和史先生又和置业公司签订了一份《补充协议》，再次确认11月初签订的《商品房预售合同》及已经登记备案的情况，协议还特别强调，置业公司不得重复销售这套他们已经购买的房屋。
　　付清366.?3万元房款，有了两份合同，邢先生和史先生这才放下心来。眼看上海的房价日涨夜大，他们暗自庆幸自己下手及时。然而半年后到了该交房的时候，他们忽然发现签了两份合同并且办了登记备案的房子，竟然最终还是落到了别人名下。

　　B　置业公司搞鬼

　　邢先生和史先生多方调查，发现“一房两卖”原来是置业公司一手操办的。
　　2002年7月，一位蔡先生也看中这套房屋，由于先前的购房合同已经在房地产交易中心登记备案，置业公司就先找到交易中心，以邢先生、史先生同意退房为由，申请撤销该房的预售登记备案，并表示“如发生任何责任问题由本公司承担”。这一申请在交易中心居然顺利通过，那套房子很快又被卖给了蔡先生，并且拿到了房屋产权证。
　　眼看几乎已经到手的房子，却被置业公司在交房前另卖给别人，这让邢先生、史先生怎么咽不下这口气。
　　他们向法院提起行政诉讼，要求撤销蔡先生的房地产权证。然而法院认为，根据现行房地产管理规定，房屋所有权以登记为准，邢先生、史先生虽然签订了购房协议，却还未取得所购房屋的所有权，只是与置业公司之间形成了债权债务关系。
　　因此，对要求撤销市房地局颁发的房地产权证的诉请而言，由于他俩与市房地局的这一具体行政行为不存在法律上的利害关系，因此不具备作为原告的诉讼主体资格，据此法院驳回了他俩的起诉。

　　C　登记无法撤销

　　在输掉了行政官司之后，邢先生和史先生以商品房预售合同纠纷为由，又将置业公司和市房地局告到了市第二中级人民法院。
　　这次他们不再要求房屋的所有权，而是要求解除原来签订的合同，置业公司返还房款366.?3万元并赔偿366.?3万元，并由市房地局承担连带责任。
　　法院经过审理后认为，邢先生和史先生与置业公司签订《商品房预售合同》和《购房补充协议》，是合同双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应恪守。按照上述合同的确认以及约定，两人已经全额付清了购房款，置业公司应当在2002年5月1日之前交房。现在置业公司将房屋卖给了他人，显然违反了合同约定，导致合同目的不能实现。
　　合议庭认为，本案的事实都是比较清楚的，关键在于如何确定置业公司的违约责任。

　　D　被判惩罚性赔偿

　　在房地产市场异常火爆的背景下，开发商造好了房子不愁没人买，房价也不断攀升，许多开发商、销售商违约十分随意，因为合同的违约金往往只是补偿性质，事实上很难补偿购房者的损失。
　　然而对于“一房两卖”这样恶劣的违约行为，最高人民法院用司法解释的形式确立了惩罚性赔偿的制度。
　　法院由此作出判决，邢先生、史先生与置业公司签订的《商品房预售合同》和《购房补充协议》应当解除。“合同解除之后，置业公司除了将购房款返还两名购房人之外，还应赔偿他俩因不能得到所购房屋而受到的经济损失。”这是合议庭的一致意见。在对案件所涉及的相关因素作了综合考虑后，合议庭最终确定赔偿数额为已付购房款的50％。
　　“市房地局是房屋买卖的登记管理机构，行使的是行政管理职能，而邢先生和史先生与置业公司形成的是债权债务关系，与市房地局不存在民事法律上的利害关系。”王文耀法官表示，购房者通过民事诉讼要求市房地局承担连带责任是缺乏依据的。
　　本案判决作出后，引起社会广泛关注，取得了良好的社会效果，对审理同类案件具有一定的指导和借鉴作用。

　　【专家点评】
　　物权变动的模式：法国采用意思主义，买卖合同签订，买卖物的所有权便移转；德国采用形式主义，瑞士采用折衷主义，买卖合同的订立并不发生所有权变动的后果，买卖物自交付或变更登记后才归属于买受人。我国现行物权变动制度，采用折衷主义。房屋买卖双方只要未办理变更登记手续，房屋就一直为出卖人所有。这样的立法技术给“一物二卖”提供可能。除合同当事人恶意通谋损害第三人利益外，就同一物而订立的两份买卖合同都有效。这就是本案没有要求确认签订在后的买卖合同无效的原因。
　　我国现行法律告诉我们：在一物多卖的情形下，先买人的权益不能委之于物权法的保护，只能求诸债权法的保护。
　　“一物二卖”注定了其中一份合同不能履行，合同目的不能实现。受害的一方有权追究对方违约责任。我国违约赔偿遵循“同质救济”原则，即损失多少，赔偿多少。赔偿的范围以实际损失为依据。“同质救济”的赔偿原则对违约者的惩罚力度不强，不具有威慑力。从而出现了经营者以故意违约牟取利益之情形，无视交易规则、无视法律，极大影响了合同秩序和交易安全。为此，法律确定惩罚性赔偿制度，如消费者权益保护法中的“退一赔一”，以遏止故意违约行为。由于惩罚性赔偿科以违约方重责，适用时应具备如下条件：1、违约方必须是从事经营活动的企业；2、根本性违约，致合同目的不能实现；3、违约形态符合惩罚性赔偿规则的描述。我国现行法律就惩罚性赔偿额的限度作了明确的规定，以确保对违约方作出有效、适度的惩罚。本案房屋出卖人明知自己一物二卖的行为会损害先买人的利益，为自身利益仍然实施，符合惩罚性赔偿的要件，法官依据案情的实际情况，基于公平理念和双方利益的平衡，在法定限度内作出了适当的惩罚性赔偿的判决。

　　华东政法学院教授　傅鼎生

　　【法官简介】
　　王文耀，男，1954年出生，现任市第二中级人民法院审判员，高级法官，曾参与审理美国林氏实业公司、上海堡臣康健娱乐有限公司与上海宝钢集团公司、中国信达资产管理公司上海办事处等租赁合同纠纷案；香港的盈有限公司、香港联升国际集团有限公司与上海杨浦建设（集团）有限公司合资合作开发房地产合同纠纷案；上海市医药股份有限公司与上海五厍房地产发展有限公司等合资合作开发房地产合同纠纷案等一批有影响的案件。

　　【从业格言】
　　认认真真、踏踏实实，办好每一起案件

　　【法官访谈】

　　确保合同履行
　　关键在提高违约成本

　　笔者：买房对于普通人来说无疑是一笔重大投资，如果购房合同无法得到保障，就可能动摇整个房产市场的诚信基础。您作为审理本案的合议庭成员之一，请您介绍一下，对开发商违约的情形，相关法律是如何保障购房者权益的？
　　王文耀：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”该条对出卖人恶意违约导致合同解除的后果做了规定，列举了购房者可以要求开发商承担的违约责任，有利于维护购房者的合法权益。
　　其中的一个关键，就是设置了惩罚性赔偿。惩罚性赔偿是指由法院判决作出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿，是一种附加的赔偿。只有通过惩罚性赔偿，使其与补偿性赔偿相辅相成，才能使非违约方对其所遭受的全部损失获得补救，也可以有效地防止违约方从其违约中获得利益。
　　但对于惩罚性赔偿在合同领域中的适用有着严格限制和明确规定，即只有在法律明文规定的情况下才可适用该项赔偿制度。　
　　笔者：那么具体的赔偿数额合议庭是如何确定的？
　　王文耀：关于赔偿的数额问题，由于惩罚性赔偿是制裁违约方而加重其违约责任的一种特别形式，为防止扩大惩罚性赔偿责任的适用范围和避免滥用，《解释》确定了“不超过已付购房款一倍”的幅度。
　　实践中的具体认定应结合购房人对系争房屋取得的方式、实际付款情况、房产商“一房两卖”的可得利益以及履行能力等因素综合考虑，以不超过已付购房款一倍的赔偿数额为限。
　　本案中，我们合议庭充分考虑了上述情况，以购房者已付房款的50％作为具体赔偿数额，较好地发挥了惩罚性赔偿制度的应有功能，有利于准确有效地制裁和遏制恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，促进社会诚信制度的确立。　
　　笔者：房产交易过程中存在不讲诚信的行为，影响了房地产市场的健康发展。您认为遏制此类现象的关键是什么？
　　王文耀：随着房地产市场的逐年升温，一些房产开发商、销售商在赚取赢利的同时，不讲诚信的现象时有发生。在法院受理的房地产纠纷案件中，因房产开发商、销售商不诚信而引发的纠纷占有一定的比例。
　　在房价节节攀升的情况下，由于合同约定的违约金数额较低，有的房产开发商、销售商“一房两卖”，宁愿承担违约金以赚取“一房两卖”的差价，有的房产开发商、销售商利用交易优势，随意终止合同，严重损害了购房者的权益。
　　要确保合同履行，关键在于提高违约成本。如果开发商、销售商违约的成本很低，而收益却很高，就容易在利益驱动下不遵守合同。相关司法解释明确规定最高可达房款一倍数额的惩罚性赔偿，目的就是为了确保合同的履行，维护市场秩序。
　　我们也希望通过案件的判决提醒房产开发商、销售商，要强化合同意识，只有遵守诚实守信的商业原则，才能在不断规范的房地产市场中更好地生存与发展。