开发商一房二卖时，房屋产权归属如何确定？

甄点评：

开发商一房二卖的，并不是在先签署合同的买方取得房产，产权归属还是以登记为准，在后签定的合同被先履行而过户的，则取得房屋产权。未取得产权的买方可以要求开发商承担违约责任，但不能要求撤消在后的合同。
但是，以上房屋归属也有例外，当先过户一方其签定合同为恶意串通，损害其他人合法权益的，则对方可以要求确认合同无效，合同无效的，即使房屋产权已经过户，仍然应当撤消，不能取得产权。

“一房二卖”被确认无效
——法院推定出卖人与买受人恶意串通

案件背景

本案是一起因 “一房二卖”引起的纠纷，在先的购房者因无法取得产权证，向法院起诉要求确认房产商与在后的购房者恶意串通签订的商品房预售合同无效。
法官审理后认为，即使没有直接证据证明后购房者明知其他人购房在先，也可以依据举证责任分配规则，结合日常生活经验，推定房产商与后购房者恶意串通，并由此确认后购房者所签订的合同无效，保护先购房者的合法权益。
这一判例，对于审理日趋增多的房产纠纷案件，有着现实的借鉴作用。

案情追溯

A 房产商“一房二卖”

1997年4月，张某看中了复佳公司开发的青浦区 “宝宜苑”小区的两套商品房，于是双方签订了 《上海市内销商品房预售合同》，约定单价为每平方米2800元，总价款为49万余元。

第二年年底，张某支付了房款，拿到房屋钥匙入住。张某随后向房产商要房屋的产证，房产商却寻出百般理由一拖再拖，时间一长，张某对产证也没再放在心上。
2000年12月，复佳公司取得了 “宝宜苑”的新建住宅交付使用许可证，之后也取得房地产权证，也就是大产证。
2004年12月，复佳公司与李某签订了两份预售合同，但合同的落款日期为2000年11月20日，复佳公司将上述两套商品房又卖给李某，单价为每平方米3800元，两套房屋总价为67万余元。
办理了一系列手续之后，李某取得了这两套商品房的产权证。复佳公司还向李某的丈夫出具承诺书，表明李某已交付全部购房款并取得产权证。因系争房屋已出租他人，公司承诺在三个月内将腾空的房屋交付李某丈夫，相关后果由公司承担。

B状告房产商和他人“恶意串通”
“一房二卖”的西洋镜当然早晚会被拆穿。2005年4月，张某将复佳公司和李某一起告上法庭，认为复佳公司和李某恶意串通进行 “一房二卖”，使自己无法取得房屋产权证，要求确认复佳公司与李某签订的两份预售合同无效。一审审理中，复佳公司没有到庭答辩。
李某则辩称，其丈夫与复佳公司早在2000年就已达成订购协议要购买这两套商品房，而且预付了10万元的定金。自己的预售合同虽然是2004年12月才签订，但全部内容都是参照原先订立的订购协议，所以才将预售合同的落款时间写为2000年11月20日。因此自己才是这两套商品房合法的所有人。
庭审中，双方争执不下。

C法院判决推定“恶意串通”成立
一审法院审理后认为，复佳公司在明知这两套商品房已经卖给张某的情况下，将房屋再次卖给李某，具有主观恶意。
李某虽称2000年其丈夫与复佳公司已签订订购协议，但没能提供她所说的订购协议。而且，李某在得知自己买的房屋由他人使用后，从未提出过异议，对于这样有悖常理的事实，李某无法给法庭一个合理的解释，因此李某的说法无法被法庭采信。
另外，李某与复佳公司签订预售合同时，周围相同地段房屋单价已超过1万元，她购买这两套商品房的价款明显低于市场价格。综合上述这些因素，应认定复佳公司和李某存在恶意串通。
根据这些认定，一审法院判决复佳公司与李某签订的两份商品房预售合同无效。
李某不服提起了上诉。
二审法院经审理认为，李某虽然表示自己并不知道复佳公司此前已与张某签订预售合同、交付房屋等一系列事实，但仔细分析其与复佳公司之间的买卖关系和过程，在合同签订时间、房屋价格、购房款支付、相关手续办理等方面存在诸多疑点和不合常理之处，一审法院根据举证责任的分配规则，结合日常的生活经验，推定复佳公司与李某之间恶意串通损害张某的合法权益并无不当。二审法院于是判决驳回上诉，维持原判。

法官阐述

“恶意串通”的推定

一、对推定规则的理解和掌握
推定是指依照法律规定或者由法院按照经验法则，从已知的基础事实推断未知的事实的存在，并允许当事人提出反证加以推翻的一种证据法则。

最高人民法院2002年4月1日起施行的 《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条中规定了几种当事人无需举证的事实，其中就有 “根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实”。当然，“当事人有相反证据足以推翻的除外”。

推定可分为法律推定与事实推定两类。本案中，法院是依据多个来源于具体案件的特定的、已知的事实，根据理性认识和经验法则，推论出李某与复佳公司之间存在恶意串通，属于事实推定。

进行事实推定，一般需要具备下列条件：

1、必须在无法直接证明某一需要证明的事实是否存在的情况下，才能使用推定，如果有直接证据证明，就没有适用推定的必要；

2、用于推定的已知事实必须已经得到法律确认，例如该节事实已经通过证据加以证明等；

3、已知事实与推定事实之间必须存在一定的联系。这种联系可以是一种必然联系,也可以是一种可能性很大的联系，当然，要尽可能使推定事实反映案件真实情况，最大程度地保证推定有效性；

4、允许对方当事人提出反证，如果反证成立，那么推定就不成立。因为推定事实并非绝对唯一，因此，如果存在否定这一事实的证据或者更有力的相反证据，这一推定的事实可以被推翻。

二、实践中对 “恶意串通”进行推定证明的必要性

根据 《民法通则》和 《合同法》，恶意串通一般表现为行为人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害国家、集体或第三人的利益并从中受益。恶意串通一般具有三个特征：1、当事人双方出于恶意；2、当事人之间互相串通；3、当事人之间互相配合或者共同实施了一定行为。

关于 “恶意”的掌握标准，司法实践中一般这样界定：行为人明知其行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利，行为可能损害国家、集体或他人利益，却仍然做出某种行为。

最高人民法院 《商品房买卖合同司法解释》对这类问题也有规定，后买受人明知出卖人的房屋已出卖的情况下仍与出卖人另行订立房屋买卖合同的行为，应确定为恶意串通行为。实践中，买受人要举证证明出卖人与第三人有恶意串通行为往往存在一定难度，因为恶意串通行为大多较隐蔽，往往很难取证。在这一类纠纷中适用推定规则尤显重要，具有一定的现实意义。

首先，通过推定可以减少不必要的举证，加快诉讼进程，节约诉讼资源。其次，通过推定可以排除当事人举证及法院查证的困难，避免诉讼陷入僵局。第三，运用推定规则可以较准确地认定案件，推定的结果在绝大多数情况下符合事物发展的规律。第四，有利于公平分配当事人举证责任，允许一方当事人以推定方式证明案件事实，并允许对方提出反证，可以避免一方当事人由于客观原因举证不能而败诉，合法权益得不到保护。

三、本案中适用推定规则的具体分析

审理本案的法官之所以认为李某与复佳公司之间存在恶意串通，是以事实为依据，环环相扣做出的合理推定：

第一，李某与复佳公司签订的预售合同日期为2004年，但李某却称2000年其丈夫与复佳公司就系争房屋已有预订协议，其丈夫亦于当时支付10万元定金，对于预订协议一节，李某未能提供有效证据加以证明。

第二，即使2000年李某与复佳公司签订过预订协议，此时张某也已经取得了争议房屋并实际使用，李某夫妇如果为房屋支付了数十万元预付款，没有理由连房屋的状态都不进行必要调查和了解，在长达四年之久的时间里也从来不主张有关房屋的权利，这种现象不够合理。而且，李某与复佳公司签订预售合同时，复佳公司取得大产证已有3年，房屋已符合现售条件，双方仍以签订预售合同的方式购房，并将日期倒签至2000年，也与常理不符。

第三，2004年李某购房时，合同交易价每平方米3800元与同地段同类型房屋的市场单价1万余元差异巨大，其对购房价格明显偏低不能作出合理解释，因此李某购房时对复佳公司远低于市场价售房的行为，应该是明知的。既然明知所购房屋价格明显偏低、复佳公司售房行为可能侵害他人权益，仍然不经审查就与复佳公司进行交易，这个行为本身就属于非善意。

第四，李某在审理中陈述，购房时是采取现金交易，但除了购房发票外，其未能提供数十万元购房款的银行存取款凭证、资金来源及走向等任何证据。李某与复佳公司在一天之内完成签约、支付全部房款、进行网上备案登记、完成过户交易手续等诸多事宜，和日常情形大不相同，也有违一般购房的交易习惯。

综合上述所有事实，根据举证责任的分配规则，结合日常的生活经验，法院认为应当推定复佳公司与李某之间存在恶意串通，损害张某的合法权益，复佳公司与李某之间的预售合同应该被认定无效。

作者 韩峰