开发商一房二卖购房者如何防范

　　江先生：我于2005年10月20日与某房地产公司签订商品房预售合同，预购商品房一套，向该公司分3期支付了购房款共计90万元。但此后该房地产公司将我选购的该套房以更高的价格销售给了不知情的杨某，并与杨某办理了房屋所有权过户登记手续。2007年10月21日，该房地产公司告知我，停止继续履行合同，同时退还我预付款和补偿费共计100万元。我不愿接受补偿，主张该套房屋所有权,可不可以？
　
律师：《物权法》对不动产登记的法律效力采用登记要件主义，即登记是不动产物权变动的要件，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。《物权法》第6条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，虽然你与房产公司签订了购房合同，交了房款，但未办理产权过户手续，未发生不动产物权设立的效力，只享有合同法上的请求权，不具有排他效力，所以，你无法阻止房产公司卖给他人，只能以对方违约要求损害赔偿，而无法获得该房屋。不过，你可通过预告登记制度来保障权利。《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但需提醒的是，自能够进行不动产登记之日起3个月内不申请登记的，预告登记失效，即其他人仍可以购买该房屋。 徐醒 整理