因提前使用建筑工程导致的质量纠纷案

　　土地开发 合同建房 招标投标 房地产项目">

　　【案例】

　　上诉人(原审被告)：沈阳祖彩供热发展有限公司。

　　被上诉人(原审原告)：东北金城房地产开发总公司。

　　一、一审诉辩主张和事实认定

　　上诉人沈阳祖彩供热发展有限公司(以下简称祖彩公司)为与被上诉人东北金城房地产开发总公司(

　　以下简称金城公司)拖欠工程款纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院(1995)辽民初字第51号民事判决，

　　向最高法院提起上诉。最高法院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　经审理查明：1992年8月15日，祖彩公司与金城公司签订了《联合开发协议书》，协议约定：双方联

　　合开发位于沈阳市区中华路2号楼工程，该楼建筑面积17，354平方米，投资标准为每平方米人民币2，450

　　元，总计金额暂定2，548万元。由金城公司负责土地和建设指标的审批、施工设计和管理等，祖彩公司负

　　责全部投资。工程竣工后，金城公司得6，954平方米，祖彩公司得10，400平方米公建及附属用房。协议

　　同时约定了付款办法：第一次于协议生效后10日内付人民币750万元;第二次于三层框架施工后付人民币

　　730万元;第三次于1-3层交付使用时付人民币500万元;第四次于9层完工时一次结清余款。协议还约定

　　了质量标准，但未约定最后工期。1993年12月2日，祖彩公司与金城公司就交付1-3层问题达成《补充协

　　议》，约定：金城公司考虑到祖彩公司资金的暂时困难，同意在2号楼未结算之前先将1-3层公建部分交

　　由祖彩公司管理，由双方派代表对1-3层建筑共同清理。凡属未完善的工程部分，由金城公司尽快处理完

　　毕，双方清理后的1-3层建筑，如再发生其它欠缺，均由祖彩公司负责。1994年1月14日，中华路2号楼工

　　程全面峻工，沈阳市建筑工程质量监督站对工程进行了验收，并出具了“核定合格”的《单位工程质量综

　　合评定表》。8月15日，金城公司、祖彩公司和沈后工程一大队就尾工问题达成协议，约定金城公司对祖

　　彩公司、沈后工程一大队两方负责的收尾工程不再负责，仅在可能的情况下给予协助。9月8日，沈阳市建

　　筑工程预算审查中心对该工程进行了决算。1995年1月17日，祖彩公司与金城公司对工程决算进行了认证

　　，共同签署了《中华路2号楼工程决算书》。经决算：该楼总建筑面积实为16，985平方米，其中祖彩公司

　　应得面积10，350.35平方米，祖彩公司应付金城公司投资款29，099，096元，已经付款19，759，550.

　　12元，扣除遗留工程款2，405，559.67元，祖彩公司尚欠金城公司工程款6，933，986.21元(含消防验

　　收预留款200，000元)。在决算书签订后，金城公司多次向祖彩公司催要所欠工程款，祖彩公司出具《还

　　款计划》承认欠款，但实际仍未偿还。1995年10月10日，金城公司向辽宁省高级人民法院提起诉讼。

　　二、一审判决理由和判决结果

　　一审法院认为：祖彩公司与金城公司签订的《联合开发协议书》系双方当事人真实意思表示，且已经

　　实际履行，应认定为合法有效。其所建中华路2号楼全面峻工后，经沈阳市工程质量监督站验收后“核定

　　合格”，同时，经沈阳市建设工程预算审查中心决算。此后，双方又按《联建开发协议书》中有关条款对

　　该工程费进行了结算，对结算结果、付款方式及时间等，双方均认可，因此祖彩公司除应给付尚欠金城公

　　司工程款外，还应承担延期给付之利息。因该工程已经建筑质检部门“核定合格”，且祖彩公司实际上已

　　在1993年12月接收、出售、进住(1-4层)，双方对遗留问题在逐项验收与交接的基础上，做了扣款和预

　　留款处理，并言明由祖彩公司与厂家或有关部门直接交涉和结算，因此祖彩公司以该工程存在质量问题等

　　为由拒付金城公司工程款的理由不能成立。[

　　联建合同中因税费交纳发生纠纷如何处理?------------见正文第165页。]至于金城公司提出已替祖彩

　　公司向税务部门代交营业税，该营业税应由祖彩公司承担的问题，应由税务部门调整解决，故其诉讼请求

　　不予审理。据此判决：1、祖彩公司自判决生效之日起十日内，一次性给付金城公司工程款人民币6，733

　　，986.21元及利息。消防预留款人民币200，000元，待消防验收合格后一次付清;2、上述款项利息给付

　　，按中国人民建设银行同期贷款利率执行。利息给付时间自1995年1月17日至祖彩公司将拖欠金城公司工

　　程款全部付清时止。3、上述一、二项逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定

　　执行;4、金城公司在祖彩公司将上述款项全部付清时，将“中华路2号楼”的全部房产资料、文件及有关

　　手续交给祖彩公司，并协助其办理有关产权手续;5、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费43，510元人民

　　币、财产保全费34，020元，均由祖彩公司负担。

　　三、二审诉辩主张

　　祖彩公司不服一审判决，向最高法院上诉称：1、金城公司应承担尾工工程和不合格工程的费用;2、

　　金城公司应赔偿违约拖延工期给祖彩公司造成的经济损失;3、金城公司应承担两处违章建筑造成的经济

　　损失。金城公司答辩：一审判决正确，请求二审法院驳回祖彩公司的上诉请求。

　　四、二审判决理由和判决结果

　　最高法院认为：祖彩公司与金城公司签订的联合开发中华路2号楼工程的协议，意思表示真实，内容

　　合法，且已实际履行，应认定为有效。[

　　建设单位提前使用建筑物发生质量纠纷如何处理?------------见正文第165页。]该工程已经通过了建

　　筑工程质量检验部门验收，且祖彩公司已实际使用了该工程的1一4层，应认定质量合格。双方的联合开发

　　协议没有约定最后工期，因此，祖彩公司所诉金城公司违约和拖延工期不能认定。上诉人所诉两处违章建

　　筑，经查与本案无关。因此，祖彩公司的上诉没有事实和法律根据，应予驳回。中华路2号楼工程竣工并

　　经有关部门验收合格后，祖彩公司与金城公司共同签署了工程决算书，决算书中祖彩公司承认拖欠了金城

　　公司工程款6，933，986.12元，以后祖彩公司多次写出了还款计划，但始终未付款，损害了金城公司的

　　利益，据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　一审案件受理费43，510元，财产保全费34，020元由沈阳祖彩公司负担。二审案件受理费43，510元

　　由沈阳祖彩公司负担。

　　【评析】

　　本案是房地产开发和建筑工程承包相结合的一个案例。在本案中没有分明的业主和承包商，祖彩

　　公司和金城公司参与和从事通常由业主和承包商的工作。大体看来，祖彩公司主要负责投资，相当于业主

　　;金城公司主要负责施工设计和管理，相当于总承包商。

　　关于业主提前使用建筑工程的责任问题。

　　祖彩公司在诉讼中提出金城公司应当负责不合格工程的费用。法院认为“该工程已经通过了建筑

　　工程质量检验部门验收，且祖彩公司已实际使用了该工程的1一4层，应认定质量合格。”这样认定是合理

　　的，也符合有关法律的规定。我国《经济合同法》第三十四条规定：“工程未经验收，提前使用，发现质

　　量问题，自己承担责任”。同时《建筑安装合同承包合同条例》第十三条也规定：“……3、工程未经验

　　收，发包方提前使用或擅自动用，的质量或其他问题，由发包方承担责任。”比较而言《建筑安装合同承

　　包合同条例》的规定更严谨和合理。条例所采用的措辞是“由此而发生的质量问题或其他问题……。”这

　　是比较合理的。我们认为，业主提前使用工程不能一概地承担所有质量问题和其他问题。只有当质量问题

　　或其他问题难以证明是谁的责任时，让业主承担才是合理的;对于明显是承包商责任的质量或其他问题，

　　还是应当由承包商承担。比如，一项工程因为主体结构，更具体地说承包商选择的楼板不合格而导致的质

　　量问题，如果这一质量责任问题非常清楚，对该质量问题由业主负责就是不合理的。