金融危机下商品房买卖纠纷案件的特点

　　受全球金融危机和国内宏观经济影响，房地产业出现普遍下滑态势，房地产市场从售房者主控的卖方市场向购房者主控的买方市场发生重大转变，原先身价不菲的商品房价格明落暗落情况增多。从2008年3季度以来，无锡地区商品房买卖纠纷出现了如下新特点：1、房屋买卖纠纷数量显著增加，其中商品房买卖合同类纠纷占绝对优势，仅有极少数案件为二手房买卖和其他小产权房买卖纠纷;2、几乎所有的案件均是由购房者提出诉讼，诉请主要就是赔偿损失或是解除合同、退回房款，被告(被申请人)绝大部分为房地产开发公司;3、群体性诉讼增多，绝大部分该类纠纷以批量形式出现;4、不服仲裁裁决至中级法院申请撤销或不予执行成为商品房买卖合同案源的新增长点;5、案件双方当事人的矛盾较为尖锐，案件调撤率显著下降。

　　成因分析：1、开发商作为买卖合同的提供者，其享有优势地位，购房者的合同义务与权利不对等。2、因房地产市场的逆转，部分已签订认购书的购房者反悔，并就合同条款的理解大做文章，并据此要求退回已付购房款及定金。3、考虑到单个对抗房地产企业势单力薄，一般购房者均联系其他业主一同诉讼，其中也不排除个别代理人鼓动诉讼的因素。4、我市商品房买卖合同的标准格式合同约定有仲裁条款，仲裁委处理案件数占该类纠纷的比重较大。5、房价回落超出大部分购房者的经济承受能力，心理失衡较为突出，但由于涉及面广，房地产商往往态度强硬，不愿协商，双方矛盾难以调和。

　　应对措施：1、妥善审理房地产纠纷案件，维护房地产市场稳定，慎重处理因房地产市场波动而引发的各类纠纷，强化当事人的诚信守约意识，防止当事人利用房地产市场波动恶意违约谋取不正当利益，依法平衡各方当事人的利益。2、严格适用合同法的规定及法律原理，维护市场交易的公平、公正和安全，对于购房者的赔偿损失、退房理由采取严格审查方式，以防止部分购房人利用交易中某些无关紧要的细节规避法律，危害交易安全。同时，对于房地产商在交易过程中存在的过错也毫不纵容，有过必责，在非常时期维持正常和必要的交易秩序。3、为了尽量缓和买卖双方在房市不景气、房价下跌的大环境中凸显出来有极端趋势的矛盾，发挥协调优势化解矛盾。法院在审理中除注重调解外，还应与有关社会机构和政府职能部门加强联系，发挥诉调对接的优势，尽量将社会矛盾有效、妥善地化解，保障管辖地区在此经济非常时期的稳定和谐。

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