商品房出现风险责任谁承担

在商品房预售合同中，由于买卖的标的是尚未建成的房屋，买卖双方签订买卖合同后，并不能马上

完成产权过户手续，因而会有一定的风险责任。这里所说的风险责任是指因为不可抗力或意外事件而非当

事人的过错导致标的物毁损灭失，损失由谁承担的责任。通常而言，标的物的风险责任随着所有权的转移

而转移。一旦开发商将商品房交付给购房者、但未办理所有权相关手续时发生意外毁损，购房者可否依据

该房屋的产权人是开发商而要求其承担责任呢？问题好像不那么简单。

　　最近江南某地区连绵不断降雨，某房产开发公司的负责人李某心境也是极为抑郁：其开发的楼盘房屋

预售很好，房屋已经交付购房者，但未来得及办理房屋的大产证，由于降雨导致泥石流，十几户购房者的

房屋遭到部分毁损，这十几位购房者要求房产公司承担责任，并要求退房。李某为此问题头痛不已，到笔

者所在事务所寻找法律解决之道。

　　这个问题的实质涉及到标的物的风险转移责任承担主体问题：通常而言，标的物的风险责任随着所有

权的转移而转移；但有时标的物的所有权不发生转移，标的物的风险责任也发生转移，如买卖合同中“所

有权保留”等。对于本案件标的物的毁损完全是因为意外事件造成，当事人均没有过错，房屋的风险责任

应当自房屋交付时起转移给买受人，主要法律依据有二：第一，房屋交付时起转移给买受人，由于未办理

房屋的相关产权手续，所以该房屋的产权人是开发商；但由于买受人实际接收并占有、控制、使用该房屋

，已经不在产权人的控制之下，所以风险责任由买受人承担，这符合民法公平原则。第二，根据合同法规

定：标的物的毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，鉴于本案房

屋的占有已经发生转移，所以也应当是房屋意外毁损的风险自房屋交付时已发生转移。

　　综上分析，本案件开发商无需为房屋的意外毁损买单。笔者也建议购房者为了降低法律风险，最好在

合同中约定：房屋意外毁灭失的风险在买受人未取得房屋的产权时，由出卖人承担。由于我国合同法尊重

当事人的意思自治，购房者完全可以通过约定避开上述合同规则的适用。本案件同时也提醒了购房者应有

较强的保险意识，通过购买保险，当事人完全可以降低上述风险。