房屋使用权纠纷案例分析

（本站房地产案例分析均由专业律师根据现行房地产法律、司法解释、法理通说进行严格审核，尽力做到观点精准，但对正确性不作任何承诺，所有内容资料仅供参考。如浏览者发现本站内容有严重错误，可能误导大众，恳请通过邮件方式告知我们，我们将及时纠正，谢谢！）

房屋使用权纠纷案例分析

上诉人（原审原告）林玉荣，女，1957年9月27日出生，汉族，沈阳矿山机器厂迎宾大酒店面点师，住址沈阳市大东区东顺城10号楼3-6-1。

委托代理人赤鸣轩、宿金丽，辽宁金正律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）沈阳市工商行政管理局大东分局东顺城房产管理所，住所地沈阳市大东区东顺城街20号。

负责人梅广金，该所所长。

委托代理人谷杰，女，1952年12月28日出生，汉族，该单位房管员，住址沈阳市大东区二0五地区安居工程8号4-4-1。

委托代理人刘伟业，男，1978年12月13日出生，汉族，该单位工作人员，住址沈阳市大东区新生三街14-141号。

被上诉人（原审第三人）林德茂，男，1950年12月30日出生，汉族，辽中县公路管理处工人，住址辽中县辽中镇九纬八组。

上诉人林玉荣因房屋使用权纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2003）大民一权初字第110号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长，代理审判员王银华主审，代理审判员陈兴田参加评议。于2004年1月14日审理了此案，本案现已审理终结。

经审理查明，林玉荣与林德茂系兄妹关系，1995年12月22日林玉荣丈夫于洪天与林德茂签订公房使用权转让协议书，以20000元价格将于洪天及林玉荣居住的座落于沈阳市大东区东顺城街10号3-6-1室公房使用权转让给林德茂（承租人为林玉荣）。协议签订后，林德茂将20000元房款交付给于洪天。林玉荣及其丈夫于洪天于1995年12月搬出诉争房屋。第三人林德茂于2000年4月4日到沈阳市工商行政管理局大东分局东顺城房产管理所将该房屋更名为林德茂。 2000年4月10日，林德茂办理购买该房所有权的手续，于2000年8月取得诉争房屋所有权证书。林玉荣曾于2002年6月28日起诉林德茂，要求法院确认房屋买卖协议无效，大东区人民法院（2002）大民一初字第993号民事判决书驳回了林玉荣的诉讼请求。林玉荣针对该判决书未上诉及申诉。另查，此房于1999年12月被林德配及其妻秦佳占住，林德茂曾于2001年12月4日起诉要求林德配和秦佳腾房，沈阳市中级人民法院（2003）沈民（2）房终字第12号民事判决书支持了林德茂的诉讼请求。于洪天与林玉荣自1982年结婚以来，婚姻关系一直存续。

上述事实，有于洪天与林德茂签订的房屋买卖协议书，林德茂公有住房使用证，私有房屋产权证，（2002）大民一初字第993号民事判决书，（2001）大民初字第3679号民事判决书，（2003）沈民（2）房终字第12号民事判决书等证据及当事人陈述笔录，经庭审质证，在一、二审卷宗佐证，予以确认。

原审法院认为，原告之夫于洪天与第三人林德茂签订的房屋买卖协议是有效之民事行为。原告与其夫一直保持夫妻关系，且一起搬出诉争房屋，第三人林德茂有理由相信出卖人的行为为夫妻双方共同意思表示，且第三人林德茂已支付房款20000元，为善意买受人，而原告林玉荣不得以不同意或不知道为由对抗买受人。基于此，被告沈阳市工商行政管理局大东分局东顺城房产管理所将此房更名为林德茂为公有房使用权，并与其签订出售公有住房协议书，虽然在更名公有住房使用权时，被告仅凭买卖协议书及居委员会证明办理，形式要件欠缺，但改变不了其实质要件，原告曾诉至本院，本院予以驳回。原告的主张于法无据，不予支持。故判决：驳回原告林玉荣的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。

宣判后，上诉人林玉荣不服，向本院提出上诉，请求：撤销原审判决。理由：一审认定事实不清，于洪天是在被逼迫下瞒着林玉荣签的协议，不存在善意取得。房管所违法办理更名手续，应承担责任。

被上诉人沈阳市工商行政管理局大东分局东顺城房产管理所答辩：同意原审判决，林玉荣与于洪天是合法夫妻。

原审第三人林德茂答辩：同意原审判决，林玉荣与于洪天已将该房卖给我。

本院认为，于洪天与林德茂签订的公房使用权转让协议是双方真实意思表示，且林玉荣与于洪天是合法夫妻，故林德茂有理由相信该出卖行为为林玉荣与于洪天夫妻共同的意思表示。且林德茂已支付了相应对价，故该公房使用权转让协议合法有效。且林玉荣于2002年6月28日起诉林德茂，要求法院确认房屋买卖协议无效，大东区人民法院（2002）大民一初字第993号民事判决书驳回了林玉荣的诉讼请求。林玉荣针对该判决书未上诉及申诉。故林玉荣以于洪天是在被逼迫下瞒着自己签的协议，不存在善意取得为由，要求确认公房使用权转让协议无效，因缺乏证据依据及法律支持，本院不予支持。关于沈阳市工商行政管理局大东分局东顺城房产管理所在为林德茂办理公有住房使用权更名过户手续时，形式要件欠缺问题，并不影响公房使用权转让协议的效力。综上所述，原审法院判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

　

沈阳市科技开发中心诉沈阳市技术贸易互助金管理委员会等房屋使用权纠纷案

上诉人（原审原告）：沈阳市科技开发中心，住所地沈阳市沈河区小西路41号。

法定代表人：朱丰，系该中心主任。

委托代理人：苏保生，男，1956年4月3日出生，汉族，系该中心法律顾问，住沈阳市大东区二0二宿舍10栋3号。

委托代理人：吴涛，系辽宁华昊律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：沈阳市技术贸易互助金管理委员会，住所地沈阳市沈河区小西路41号。

负责人：黄胜章，系该委员会秘书长。

委托代理人：李志群，1971年8月8日出生，汉族，系该委员会工作人员，住沈阳市大东区和睦南二路宜武巷2号楼5-5-1号。

被上诉人（原审被告）：张超，男，1980年12月17日出生，汉族，系沈阳市东陵区南塔街道红日手机配件商店业主，住沈阳市东陵区孤家子村。

被上诉人（原审被告）：安俊祥，男，1962年5月17日出生，汉族，系福利彩票第668号投注站业主，住沈阳市东陵区文化路100号三门。

上诉人沈阳市科技开发中心因房屋使用权纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院[2003]东民二房初字第58 号民事判决，向本院提起上诉，本院受理此案后，由审判员董菁担任审判长，与审判员关云光（主审）、马岩依法组成合议庭，公开审理了此案。本案现已审理终结。

原审法院认定：沈阳市科学技术局系坐落于沈阳市东陵区文化路100号三门、建筑面积64.8平方米房屋的所有权人。沈阳市科技开发中心自 1981年起对该房享有使用权。后因该房使用权发生纠纷，沈阳市科技开发中心于1993年5月委托沈阳市技术贸易互助金管理委员会负责人黄胜章全权处理诉争房屋所涉及的执行案件，并承诺追回该房屋使用权后，由沈阳技术市场研究协会使用。1994年该房屋使用权追回并由沈阳技术市场研究协会使用。1995年沈阳技术市场研究协会将该房交给沈阳技术贸易发展互助金管理委员会使用至1999年底。2002年11月、2003年7月沈阳技术市场研究协会分别将该房出租给张超、安俊祥使用。沈阳市科技开发中心多次要求沈阳技术贸易发展互助金管理委员会、张超、安俊祥返还房屋未果，于2003年8月诉至法院。本案在诉讼过程中，沈阳市科技开发中心请求法院追加张超、安俊祥为本案被告，同时明确表示不追加沈阳技术市场研究协会为本案被告。

原审法院认为，本案系沈阳市科技开发中心与沈阳技术市场研究协会房屋借用纠纷，并非是沈阳技术贸易发展互助金管理委员会、张超、安俊祥侵权纠纷，经法院对其释明后，沈阳市科技开发中心仍坚持原诉讼请求。因沈阳市科技开发中心与沈阳技术市场研究协会房屋借用关系尚未解除，其要求三被告返还争议房屋请求不当，故对其主张不予支持。原审法院判决：驳回沈阳市科技开发中心的诉讼请求。

宣判后，沈阳市科技开发中心不服，向本院提起上诉。其理由是：依据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》及《最高人民法院关于房屋借用纠纷的批复》的有关规定，沈阳技术贸易发展互助金管理委员会系非法占用该争议房屋，同时其又明确表示可归还该争议房屋。故请求二审法院判令沈阳技术贸易发展互助金管理委员会、张超、安俊祥返还房屋。

本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实基本一致，并无差异。

上述事实，有房屋所有权证、使用权证明、沈阳市科技开发

中心的相关证明、授权委托书、沈和法（87）民字第688号民事判决书、及当事人双方的陈述等相关证据，并经当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。

本院认为，沈阳市科技开发中心承诺将该房屋交由沈阳技术市场研究协会使用，并且已将房屋实际交付给沈阳技术市场研究协会，其行为使双方之间依法成立了借用房屋的权利义务关系，故沈阳技术市场研究协会对诉争房屋享有合法的使用权。沈阳技术贸易发展互助金管理委员会、张超、安俊祥先后从沈阳技术市场研究协会处取得该房屋的使用权并无过错，系合法取得，其合法权益应予保护，上诉人沈阳科技开发中心要求三方腾退房屋无事实和法律依据，故本院对上诉人的上诉请求不予支持。原审判决驳回沈阳市科技开发中心的诉讼请求并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人沈阳市科技开发中心负担。