浅谈商品房买卖合同中出卖人的违约行为及责任承担

出卖人违约，是指出卖人不能向依买卖合同约定向买受人履行其交付标的物的义务，其中包括不能交付商品房以及逾期交付商品房两种情况。

（一）关于出卖人违约的认定标准

1．交付不能

由于商品房为特定物，至若特定物之买卖，一旦其为自始客观不能，即沦为自始无效。因此，若双方所约定的商品房自开始订立时就不存在，则协议应认定为无效，出卖人有欺诈之嫌，应承担赔偿责任。

2．交付迟延

谓因可归责于债务人之事由，对于已届清偿期之债务，能给付而未为给付之违法的迟延。

3．商品房的质量瑕疵

《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。虽然《合同法》赋予买受人的解除权一般限定于合同履行完毕之前，但由于房屋这一特殊商品，质量问题将直接关系到居住人的生命安全，且质量问题一般均为隐蔽问题，因此《商品房买卖解释》赋予买受人可以于合同履行完毕之后行使解除权。

　　当然，并非所有的质量问题都可以导致解约。对于主体结构工程质量问题，由于难以通过修复办法解决，因此，买受人可当然地行使解除权，法律无需苛求质量问题的严重程度。同样对于地基基础工程质量问题，如地基下沉等，这些问题同样是难以修复，对生命财产造成极大的安全隐患，买受人同样可行使解除权，且不以质量问题达到何种严重程度为要件。当然对于上述质量问题的确定，一般应通过质量鉴定部门鉴定后确认。

4．商品房的面积短少

《商品房买卖解释》已将合理误差限定在3％之内，在3％之外，允许买受人行使解除权，而误差如上所述，既指建筑面积，也指套内建筑面积。参照建设部《商品房销售管理办法》第24条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝阳变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

5．关于房屋朝向、间距、位置

对于景观房而言，如果房屋朝向、间距的误差直接导致观看风景遭受严重影响

的，则买受人可行使解约权。对于店面房而言，如果位置、朝向的误差直接导致经

过的客流量减少，受客人注意程度减少，外观的美观程度受严重影响，都使买受人

营利的合同目的受到极大的损害，买受人可行使解约权。对于一般商品房而言，朝

向、间距的误差，导致日照、通光受到严重影响的，买受人可行使解约权。对于经

规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的朝阳变化等的处

理，应参照建设部《商品房销售管理办法》第24条规定进行处理。

6．关于绿化、配套设施以及装潢

出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出允诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。这些违约并不导致生命财产遭受危险，也不严重影响生活质量，只是在生活环境、便利生活方面受到影响，这样的情况不能认定为根本性违约，不应允许买受人行使解除权。买受人只能就此主张违约金或赔偿损失。

（二）出卖人违约责任的承担原则

1．出卖人向买受人支付违约金

《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。在商品房买卖合同，对于一般的违约情况应按此处理。

关于违约金数额的调整。《商品房买卖解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。这体现了我国《合同法》认定补偿性是违约金的基本性质。法律允许人民法院或者仲裁机构基于当事人的申请，适当调整违约金，从原则上讲，就是变动违约金，使其与守约方所受到的损失大体相当，从而达到平衡合同双方当事人的利益，最大限度地实现合同的公平和正义。

《商品房买卖解释》第17条第2项规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第18条第2款规定，由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊原因外，出卖人应当承担违约责任；如果商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国共产党人民银行银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

2．由出卖人向买受人赔偿损失

由于出卖人的违约行为给买受人造成损失的，出卖人应当向买受人赔偿，对于损失的数额或者损失的计算方法或以由双方在合同中约定；如果没有约定的，则应由买受人举证证明，这是由出卖人向买受人承担赔偿损失民事责任的一般规则。但是，在《商品房买卖解释》对某些违约承担违约责任的计算则另有规定，具体包括：

（1）出卖人恶意违约。

　　《商品房买卖解释》第8条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。

（2）出卖人存在欺诈行为。

出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、

解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承

担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在这里同样适用惩罚性赔偿。

此三种行为均符合法律规定的欺诈的特征：其一是出卖人有欺诈的故意；其二是出卖人实施了欺诈的行为；共三是受欺诈人因欺诈而陷于错误，并基于错误认识而为意思表示。此三种欺诈行为都有可能使买受人的合同目的落空，最终无法取得房屋。

上述五种行为适用惩罚性赔偿，这显然是受到《消费者权益保护法》中对于欺诈行为予以惩罚性赔偿的影响，该法第49条规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。惩罚性赔偿制度是在一般损害赔偿制度之外而发展的一种例外的赔偿制度，它以其赔偿、制裁、遏制等多种功能为受害人提供了充分的补救。通过惩罚性赔偿，使非违约方对其所遭受的全部损失能够获得补救，也可以有效地防止违约方从其违约中获得利益。《商品房买卖解释》规定的5种情形，将导致买受人无法取得房屋时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿实际损失外，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，否则仅仅补偿性的赔偿是无法弥补买受人损失的。因惩罚性赔偿是为了制裁违约方而加重其违约责任的一种特别形式，为防止扩大惩罚性赔偿责任的适用范围和避免滥用，《商品房买卖解释》采取列举的方式，这就明确了适用惩罚性赔偿的具体情形，也就排除了其他违约行为适用惩罚性赔偿：如虚假广告等。

3．对于面积误差超过合理范围部分

依照《商品房买卖解释》第14条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过3%部分，费用由出卖人承担：即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，是将出卖人交付面积误差超过3％的房屋视为瑕疵给付。这样规定，一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘，另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠，通过经济手段来促使合同有效，避免出现房地产逆向流转的后果。

4．买受人解除商品房买卖合同

《合同法》第94条规定：1．因不可抗力致使不能实现合同目的；2．在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3．当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4．当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5．法律规定的其他情形。其中第2, 3, 4,项即为根本性违约的规定。

　　商品房买卖合同中的违约是否构成根本性违约，也可以按《合同法》的相关规定处理。在出卖人的行为构成根本违约的情况下，买受人可以行使合同解除权，解除商品房买卖合同，并依法要求出卖人承担违约金或者赔偿损失。