二手房交易中上家为下家垫资面临六大风险

　

金先生今年3月与上家签订了二手房买卖协议，因房贷政策变化，上家无力还清原有的抵押贷款，请金为其还贷垫资，并答应在房价上给予优惠。对优惠的诱惑，金觉得可以考虑，但咨询了有关专家后他决定三思而行。上海东方正义律师事务所主任黄可磊律师为此提醒：下家为上家垫资有6大风险。

新政出台后取消转按揭，而中介机构垫资收取利息也被禁止。因此许多上家转而求救于下家帮其垫资，甚至开出房价优惠来诱使下家。黄可磊律师认为，一般来说，垫资就是借款行为，垫资款的付出方可以要求受益方偿还此项垫资款及其利息，但购房中的下家垫资情形就不同了，因为下家本身负有支付房款的义务，下家垫资行为形式上很容易被视为购买房屋的付款行为。下家自然也就很难针对作为已付房款的垫资款而要求上家返还，除非买卖合同因各种原因最终未能履行，下家才可以要求返还垫资款。显然，下家垫资并不等于借款关系，垫资使下家代替上家承担了此项义务以及由此产生的更多风险。

下家垫资归纳起来有两类：

一类是下家未向银行申请贷款时易发生的四种风险。一是垫资时间过长而使垫资成本增加的风险；

二是上家的优惠承诺无法兑现的风险；三是上家违约而产生的风险；四是盲目相信房屋中介的“保证”所产生的风险。另一类是下家向银行申请贷款时易发生的两种风险。一是下家向银行申请的贷款最终未获批准所产生的风险；二是下家申请的银行贷款在放款时产生的风险。

黄可磊律师强调，下家垫资具有风险，而且防范风险的措施十分复杂，如有不诚信因素驱使，风险是不可避免的。因此，垫资不宜作为，也不应提倡，如确有无法左右的原因造成垫资，最好是咨询有丰富法律经验的专业人员，并制定能最大限度规避和防范风险发生的合同条款来约束并制裁违约者，以最大限度地保护垫资者的合法权益。