解除商品房买卖合同与银行贷款合同案例

商品房买卖合同应否与先起诉的商品房贷款合同合并审理

[基本案情]：

2000年7月21日购房户甲与房地产开发公司乙签订《商品房购销合同书》，约定：由乙将跨世纪花园 一套住房出卖给甲，总房款638000元，由甲首付238000元，余款以银行贷款按揭方式支付。房屋交付日期为2001年7月27日，房屋产权证交付日期为房屋交付后一年内即2002年7月26日前。为确保该购房合同目的实现，2001年3月18日、21日，甲、乙与银行丙分别签订抵押合同、个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）、个人住房贷款委托扣款协议各一份。三方在上述三份合同中约定：由甲以所购乙住房抵押，丙银行向甲提供按揭贷款40万元用于购买乙开发建设的跨世纪花园一套住房，借款期限15年，贷款月利率4.65‰，每月归还本息。甲所借贷款由丙直接划入乙在丙银行开立的存款帐户。乙愿在保证期内对甲的债务承担阶段性连带保证责任，保证期间从借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将房屋他项权证交丙银行代为保管之日。乙在贷款发放之日起3个月内办妥抵押房屋的所有权证和抵押他项权证交付丙银行，否则承担由此引起的一切法律后果。上述四份合同签订后，甲依约如期向乙支付了首期购房款238000元，丙银行也依约将甲所借40万元款项直接划入了乙在丙银行开立的存款帐户。甲按合同约定按期向丙银行支付了三期按揭款。然而至今，虽经甲多次催告，乙未按合同约定向甲交付房屋和办理房屋所有权证，也无法按合同约定在贷款发放之日起3个月内，办妥抵押房屋所有权证和抵押他项权证交付丙银行。房地产开发公司乙主要负责人因涉嫌犯罪，司法机关正在处理中，该公司开发的跨世纪花园项目已停工。

该项目停工后，引起购房户恐慌，甲认为自己的购房目的无法实现，从2001年11月起未再向丙银行偿还按揭贷款，并同其他购房户一样，纷纷向所购房产所在地的A法院起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同。A法院以要先行处理乙公司负责人刑事犯罪为由，未予受理。丙银行考虑到乙公司抵押房屋无法交付，依靠担保权人乙公司无法清偿债权，在A法院未受理甲的起诉之后，于2003年9月向贷款发放地也是丙银行所在地B法院抢先起诉，要求先行解除住房借款合同、抵押合同，判令甲提前偿还40万元借款本息，乙公司承担连带保证责任。甲随即提起反诉和另行起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同。B法院均未受理。甲在被拒绝受理后第二天，重新向A法院起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同，判令乙退还甲购房款和已交的按揭款并支付违约金，判令乙直接返还丙银行40万元借款本息。甲在A法院受理后，告知B法院并要求两案合并审理或中止诉讼，等A法院判决后再处理，未被采纳。A法院考虑到自己受理的商品房购销合同一案与B法院受理的借款合同一案有密切联系，根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖司法解释”）的规定，应合并审理，遂向与B法院共同的上级法院请示，请求上级法院指令B法院将借款合同案移送本院合并审理。B法院在上级法院答复之前，已作出一审判决，判令解除甲、乙、丙三方签订的《个人住房借款合同》，甲归还丙银行40万借款本息，乙公司对借款抵押物（甲所购住房）处置后不足清偿部分债务承担连带责任。甲的住所地不在A、B法院管辖区，乙公司住所地在A法院管辖区。

[分歧]：

该案中后起诉的商品房购销合同到底应不应该与先起诉的借款合同合并审理，争论较大。

一种观点认为，最高法院“商品房买卖司法解释”第二十五条只规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；担保权人另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。也就是商品房买卖合同案先起诉，担保权人银行作为有独立请求权第三人后起诉商品房担保贷款合同的，才能将商品房担保贷款合同与商品房买卖合同合并审理，并未对商品房担保贷款合同先起诉，商品房购销合同后起诉，应否合并审理作出规定。在该案中，担保权人先就借款合同起诉，购房户后起诉商品房购销合同，两案已分别由不同的法院作为独立的诉审理，属于可以合并也可以不合并审理的情形，而不是应该和必须合并审理的案件。

另一种观点认为，商品房担保贷款合同是商品房买卖合同的从合同，两案有密切联系，不合并审理将导致判决之间冲突。既然“商品房买卖司法解释”规定，商品房买卖合同案先起诉，商品房担保贷款合同案后起诉（由第三人在本诉中提出），两案应合并审理，那么在从合同商品房担保贷款合同起诉后，主合同商品房买卖合同再起诉，更应合并审理。因此，在该案中，甲起诉的商品房购销合同案应与丙起诉的住房借款合同案合并审理。

一般的案件合不合并审理没有多大关系，为什么在本案中当事人争论如此激烈，法官意见也有分歧。因为是否合并审理，不仅关系到是否给当事人带来诉累，提高审判效率的问题，而且对购房户甲和丙银行有重大利害关系，牵涉到法院判决是否发生冲突，直接影响购房户和按揭银行的实体权利。如两案合并审理，根据“商品房买卖司法解释”第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”购房户甲所欠丙银行的贷款，在商品房购销合同和借款合同被解除后，由乙公司直接返还，甲不负偿还责任，还可以要求乙返还购房款，购房户的诉讼请求就可得到法院完全支持，其合法权益得到充分保护。当然银行收回债权的风险相应增大，其贷款的偿还责任转由乙公司独家承担。如不合并审理，B法院先单独作出判决，虽然丙银行在乙无法承担保证责任的情况下，能要求甲偿还贷款，但甲就要在明知所购房屋无法交付情况下，还对银行承担直接偿还贷款的责任，并面临无法向乙公司追偿的风险。因为乙公司负责人犯罪被查处后，乙开发的房地产项目已停工，所有购房户均面临乙无法交付房屋的风险。

[评析]

笔者认为在该案中，上级法院应指令B法院将住房借款合同一案移送A法院，与商品房购销合同一案合并审理。如不移送合并审理，B法院则应中止诉讼，等待A法院对商品房购销合同一案作出判决后，依据判决结果再对住房借款一案作出判决。理由如下：

一、不合并审理或中止诉讼，直接剥夺了司法解释赋予购房人要求房地产开发商直接返还购房贷款的权利。

在该案中，后起诉的商品房购销合同应否与先起诉的住房借款合同合并审理，法律及“商品房买卖司法解释”未作出明确具体规定，争论较大。先避开争论不谈，不合并审理或中止诉讼，单独就住房借款合同案件先行判决，其最大的违法之处和带来的法律后果就是直接剥夺了“商品房买卖司法解释”赋予购房人要求房地产开发人直接返还购房贷款的权利。购房人在商品房买卖合同和担保贷款合同均被解除后，有权要求房地产开发人直接返还购房贷款。这一点是无可争议的。因为“商品房买卖司法解释”第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”购房户甲所欠丙银行的贷款，在商品房购销合同和借款合同被解除后，由乙公司直接返还，甲不负偿还责任。当然反对合并审理和中止诉讼的同志会提出，由房地产开发商直接返还银行贷款，司法解释规定的适用前提条件是必须商品房购销合同和借款合同均被解除。

在该案中，商品房购销合同正在审理，并未被解除，因此甲没有权利要求乙返还丙贷款。从表面上看，这个观点有一定道理。其实不然，稍加法律思考，这个观点是典型的规避法律并形而上学理解司法解释条文的观点。正因为未合并审理或中止诉讼，致使商品房购销合同和住房借款合同同时被解除得不到实现，阻断了购房户甲实现要求乙直接返还丙贷款权利的条件。实际上，很清楚的事实，按常规，银行提供按揭贷款的商品房买卖合同发生纠纷后，商品房买卖合同当事人先起诉，之后银行作为第三人参加诉讼，要不就贷款合同另行起诉。在该案中，丙银行之所以抢先起诉借款合同纠纷，就是考虑到乙公司开发的房地产项目停工，无法交付抵押的房产，同时又害怕甲先起诉后，判令解除商品房购销合同和借款合同后，由乙偿还贷款。于是钻司法解释空子，在商品房购销合同解除前，要求甲偿还贷款，乙承担连带责任，这样给自己的债权系上双重保险带。笔者认为，购房户甲在商品房购销合同解除前仍享有要求由乙直接返还丙银行贷款的权利，只是这种权利在商品房购销合同和住房借款合同解除前尚处于期待和可能实现状态，在甲通过诉讼达到商品房购销合同和住房借款合同解除后，实现这种权利的条件才成就。正如本案中银行有提前收回贷款的权利，但这种权利不是银行单方擅自行使的，而要由银行通过诉讼达到法院判决解除借款合同的条件时才能行使，而不能采取单独扣划甲的银行存款或处分甲的其他财产的措施实现，要通过法定途径实现。正如法律赋予民事主体的民事诉讼权利能力，民事主体并不一定能实际享有，要实际享有还得有民事诉讼行为能力，但无诉讼行为能力并不等于失去诉讼权利能力。在本案中，甲从未放弃过实现要求乙返还丙贷款权利的愿望和诉讼行为，一直在行使要求乙返还丙贷款权利。甲在丙起诉前，就向A法院起诉未被受理，在丙起诉后，提起反诉未被B法院受理情况下，又向A法院重新起诉被受理，强烈要求解除商品房购销合同和住房借款合同，判令乙直接返还丙贷款。而根据司法解释，甲在解除商品房购销合同和住房借款合同后，有权要求乙直接返还丙贷款。

在此情况下，B法院是否支持甲要求乙直接返还丙贷款的请求，要等待A法院就商品房购销合同是否判决解除的结果。B法院在请示上级法院同意后，应将借款合同案移送A法院合并审理。不移送，根据民事诉讼法第一百三十六条第一款第五项之规定，应中止诉讼，等待A法院就商品房购销合同案判决后再作出处理。B法院在明知A法院正在审理商品房购销合同案尚未作出判决的情况下，先行就借款合同案作出由甲偿还丙贷款的判决，直接剥夺了甲依据司法解释享有的要求乙返还丙贷款的权利。

二、不合并审理或中止诉讼，将导致两案判决发生直接冲突。

在该案中，如果不合并审理或中止诉讼，两法院单独分别作出判决，均判决解除合同，B法院判决解除借款合同后，A法院也判决解除商品房购销合同，A法院作出判决时，虽然对借款合同案不能作出处理，但对甲要求乙返还丙贷款的请求应予支持，也应予作出处理，甲的请求是在本案中对本案的被告提出的，并且符合司法解释要求乙返还丙贷款的条件。这时A法院判决乙返还丙贷款，就与B法院判决甲返还丙贷款发生冲突。如果B法院判决解除借款合同，A法院判决继续履行商品房购销合同，甲按合同约定以按期支付银行按揭款方式支付购房款，则与B法院判决甲一次性提前偿还贷款方式相矛盾。唯一不冲突的可能就是两法院均判决继续履行合同，而在该纠纷中两案原告均要求解除合同。

三、合并审理或中止诉讼符合“商品房买卖司法解释”惩罚过错方并保护弱势群体购房户合法权益的宗旨和目的。

在银行提供按揭贷款的商品房买卖合同案件中，一般存在三方当事人：房地产开发商、按揭银行、购房户。房地产开发商一般是进行房地产项目开发向社会发售商品房的具有法人资格和雄厚经济势力的公司制企业，是商品房的出卖人，在商品房买卖合同中操纵商品房项目的开发、预售、发售、房屋交付、产权办理、按揭贷款办理等主要事项，处于明显优势地位，在合同履行中其利益很少受到损害。在向购房户交付房屋之前，先向购房户收取首期购房款，剩余购房款由银行提供按揭贷款形式一次性收清。银行在商品房买卖合同中也处于优势，一般不存在收不回贷款的风险，因为其债权不仅有主债务人购房户按期履行，还有房地产开发商担保，更安全的是有购房户购买的房屋抵押，而且房产价值一般超过贷款进金额。在商品房买卖合同案中唯一处于弱势地位的购房户，在资金紧张房屋未交付甚至未竣工情况下，先要支付首期购房款，剩余购房款以银行按揭贷款方式一次性付给房地产开发商，对房地产开发商的合同义务已履行完毕。对银行要履行按期偿还贷款义务，也不敢违约。因为违约后，不仅已交的按揭款得不到偿还，所购的房屋还要抵押清偿。在商品房买卖合同案件中，一般是房地产商不按合同约定履行交房和办证发生纠纷，而真正实际享有权利的是房地产商。正因为购房户在商品房买卖合同纠纷案件中处于弱势地位，最高法院“商品房买卖司法解释”才给予其合法权益予以特别保护。该解释第二十四条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房担保贷款合同的目的是什么，很简单就是购房人通过银行贷款购买房屋。商品房买卖合同被确认无效、撤销、解除后，购房人无法再得到所购房屋，再要求购房人支付按揭贷款已无意义，也对购房人不公平。因此，该司法解释赋予购房人解除担保贷款合同的权利是保护购房人权益。当然，银行也有权要求解除合同，但笔者认为，该司法解释主要是赋予购房人的权利，因为只要购房人按期返还贷款，银行一般是不会起诉要求解除合同的。另外“商品房买卖司法解释”第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该款更体现了优先保护弱势群体购房人权益的宗旨。按法律关系讲，房地产商并不是商品房担保贷款合同的债务人，只是阶段性担保人，合同解除后，贷款仍由借款人购房户返还，房地产商只负担保责任。该司法解释却一反常规，规定商品房买卖合同和商品房担保贷款合同均被解除后，由房地产商直接向银行返还贷款，借款人购房户却不负任何责任，充分体现了保护购房人权益。商品房担保贷款合同不和商品房买卖合同合并审理，在商品房买卖合同未被判决解除前，购房人无法行使解除担保贷款合同并要求房地产商直接向银行返还贷款的权利，购房人作为弱势群体的合法权益无法得到保护。因此，商品房担保贷款合同和商品房买卖合同合并审理，或中止诉讼，符合司法解释保护弱势群体合法权益的宗旨。

四、合并审理或中止诉讼，能提高审判效率，减轻当事人诉累。

根据最高法院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》对“商品房买卖司法解释”第二十五条的解释，之所以规定，担保权人独立提出诉讼请求的，将商品房担保贷款合同和商品房买卖合同合并审理，是“以期在适当的框架中在一个诉讼过程中尽量解决更多的纠纷”（该书第326页），之所以规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利。”（该书第327页）。既然司法解释对商品房买卖合同先起诉，担保贷款合同后起诉，都明确规定要合并审理，那么在该案中，担保贷款合同先起诉，商品房购销合同后起诉，更应合并审理，才能充分发挥诉讼资源的功能，提高审判效率，减轻当事人的诉累。不合并审理或中止诉讼，不仅导致判决冲突，而且大量增加当事人诉累。购房户在被判令偿还银行贷款后，还要在商品房购销合同案中向房地产开发商诉请追偿，不仅给当事人带来两次诉累，还给当事人带来两次执行累。因此，合并审理或中止诉讼，能充分利用诉讼资源，提高审判效率，减轻当事人诉累。

五、合并审理或中止诉讼能体现法律惩罚过错方，保护无过错方的公平原则。

在该案中，如将商品房购销合同和住房借款合同合并审理，或中止诉讼，等商品房购销合同判决后，再判决住房借款合同，就可以引用司法解释规定，在判决解除商品房购销合同和借款合同同时，判决乙直接偿还丙银行的贷款，充分体现法律惩罚过错方——未按合同约定交付房屋的乙公司，保护无过错方购房户的公平原则。甲作为购房户按合同约定交付首期购房款，并在乙违约前按约支付了银行按揭款，没有任何过错。现甲明知乙交房无望的情况下，还判令其偿还购房所借贷款，显失公平。在该案中，最大的违约方是乙公司，最大的受害者是购房户甲。银行提供的贷款表面上权利享有人是甲，实际上真正的权利享有人是乙公司。因为银行提供的贷款是直接拨付到乙在丙银行开立的存款帐户上的，并且三方签订的住房借款合同明确约定，乙违约未办妥房屋抵押手续，应承担引起的一切法律后果。乙公司违约后，应将直接收受的贷款直接返还给丙银行，才符合公平原则。

[建议]

商品房买卖合同和商品房担保贷款合同是不是主从合同，现在有一定争议，但两合同之间有密切联系，商品房买卖合同是主要的在先合同，商品房担保贷款合同是次要的附后合同，是无可争议的，考虑到审判实践中，对两合同是否应该和必须合并审理争议很大，“商品房买卖司法解释”对此未作出明确规定，为了提高审判效率，减轻当事人诉累，公平处理商品房买卖合同纠纷案件，建议最高法院对“商品房买卖司法解释”作出修改完善，或作出明确批复，规定商品房买卖合同和商品房担保贷款合同均已起诉同时在法院审理中的，一律由商品房所在地法院合并审理，未在同一法院审理的，由上级法院指令受理商品房担保贷款合同的法院将案件移送受理商品房买卖合同的法院合并审理，如两合同均被判令解除的，由出卖人将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

（作者单位：湖南省长沙市中级人民法院）

来源：中国法院网

商品房买卖合同解除后银行按揭贷款该怎样处理？

■案情回放

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张某向某房地产开发公司购买由该房地产开发公司开发的某小区商品房一套，为此，双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同其中约定：买方首付二成房款，其余的以银行按揭方式支付，卖方应于2006年4月30日前交楼，逾期30天交楼，买方有权解除合同，并有权按已付房款的30%收取违约金。双方还约定了其它条款。
　　签订了此《商品房买卖合同》后，张某即依照有关规定，向某银行申请个人住房按揭贷款，并与某银行签订了一份《个人住房借款合同》。不久后，银行将贷款根据张某的事前授权，直接划给了某房地产开发公司。此后，张某按时按期向银行还款。但到了2006年4月30日，某房地产开发公司未能按约定交楼，经张某催告后，逾期30天仍未能交楼。为此，张某要求解除《商品房买卖合同》，某房地产开发公司不同意解除合同，并就银行的按揭贷款问题，双方各执已见，无法达成一致意见，张某遂向人民法院提出诉讼。
　　本案中，张某与某房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》能否解除？商品房买卖合同解除后，银行的按揭贷款该怎样处理？

■律师解析
　　本案的《商品房买卖合同》可以解除。
　　我国《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，张某与某房地产开发公司已在《商品房买卖合同》中约定了“逾期30天交楼，买方有权解除合同”的条款，现某房地产开发公司逾期了30天仍未能交楼，那么双方在合同约定解除合同的条件已成就，作为解除权人的张某提出解除双方签订的《商品房买卖合同》的，该合同就应当解除。
　　本案的《商品房买卖合同》属于以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，《个人住房借款合同》属于商品房担保贷款合同，商品房买卖合同的解除，必然会牵涉到张某与银行签订的《个人住房借款合同》，《商品房买卖合同》解除后，银行的按揭贷款该怎样处理？对此问题，可以通过下列途径处理：
　　1、银行作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求或就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。”

　　2、商品房买卖合同解除后，再另行起诉，请求解除商品房担保贷款合同。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。

商品房买卖合同解除对按揭贷款合同有何影响

案例背景：

　　2006年9月，李先生与甲房地产开发公司(简称甲公司)签订《商品房买卖合同》，合同约定：李先生购买甲公司期房一套，付款方式为首付房价的40%，余款采用商品房担保贷款方式支付。合同生效后李先生到甲公司指定的乙商业银行(简称乙银行)签订了购房按揭贷款合同，并于2006年10月办理了按揭手续。2007年3月，甲公司向李先生发来了《房屋交付使用通知书》，李先生实地验房后对房屋的朝向非常不满，而且房屋的实测面积比合同约定面积也缩水达5%。李先生向甲公司提出了退房要求，经过协商甲公司原则上同意退房，但又说需要乙银行配合才行。李先生听了甲公司的意见后心里很不踏实，怕乙银行不同意终止按揭合同。李先生于是找到律师就有关问题进行咨询。

　　《楼市》律师浙江星韬律师事务所熊永义点评：

　　李先生提出的问题具有一定的普遍性，随着房价的持续上涨和国人消费观念的改变，按揭购房已经成为最常见的购房形式。按揭兴起于我国香港地区，“按揭”一词是香港对英美法中一种物的担保方式“Mortgage”的译词。对李先生的问题，律师认为可以从下面三个方面进行分析：

　　一、李先生与甲公司签订的商品房买卖合同与按揭贷款合同之间属于联系紧密但又相互独立的关系，两者间并非主合同与从合同的关系。担保合同是实务中最常见的从合同，根据担保法及其司法解释的相关规定，除非当事人另有约定，主合同无效的，担保合同无效。由于商品房买卖合同与按揭贷款合同不是主从合同的关系，所以商品房买卖合同被宣布无效或者被撤销后，不会导致按揭合同当然无效或被撤销。

　　二、购房按揭贷款合同的特殊性。虽然商品房买卖合同与按揭贷款合同不具有主从合同的关系，但却具有紧密的关系。有效签订商品房买卖合同是按揭贷款合同得以签订的前提，同时银行在与买房人签订贷款合同的同时会要求买房人将所购商品房或者买卖合同项下的合同权利作为担保物为按揭合同提供担保。按揭贷款合同的另外一个特点是贷款人贷款的目的单一且明确，就是为了买房。当买房人与房地产开发商解除买卖合同后，已确定无法再取得原想要的商品房，故应当承认买房人订立按揭贷款合同的目的已经落空。

　　三、《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。该条即为基于商品房按揭贷款合同的特殊性，对《合同法》第94条规定的合同目的不能实现的扩大解释。需要注意的是，本条中对于“解除”没有指明是法定解除还是协议解除，应理解为包含两者。综合分析，司法解释的规定不仅仅是赋予了买房人解除按揭合同的权利，银行同样也有这个权利，并且能妥善保护各方的利益。

　　基于上述分析，律师认为：李先生在与甲公司解除商品房买卖合同后，可以向乙商业银行提出解除按揭贷款合同。

商品房买卖合同被解除，借款合同效力如何？

案情介绍：

2002年8月，刘某与某房地产公司（以下简称“房地产公司”）签订了商品房买卖合同：房屋总价款26万元，刘某于2002年9月15日前，支付首期30%房价款7.8万元，余下房价款18.2万元，以办理银行按揭的方式支付；房地产公司于2003年2月15日前交房，如遇不可抗力或其他原因无法交付的，交房日期可延期至2003年3月31日，并且房地产公司应于交房后3个月内，即2003年6月30日前办理房产登记手续。刘某按约定支付了首期7.8万元房价款后于2002年12月23日通过房地产公司同建设银行江南支行（以下简称“江南支行）签订了借款合同及商品房抵押合同，并且房地产公司为刘某的借款提供了保证担保，房地产公司与江南支行对商品房买卖合同的标的物房产在房产管理部门办理了抵押登记。2002年12月，经审批，江南支行对刘某发放了购房贷款，18.2万元一次性划入房地产公司在江南支行开立的账户中。2003年3月，房地产公司如期交付了房屋，并于2003年5月办理了房产登记手续。刘某入住后，发现房屋结构质量与合同约定有所出入。经交涉，房地产公司表示，因技术问题房屋结构确实与合同预定不符。2003年7月，刘某与房地产公司达成解除商品房买卖合同的协议，因涉及刘某同江南支行的借款合同与房产抵押合同，双方通知了江南支行。三方在如何处理涉案房产问题上发生了争议。2003年8月15日，刘某向人民法院提起诉讼，要求解除与房地产公司之间的商品房买卖合同，双方返还财产。案件审理中，江南支行以有独立请求权第三人的身份参加了诉讼，对刘某与房地产公司争议的房产主张优先受偿的权利。

法院经审理后认为，商品房买卖合同被解除或被认定无效时，买受人和按揭银行都有权请求解除借款合同。因此，判决在解除房地产公司与刘某之间商品房买卖合同的同时，依据第三人江南支行的请求，解除其与刘某的借款合同，各方财产恢复到合同成立前的状况。

法律分析：

本案涉及商品房按揭纠纷，法律关系较为复杂。焦点在于商品房买卖合同被解除后，借款合同效力如何及对涉诉房产应如何处理。

本案中三方当事人（房屋买受人刘某、房地产公司及江南支行）之间存在四个基本合同关系，即刘某与房地产公司之间的商品房买卖合同关系，刘某与江南支行之间的借款合同关系，刘某与江南支行之间的以涉诉房屋为抵押物的抵押合同关系以及房地产公司与江南支行之间的保证合同关系。根据民法基本原理，两个以上的合同相互关联时，以他种合同的存在为前提，不能够独立存在的称为从合同；不以他种合同的存在为前提，能够独立存在的称为主合同。在商品房按揭中，抵押合同与保证合同是借款合同的从合同，因借款合同的变更、消灭而变更、消灭。借款合同并不是商品房买卖合同的从合同，因为在买受人依照约定支付首期房价款并委托按揭银行将所贷款项支付给房地产公司，房地产公司交房并为买受人办理房产证后，购房合同的权利义务即归于消灭，但借款合同并不因此消灭，可独立存在直到买受人还清贷款为止。同时，借款合同与商品房买卖合同又存在密切的联系，借款合同的物的担保的标的物，与商品房买卖合同的标的物具有同一性，按揭贷款的款项也用于支付商品房买卖合同的价款。

实践中，商品房买受人解除与房地产公司之间的商品房买卖合同或请求确认商品房买卖合同无效时，由于买受人已将所购房屋抵押给按揭银行，因而实践上是要求处理抵押物。买受人与房地产公司的诉讼中，在可能判决解除商品房买卖合同或认定商品房买卖合同无效时，人民法院应当告知按揭银行参加诉讼，此时，按揭银行一般会参加诉讼主张权利，要求解除与买受人签订的借款合同，提前收回贷款。因为如果按照银行此时仍不参加诉讼，由于法院已明确告知其将解除商品房买卖合同或认定合同无效，抵押物将被处置，不参加诉讼主张权利，应视为同意抵押人处分抵押物。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实践，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”因此，如果按揭银行参加诉讼，人民法院在判决解除商品房买卖合同或确认商品房买卖合同无效的时候，可以一并解决房地产公司、商品房买受人、按揭银行之间的法律关系。

在商品房买卖合同被解除或被认定无效时，买受人和按揭银行都有权请求解除借款合同。《合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以可求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”借款合同解除后，能够恢复原状的，可以要求恢复原状。

本案中，江南支行以有独立请求权第三人身份参加到刘某与房地产公司的诉讼中，主张对抵押物的优先受偿权，人民法院对三者之间的法律关系可以一并予以解决。在解除房地产公司与刘某之间的商品房买卖合同的同时，依据第三人江南支行的请求，解除其与刘某的借款合同，各方财产恢复到合同成立前的状况，即房地产公司将刘某所欠江南支行的贷款18.2万元直接支付给江南支行，其余款项7.8万元支付给刘某，刘某返还给房地产公司权利完整的房屋，从而一并解决买受人、开发商、按揭银行之间的多重法律关系。

按揭贷款合同纠纷审理中若干问题的思考

目前，深圳市无论是二级还是三级房地产交易，购房方大多采用首期款加银行按揭贷款的方式支付购房款。按揭贷款合同履行过程中，因出售方出售的房产与约定面积不符并达到约定或法定解除条件、延期交房、延期办理《房地产证》、已建成的房产与合同约定的不符致使不能实现合同目的，导致房地产买卖合同解除从而致使按揭贷款合同解除；或者购房方未按贷款合同的约定清偿按揭贷款导致按揭贷款银行要求解除按揭贷款合同。上述房地产买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷在审理过程中，因为以下原因可能导致适用程序、处理时间、处理结果不统一：首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条至第二十七条的规定已明确按揭贷款合同不是房地产买卖合同的从合同，两份合同系紧密联系但又各自独立的关系，同一权利人提起诉讼或仲裁不能必然导致两份合同一并处理；如果在购房方或出售方提出确认合同无效、解除合同或撤销合同的诉讼请求后，按揭贷款银行不参与诉讼并提出独立的诉讼请求，而是在房地产买卖合同纠纷案件的裁判生效后，再依据按揭贷款合同提出诉讼或仲裁，势必造成裁判结果生效时间的差异。其次，不同法院甚至同一法院不同的法官，在适用《中华人民共和合同法》、《中华人民共和国担保法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称"解释"）时存在认识与理解上的分歧，特别是对于"解释"的第二十五条的理解不统一，是造成同一类型的纠纷出现不同的处理结果的又一原因；再次，合同当事人在房地产买卖合同或按揭贷款合同中约定仲裁条款，出现房地产买卖合同和按揭贷款合同分别属于人民法院管辖和仲裁部门管辖，这也是造成裁判结果可能不统一的一个原因。另外，不同的购房方或出售方在诉讼时提出的诉讼请求不同，也是造成裁判结果不同的一个重要原因；如有的购房方在提出确认合同无效、撤销或解除合同后只要求出售方返还已付首期款及已向银行清偿的按揭贷款，有的购房方却要求出售方将全部楼款（含银行按揭贷款）全部返还。处理时间、适用程序、处理结果的不统一，冲突的焦点主要集中在按揭贷款合同纠纷的实体处理、房地产买卖合同被确认无效、解除或撤销后，已设定抵押房产的返还、银行抵押权的追及效力、按揭贷款责任的承担上，下面就实践中遇到的几个问题，谈谈本人的一些想法。

按揭贷款合同解除后，购房方已清偿的本金及利息应冲减占用贷款期间的本金及利息。
现阶段，法院受理的按揭贷款合同纠纷，不论是房地产买卖合同被解除还是因购房方未按按揭贷款合同约定清偿按揭贷款而导致的按揭贷款合同解除，处理结果基本一致。法院在判决解除按揭贷款合同的同时，要求购房方（贷款人）一次性将未清偿的贷款予以支付，并对抵押房产享有优先受偿权。购房方在按揭贷款合同履行过程中已清偿的贷款本金冲减了按揭贷款的本金，而对于已支付给按揭银行的利息则未作处理。而实际上无论是采用等额本金还是采用分期等额还款方式向按揭银行清偿按揭贷款，解除按揭贷款合同之前购房方向银行清偿的利息都比购房方占用贷款期间（即从取得按揭贷款起至解除合同之日止）依据按揭贷款合同约定利率标准计算出来的利息多。因为按揭贷款银行供贷款人选择的还贷方式只有两种即等额本金及分期等额还款，两种还贷方式中前期支付的利息都比后期利息多。对于按揭银行的两种还贷方式无可非议，但依据合同法第九十七条的规定"合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据实际情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失"，根据按揭贷款合同的性质，合同解除后已履行的部分当事人可以要求恢复原状。因此，按揭贷款合同解除后，购房方即按揭贷款的申请人可以要求将已向按揭贷款银行清偿的贷款本金及利息冲减贷款本金及占用贷款期间的利息，从而得出购房方尚欠银行贷款的本金数额。这种处理方式既保障了银行按揭贷款的本、息的收回，也未损害购房方的利益。
房地产买卖合同被法院或仲裁机构确认无效或解除、撤销的裁决生效后，按揭银行抵押权的追及效力
购房提出确认与出售方签订的房地产买卖合同无效或要求撤销、解除房地产买卖合同，未提出解除按揭贷款合同；或者购房方在提出确认与开发商签订的房地产买卖合同无效或要求撤销、解除房地产买卖合同的同时，提出了解除按揭贷款合同的诉讼请求。对于上述两种情况，法院通知按揭银行后，按揭贷款银行未作为有独立请求权的第三人提出诉讼并参与诉讼的，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定，仅处理商品房买卖合同纠纷。判决的结果一般是由开发商将购房款（包含按揭款）或者购房方已付购房首期款及已付银行按揭贷款返还给购房方并赔偿购房方的在购房过程中的直接损失；购房方将房产返还给开发商。购房方在提出上述诉讼请求后或上述诉讼请求获得法院支持后，一般未再继续按月清偿银行按揭贷款。按揭银行作为原告起诉要求解除与购房方（按揭贷款人）及出售方签订的按揭贷款合同，由购房方清偿所欠按揭贷款并要求开发商承担连带清偿责任的同时，要求对抵押房产享有优先受偿的权利。按照《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国担保法》的相关规定，该类案件的实体处理结果大多支持按揭银行的诉讼请求，由购房方清偿所欠银行按揭贷款，由出售方对购房承担的清偿责任负连带清偿责任的同时，按揭贷款银行对于抵押房产享有优先受偿的权利。
本人认为，对于前述所及房地产买卖合同纠纷，无论法院或仲裁机构是支持购房方返还首期款及已支付银行按揭贷款的请求的裁决，还是支持购房方返还全部购房款（含银行按揭贷款）的请求的裁决，其裁判结果的合法性是没有异议的。对于房地产买卖合同被确认无效或被解除、撤销后，法院或仲裁机构仍按《合同法》和《担保法》的规定，作出按揭银行对于抵押房产享有优先受偿权利的判决，值得商榷。作为按揭担保房产的抵押人是购房方，随着人民法院或仲裁机构作出的房地产买卖合同无效或撤销、解除裁决的生效，原登记在购房方名下的担保物由购房方返还给出售人，担保物的现实权属状态确定地发生变化。这种物权变动并非基于担保物权设定人的法律行为而产生，而是属于依公法发生之物权变动。与担保物权设定人以法律行为（如买卖）转让担保物所有权而担保权仍得依追及效力继续存在的情况不同，因裁决这一非法律行为的干预，使得作为限制性物权的担保权的追及效力灭失其存在的根基，此情形下，担保物系为法律上的灭失，担保权人（按揭银行）对购房方因房地产买卖合同解除出售人返还价款只可行使行物上代位权。也就是说，当购房方提出确认房地产买卖合同无效或撤销、解除房地产买卖合同的诉讼请求后，按揭贷款银行面临着丧失担保物权只享有物上代位权的风险。也正是因为如此，"解释"第二十四条赋予购房方在房地产买卖合同被确认无效或被撤销、解除后请求解除按揭贷款合同的权利；同时"解释"第二十五条也赋予了按揭贷款银行作为有独立请求权的第三人参与诉讼的权利；而且，法院在操作务实中，对于购房方起诉要求确认房地产买卖合同无效，或者要求撤销、解除房地产买卖合同纠纷案件的审理中，不论购房方是否提出解除按揭贷款合同的诉讼请，均将购房方的起诉状送达按揭贷款银行，以便按揭银行决定是否以有独立请求权的第三人参与诉讼。当然，因为按揭贷款合同除了抵押担保外，还有出售方提供的信誉担保，按揭银行可以综合考虑后决定是否作为有独立请求权的第三人参与诉讼。因此，对于按揭贷款银行不以有独立请权的第三人参与诉讼，而在房地产买卖合同被确认无效或被撤销、解除的裁决生效后，另行提起诉讼的，法院或仲裁机构不能再适用《合同法》及《担保法》的规定，裁决确认按揭贷款银行对于抵押物有权优先受偿，而应以物担物因生效裁判发生所有权变化为由驳回按揭贷款银行要求确认对于抵押物有权优先受偿的诉讼请求。当然，这有悖于按揭银行当初订立按揭贷款合同对于顺利收贷的初衷，但银行发放按揭贷款也是一种经营行为，存在风险是正常的，更何况在法院通知其有权作为有独立请求的第三人参与诉讼后，银行对如何行使权利已作出了选择，其拒绝作为有独立请求权的第三人参与诉讼，应当是其对抵押物享有的优先受偿权的放弃。

执行房地产买卖合同被法院或仲裁机构确认无效或被解除、撤销的裁决时，应要求双方同时履行生效裁决所确定的义务
房地产买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷，如不能在同一法院受理或虽在同法院受理但未能一并审理并同时执行，有可能出现购房方起诉开发商的案件执结后，按揭银行起诉购房方及开发商的案件尚未进入诉讼或虽已进入诉讼但未执行之前，购房方取得开发商返还的购房款后下落不明。因为按揭银行作为原告起诉后，法院或仲裁机构确认按揭银行对于购房方返还给出售方的房产享有优先受偿权，出售方不仅不能完全取得购房方返还的房产，还要承担购房方清偿按揭贷款的连带责任。如果购房方在要求确认房地产买卖合同无效或撤销、解除房地产买卖合同纠纷时，只要求出售方返还已付购房首期款及已付银行按揭贷款，则出售方将承担房产价格下跌的风险；如果购房方在要求确认房地产买卖合同无效或撤销、解除房地产买卖合同纠纷时，要求出售方返还已付全部楼款（含银行按揭贷款），这样有可能出现出售方不仅将所收的购房方的购房首期款及银行按揭贷款返还给了购房方，同时购房方返还的房产又将被按揭银行行使优先受偿权，还要承担清偿按揭贷款的连带责任的情况。当然，理论上出售方承担连带清偿责任后，有权依照《担保法》的规定向购房方行使追偿权，但出售方将承担诉讼成本的支出以及追偿权能否行使成功的风险。因此，无论是哪一种情况，都有违公平原则，显然损害了出售方的利益。那么，如何防止出现房地产买卖合同被确认无效或被解除、撤销后，银行按揭贷款的回收与出售方利益保护这一冲突呢？
首先，在房地产买卖合同被确认无效或撤销、解除后，判决驳回银行要求对抵押房产享受优先受偿权的诉讼请求，能在一定程度上敦促银行以有独立请求权的第三人参与到购房方与出售方已经开始的房地产买卖合同纠纷中来，使得部分按揭贷款纠纷能与房地产买卖合同纠纷一并审理和执行，减少购房方取得按揭贷款后损害出售方利益的情况出现，但并不能完全迫使银行参与房地产买卖合同纠纷的诉讼，杜绝这一情况的出现。按揭贷款合同中，出售方是承担连带责任的保证人，房地产买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，银行虽丧失了对抵押房产优先受偿的权利，但基于出售方对于购房方应清偿的按揭贷款应承担连带清偿责任，在出售方未进入破产还债程序的前提下，银行仍可通过拍卖购房方返还给出售方的房产实现其债权。银行发放贷款，取得存、贷款之间利差，是其经营获利的主要途径，银行经营的这一特征决定了其很有可能不参与到购房方与出售方房地产买卖合同纠纷中来。加之有独立请求权的第三人参与诉讼的诉讼地位相当于原告，享有原告的诉讼权利，法院不能强制其参与诉讼。
其次，房地产买卖合同被确认无效或撤销、解除的判决生效进入执行程序后，要求购房方解除抵押登记后将涉案房产返还给出售人，可彻底防止购房方取得按揭贷款后损害出售人利益的情况出现。法院在判决出售方将首期款及已付银行按揭贷款或者全部购房款（含银行按揭贷款）返还给购房方的同时，还判决购房方将房产返还给出售人。出售方按房地产买卖合同的约定交付给购房方的房产是没有他项权利设定的房产，而购房方取得房地产买卖合同约定的房产后，作为抵押人将出售方交付的房产抵押给了按揭银行，此时的房产已设定了他项权利。出售方返还购房款与购房方返还房产是生效裁判文书确定的诉讼双方当事人的义务，双方的义务应当同时履行，人民法院在执行该类判决时，应把握好向双方当事人交付执行钱、物的时间。因为购房方作为抵押人将出售人交付的房产抵押给按揭银行并办理了抵押物登记备案手续，虽然购房方能将房产的占有、使用权返还给出售方，但此时的房产权利存在瑕疵，与出售方在房地产买卖合同签订后交付给购房方的房产在法律意义上是不同的。因此，在抵押登记解除之前，购房方将已设定抵押的房产返还给出售方属于履行义务存在瑕疵，法院完全有理由也有法律依据不将已执行到位的出售方返还的房款交付购房方。即使是购房方在诉讼时只提出了由出售方返还购房首期款及已付银行按揭贷款的诉讼请求时，法院也不能在房产未解除抵押登记时向购房方交付出售方返还的执行款。因为不仅购房方履行返还义务有瑕疵，同时，还有可能将房产价格下跌的风险转移给出售方。房地产买卖合同被确认无效或撤销、解除的判决生效后，虽然理论上按揭贷款银行对于抵押房产不再享有优先受偿权，但未经生效裁判文书确定之前，国土行政管理部门拒绝办理解除房地产抵押登记手续。因此，如果法院要求购房方解除抵押登记后将房产返还给出售方时，才将出售方返还给购房方的房款交付给购房方，就必然导致购房方另行通过诉讼或其他途径解除与按揭银行签订的按揭贷款合同，剔除房产上所附着的抵押权。这样，无论是按揭贷款合同解除先于房地产买卖合同被确认无效或撤销、解除，还是房地产买卖合同被确认无效或撤销、解除先于按揭贷款合同解除，购房方或出售方承担了按揭贷款合同解除的责任后，均会在执行房地产买卖合同被确认无效或撤销、解除的案件时提出冲减请求，法院经审查后再行交付出售方返还的购房款和购房方返还的房产，将不再出现购房方取得出售方返还房款后损害出售方利益的情况。

房地产买卖合同被法院或仲裁机构确认无效或撤销、解除后，银行按揭贷款责任的承担。
"解释"第二十五第二款规定"商品买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人"。购房方据此在要求确认房地产买卖合同无效或撤销、解除房地产买卖合同的同时，提出要求法院判决由出售方清偿所欠银行按揭贷款，购房方不再承担清偿所欠银行按揭贷款的责任。如果法院支持购房方的诉讼请求，判决由出售方直接清偿购房方所欠银行按揭贷款，购房方不再承担所欠银行按揭贷款的责任，不仅与法院在审理按揭贷合同纠纷中适用《合同法》及《担保法》作出的由购房方清偿所欠银行按揭贷款，由出售方承担连带清偿责任的判决冲突；同时，也将房产（特别是商铺）价格下跌和出售方经营状况恶化的风险转移给了银行。按揭贷款合同解除的原因大多是因为购房方未按时供款或者因为房地产买卖合同解除致使按揭贷款的合同目的不能实现，无论是基于何种原因解除按揭贷款合同，作为提供按揭贷款的银行均不存在过错，因此，由按揭银行承担房产价格下跌及出售方经营状况恶化从而使按揭贷款难以收回的风险，缺乏事实依据和法律依据。
本人认为，无论是购房方在房地产买卖合同纠纷中提出由出售方直接清偿所欠按揭银行的贷款，不再承担清偿按揭银贷款的责任的诉讼请求，还是在按揭贷款合同纠纷中提出由出售方直接清偿所欠按揭银行贷款的抗辩理由，法院均不应支持和采纳。其理由如下；一、"解释"第二十五条第二款只规定商品买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出售人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（按揭贷款银行）和购房人，并未明确购房方不再承担清偿所欠按揭贷款的责任，对该条文的理解不宜扩充和推断。二、房地产买卖合同和按揭贷款合同是各自独立的合同，即使按揭银行以有独立请求权的第三人参与房地产买卖合同纠纷案件，也应分别依法处理。三、"解释"规定出售方应将收取的购房贷款返还给担保权人（按揭贷款银行），只是赋予按揭银行有权要求出售方返还所收取的购房贷款，按揭银行有权选择要求购房方清偿贷款并由出售方承担连带清偿责任，也可以放弃要求由购房方承担责任只要求出售方承担清偿贷款。当然作为银行放弃要求贷款人（购房方）承担责任的可能性极小，该条规定的作用主要体现在出售方未作为按揭贷款合同担保人的情况下，银行可因此规定而要求出售方承担责任。四、清偿贷款是作为按揭贷款合同借款人（购房方）的义务，是否放弃要求购房方清偿贷款是按揭贷款银行的权利，在按揭银行明示放弃或出现法定事由经人民法院审判确认其丧失该权利之前，购房方仍应承担清偿按揭贷款的责任。人民法院在审理房地产买卖合同纠纷中判决由出售方直接向按揭银行清偿按揭贷款，免除购房方清偿银行按揭贷款的责任，因按揭银行不是房地产买卖合同纠纷的当事人，案件审理中不能提出抗辩，对判决结果不服也无权提出上诉，这一做法是对按揭银行程序和实体权利的剥夺。因此，无论是在房地产买合同纠纷还是按揭贷款合同纠纷中，均不能判决免除购房方清偿银行按揭贷款的责，除非是银行明示放弃或出现购房免责任的法定事由。
出售方对按揭贷款合同未提供担保的情况下，承担按揭贷款合同纠纷民事责任的依据。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十七条规定：买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。依此规定，如果按揭银行在与购房方签订按揭贷款合同时，只要求购房方以所购房产设定抵押出售方未提供担保，且抵押物已取得了产权证书并办理了抵押物登记手续的，贷款人未及时清偿按揭贷款，银行提出偿还贷款或就抵押物优先受偿的，出售方不应作为当事人。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。此规定对第二十七条规定的起到了补充作用，即按揭贷款合同虽未由出售方作为担保人，在按揭银行要求购房方偿还贷款或就抵押物优先受偿的，出售方不应作为当事人；但如果商品房担保贷款合同被解除是基于商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除而解除的，因第二十五条第二款规定"出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人"，故在此情况下，按揭贷款银行可依第二十五条第二款规定要求出售方承担将返还购房贷款本息的责任，故仍应作为被告参加诉讼，也就是说即使在出售方对于按揭贷款合同未提供担保的情况下，仍有可能承担按揭贷款合同纠纷的民事责任。

（罗湖法院）课题组成员：季媛、陈立中、张方、李培春
执笔人：李培春

Posted @ 2009-3-17 16:57:24 阅读( 103) 评论( 0)

（2003）深罗法民三初字第768号

（2003）深罗法民三初字第768号

——广东省深圳市罗湖区人民法院(2003-7-28)阅708次

深圳市罗湖区人民法院

民 事 判 决 书




深圳市罗湖区人民法院民事判决书

（2003）深罗法民三初字第768号

原告（反诉被告）叶年助，男，1954年3月15日出生，住（略）。
委托代理人刘军，广东国欣律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市罗湖房地产开发有限公司，住所地深圳市罗湖区立新路1号罗湖商业大厦七、八层。
法定代表人肖紫天，总经理。
委托代理人邱继炎，该司综合协调部副部长。
委托代理人朱丽娇，该司职员。
第三人中信实业银行深圳分行红岭支行，住所地深圳市罗湖区红桂路2108号。
负责人张一龙，行长。
原告叶年助诉被告深圳市罗湖房地产开发有限公司及第三人中信实业银行深圳分行红岭支行商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，深圳市罗湖房地产开发有限公司又提出反诉，本院亦予以了受理。依法由代理审判员李祖坤独任审判，公开开庭进行了审理。原告叶年助及其委托代理人刘军，被告的委托代理人朱丽娇均到庭参加了诉讼，第三人经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，（一）2000年10月21日，原告和被告签订正式的房地产买卖合同，以人民币409200元的价格向被告购买立新花园B栋250号铺位，双方约定被告于2001年2月8日交付房屋。合同签订后，原告按约定向被告付清了购房款，被告开发的房屋却至今未领取《竣工验收证书》。迟延交楼的时间已远远超出了合同约定的90天。被告在未取得《竣工验收证书》的情况下，谎称已经竣工，欺骗原告与其签订楼宇交接书，向原告交付房屋。其交楼的行为违反了合同约定和法律规定，交楼行为无效，应视为自始没有交楼。所以，原告有权要求解除房地产买卖合同及补充合同。（二）被告在售楼过程中存在虚假广告和承诺，构成了违约。其在售楼中承诺"代为出租，无论租出与否，皆由发展商按时支付每月租金"，售后又不予兑现；其宣传业主可享受70年的租金回报，实际上只有60年；其广告承诺铺位的装修为蓝白广场砖和玻璃间隔，实际上为质量较差的土红色瓷砖和铁网间隔。被告至今未能取得《竣工验收证书》和无法办理房产证以及承诺无法兑现的事实，客观上已构成解除房地产买卖合同的条件。特向法院起诉，请求判令：1. 解除原、被告之间的房地产买卖合同及补充合同，并解除原告和第三人签订的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》；2. 被告返还原告已付的首期购房款人民币209200元及利息人民币17340元；3. 被告将原告已向第三人支付的按揭供款人民币55620元赔付给原告；4. 由被告向第三人偿还尚欠的按揭贷款本金和利息；5. 被告赔偿原告的公证费损失人民币1828元及按揭保险费损失人民币2181元；6. 被告支付原告返租租金人民币26516元；7. 被告支付延期交楼违约金人民币144666元；8. 本案诉讼费由被告负担。

被告答辩及反诉称，（一）被告按合同约定于2001年2月完成涉诉房屋的通路、通水、通电、消防验收、电梯验收和燃气工程验收。同年5月22日，原告对房屋进行了验收，并与被告签订了《楼宇交接满意书》和《验楼情况表》，办理了交楼手续。可见，被告已经履行了交房义务。并且，原告于2001年1月2日即已和罗新物业管理公司签订了《委托租赁协议》，将所购房屋委托给罗新物业公司代为出租，租赁期限自2001年2月8日起至2003年2月7日止，并于2001年2月8日开始收取租金，已行使了房屋的租赁收益权。所以，应视为原告事实上已于2001年2月8日收楼。原告要求被告支付延期交楼违约金缺乏事实依据。（二）原告计算延期交房违约金的标准也是错误的，根据《补充合同》第三条的规定，延期交房违约金的计算标准为延期交房期间的指导租金。根据深圳市政府颁布的2001年度房屋租赁指导租金标准，涉讼房屋的租金为每月每平方米250元。原告实际收楼时间为2001年2月8日，其于2003年4月28日才向法院起诉要求解除合同和支付延期交楼违约金，早已超过了两年的诉讼时效。（三）原告以虚假广告为由要求解除合同，也没有事实和法律依据。其一，原告于2001年5月22日对被告交付的房屋进行了验收，并签署了《楼宇交接满意书》和《验楼情况表》，对物业内外的设施、装修标准等进行了确认，应视为其接受了被告对装修标准所作的变更；其二，销售广告属要约邀请，不是合同的内容，其对双方当事人不产生法律约束力。（四）原告是和罗新物业管理公司签订《委托租赁协议》的，而罗新物业管理公司是独立的法人单位，因该《委托租赁协议》产生的权利和义务与被告无关。原告要求被告支付返租租金无事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
另，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》约定，对于购房款人民币409200元，原告应于签约日向被告支付209200元；剩余20万元以银行按揭方式支付，原告须于房地产买卖合同签订后5日内签订按揭贷款合同。实际上，原告未按照约定的时间签订按揭贷款合同，而是迟延至2001年3月22日才与中信实业银行深圳分行红岭支行签订按揭贷款合同，比合同约定的时间迟延了147天。依据《房地产买卖合同》的约定，原告须向被告支付延期付款违约金6174元。特此反诉，请求判令：1. 原告向被告支付延期付款违约金人民币6174元；2. 本案诉讼费由原告负担。
原告针对被告的反诉答辩称，（一）按揭贷款合同的签订，需要开发商、按揭银行的统一协调，签订按揭贷款合同的时间、贷款数额、年限等等，均须开发商与银行协商确定。原告作为购房方，没有主动权。所以，原告对于延期签订按揭贷款合同没有任何过错。（二）被告于2003年4月才提出该反诉请求，也已超过了两年的诉讼时效。
经审理，查明原、被告双方无争议的事实是：
（一）2000年3月22日，原告和被告签订一份《立新花园商品房内部认购书》，认购被告开发的位于深圳市罗湖区立新路的立新花园B栋裙楼第二层250号铺位。同年10月21日，双方签订了正式的《深圳市房地产买卖合同》。该合同约定：原告向被告购买的铺位建筑面积为17.86平方米，总售价人民币409200元；原告同意按合同附表约定的办法付款，即签约日付人民币209200元，余款人民币20万元于5天内签订按揭合同，按按揭合同付款；被告须于2001年2月8日将合同规定之验收合格的房地产交付原告使用，并应于领取房地产《竣工验收证书》后的150天内书面通知原告共同向市房地产产权登记机关申请房地产转移登记；如因被告的过失造成原告不能按法定期限领取《房地产证》，被告应自取得《竣工验收证书》之日的第180天起，按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准向原告支付租金至产权登记机关核发《房地产证》之日止。该合同的附表五第9条还约定，被告承诺原告所购物业的房产证为70年。
（二）2000年10月21日，原、被告双方还签订了一份《深圳市房地产买卖合同》的《补充合同》。该补充合同第二条约定：原告未按《房地产买卖合同》附表规定的时间付款的，其给付的金额达到应付价款50%以上的，原告应按中国人民银行有关延期付款的规定向被告支付延期付款违约金。该补充合同第三条约定：因被告的过错不能按时交付房地产的，被告应按指导租金标准向原告支付延期交房期间的违约金，造成原告损失的，还应负赔偿责任；被告超过约定时间90日仍不交付房地产的，原告有权单方解除合同（双方另有约定的除外），被告接到原告解除合同的书面通知后，应于10日内将原告已付的一切款项（不计利息）退还，并支付双方约定的违约金，造成原告损失的，还应负赔偿责任。

（三）上述合同签订后，原告依约向被告支付了首期购房款人民币209200元。2001年3月22日，原告又和第三人以及被告三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定：原告以所购房屋作抵押，向第三人贷款人民币20万元，用于支付剩余的购房款；贷款期限为72个月，原告每月应向第三人偿还本息人民币3275.07元；由被告对原告的上述贷款承担连带保证责任。2001年4月9日，第三人将人民币20万元贷出并转入被告的账号。
（四）2001年5月22日，原告和被告签署一份《楼宇交接满意书》。双方在该交接满意书中约定：原告所认购的立新花园B栋250号铺位已竣工交楼，被告陪同原告对上述物业的建筑质量和初装修情况进行了现场查验，双方一致同意签署本满意书。双方确认，自2001年5月22日起，该单元已由被告交付原告。
（五）2001年1月2日，原告和深圳市罗新物业管理有限公司（以下简称罗新物业公司）签订一份《委托档位（门店）租赁协议书》，约定：原告将其向被告购买的立新花园B栋250号铺位委托给罗新物业公司代为出租，委托期限为两年，从2001年2月8日至2003年2月7日，每季度租金人民币8184元；在协议书约定的租赁期限内，双方均不得单方解除合同。
（六）自1999年11月至2000年6月期间，被告四次在《深圳特区报》上刊登售楼广告，称其开发的立新花园B栋裙楼商铺（又称"东门老街肉菜市场"）有70年产权，并可"即购即返租"；2000年11月至12月，被告又几次在《深圳特区报》上刊登广告称：业主购买上述商铺后，由开发商包租两年，返还16%；包租期内业主无须理由，只要提出退铺，发展商即原银奉还，同时享受返租。另，被告在一份售楼宣传资料中称，"老街肉菜市场"的内部装修标准是：地面为蓝、白广场砖，内墙为蓝、白瓷砖到顶，门店之间为玻璃间隔不到顶。
（七）被告开发的立新花园B栋房屋于2002年3月28日取得燃气工程质量等级核定书，同年6月27日取得电梯（扶梯）验收合格证书，同年7月23日取得消防验收合格证书。
2003年4月29日，原告以被告至今未取得《竣工验收证书》、延期交房、未兑现售楼广告中的承诺等为理由，向本院起诉。本院受理后，被告又以原告未按时办理银行按揭、构成迟延付款的违约行为为由，对原告提出反诉。
原、被告双方在事实方面的争议是：被告开发的房屋的主体工程是否合格？
对于该争议事实，原告未向法庭提供证据。被告向法庭提交了"主体（基础）工程中间验收证明书"、立新花园三期B栋主体（中间）工程复验会议纪要以及深圳市罗湖区建筑工程质量监督站的说明等证据，证明立新花园B栋房屋的主体工程已经验收合格。被告提交的上述证据真实、合法，且与本案有关联。根据上述证据，本院认定如下事实：立新花园B栋房屋的主体工程于2001年11月15日竣工并经过初验后，又由开发商、设计单位、施工单位、监理单位以及深圳市罗湖区建筑工程质量监督站五方于2003年6月3日对需整改的工程进行了复验，复验的结果是合格。
原、被告双方在法律方面的争议是：第一，被告于2001年5月22日和原告签订《楼宇交接满意书》、交付房屋的行为是否有效？原告能否以被告迟延交房为由要求解除《深圳市房地产买卖合同》和《楼宇按揭（抵押）贷款合同》？第二，被告发布的售楼广告是否有法律约束力？有无虚假宣传？原告能否据此要求解除上述房地产买卖合同和按揭（抵押）贷款合同？第三，被告是否应向原告支付延期交房的违约金？原告是否应向被告支付延期付款违约金？第四，原告要求被告支付返租租金的请求能否得到法院的支持？
对于第一个争议问题：本院认为，被告开发的立新花园B栋房屋的主体、消防、燃气、电梯等工程现均已验收合格，实际上具备了交付使用的条件。原告也于2001年5月22日和被告签订了《楼宇交接满意书》，同意接收房屋。之后，原告又将房屋委托给罗新物业公司代为出租，获取出租收益。所以，本院认定被告于2001年5月22日交付房屋的行为有效。原告称被告至今未交付房屋，与事实不符。对其以此为由要求解除房地产买卖合同的主张，本院不予支持。

对于第二个争议问题：本院认为，（一）被告于1999年11月至2000年6月期间在《深圳特区报》上刊登售楼广告，承诺"商铺有70年产权"、"即购即返租"等，内容具体明确，且发布在原、被告签订房地产买卖合同之前。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该广告可视为要约，对被告具有法律约束力。本案中，原告称其所购买的商铺没有70年产权，没有证据证明；而根据深圳市规划国土局罗湖分局的深规土函第LH0001202号复函，被告开发的立新花园土地使用年限为70年。可见，被告关于商铺有70年产权的广告宣传并不虚假。另外，原告也确实通过罗新物业公司将其所购铺位进行了出租，可见被告关于"即购即返租"的广告宣传亦无虚假。至于原告实际上有无收到租金，属于需另案处理的法律关系。（二）被告于2000年11月至12月期间在《深圳特区报》上刊登的广告（广告内容：业主购买上述商铺后，由开发商包租两年，返还16%；包租期内业主无须理由，只要提出退铺，发展商即原银奉还，同时享受返租），发布在原、被告签订房地产买卖合同之后，与本案无关，对被告没有法律约束力。原告不能以此为理由主张解除合同。（三）商铺的地面是铺设蓝、白广场砖还是土红色地砖，以及商铺之间是以玻璃间隔还是以铁网间隔，均不影响原告对铺位的使用；诉讼中，原告也未提供证据证明两者之间有价格上的差异；所以，上述装修标准的改变不能成为原告解除合同的理由。综上，原告以被告有虚假广告宣传、违背广告承诺为由，要求解除房地产买卖合同的诉讼请求，也不能得到本院的支持。
对于第三个争议问题：本院认为，（一）原、被告双方已于2001年5月22日签署《楼宇交接满意书》，确认交付房屋的时间为2001年5月22日。所以，本院认定被告交付房屋给原告的时间是2001年5月22日。而房地产买卖合同约定的交房时间为2001年2月8日，显然，被告构成了延期交房的违约行为，应向原告支付延期交房的违约金。但由于原告于2003年4月29日才向本院提起诉讼主张该违约金，所以，其2001年4月29日之前的延期交房违约金之请求权已超过两年诉讼时效，不再受法律的强制保护。对于2001年4月29日至5月22日期间的延期交房违约金，被告仍应向原告支付。根据房地产买卖合同之补充合同的约定，该违约金应按深圳市政府主管部门颁布的同期同地段同类房屋的指导租金标准（每月每平方米人民币300元）计付。（二）原、被告之间的房地产买卖合同约定，原告应于房地产买卖合同签订后5日内（即2000年10月26日之前）签订按揭合同，本案原告实际于2001年3月22日才签署按揭合同，确实比约定的时间有所迟延；但被告要求原告支付延期付款违约金的反诉请求已超过了两年的诉讼时效（自2001年3月22日至2003年6月5日），本院不予支持。
对于第四个争议问题，本院认为，《委托档位（门店）租赁协议书》系罗新物业公司和原告签订，而非被告和原告签订，原告要求被告履行该协议并支付租金，理由不成立；况且，本案属房地产买卖合同纠纷，依据该《委托档位（门店）租赁协议书》，原告和罗新物业公司之间形成了新的法律关系--房屋租赁关系。对于因履行该租赁合同而产生的纠纷，当事人应另循法律途径解决，而不应在本案中提出请求。所以，本院对原告要求被告支付返租租金的诉讼请求，不予支持。
因原告要求解除《楼宇按揭（抵押）贷款合同》的理由和前提是房地产买卖合同的解除。本案中，原告要求解除房地产买卖合同的理由不成立，本院已决定不解除原、被告之间的《深圳市房地产买卖合同》。因此，对原告要求一并解除《楼宇按揭（抵押）贷款合同》的诉讼请求，本院亦不予支持。因《深圳市房地产买卖合同》不解除，所以，对于原告要求被告退回首期购房款人民币209200元和利息17340元的诉讼请求，以及要求被告赔偿公证费损失人民币1828元和按揭保险费损失人民币2181元的诉讼请求，本院均不予支持。因《楼宇按揭（抵押）贷款合同》不解除，对原告要求被告赔付其已向第三人支付的按揭供款人民币55620元的诉讼请求，以及由被告向第三人偿还尚欠的按揭贷款本金和利息的诉讼请求，本院亦不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、驳回原告要求解除原、被告之间的《深圳市房地产买卖合同》及《补充合同》的诉讼请求。
二、驳回原告要求解除原告、第三人及被告三方签订的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》的诉讼请求。
三、驳回原告要求被告返还首期购房款、已付按揭供款和首期款利息的诉讼请求，以及由被告向第三人偿还尚欠的按揭贷款本金和利息的诉讼请求。
四、被告应于本判决生效后十日内向原告支付延期交楼违约金人民币4286.4元。逾期则按中国人民银行颁布的银行同期贷款利率（一年期流动资金贷款利率）加倍计付迟延履行债务期间的利息。
五、驳回原告要求被告支付返租租金人民币15295元的诉讼请求。
六、驳回原告要求被告赔偿公证费损失人民币1828元及按揭保险费损失人民币2181元的诉讼请求。
七、驳回被告要求原告支付延期付款违约金人民币6174元的反诉请求。
本诉受理费人民币10933元，由原告负担10000元，被告负担933元，该款已由原告向本院预付，不作退回，被告应负担之数迳付原告；反诉受理费人民币118元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

代理审判员 李祖坤

二ΟΟ三年七月二十八日

书 记 员 唐爱娣