解析七种商品房销售广告

许多人是从接触销售广告而决定购买商品房的，雾里看花般的陈述与允诺亦为纠纷埋下伏笔。购房人要求开发商按照广告陈述与承诺履行合同，开发商则以广告属于要约邀请,未订入合同，且广告注明其享有最终解释权为由予以抗辩。尽管《商品房销售管理办法》、《审理商品房纠纷的司法解释》（下称“解释”）有商品房广告纠纷的解决规则，但了了法条难以穷尽纷繁复杂纠纷，对新情况、新问题更是鞭长莫及。本文作者根据广告内容将其分为七种情况，逐一分析并提出纠纷解决方案。
一、气氛渲染型。
为激起购房人的购买欲望，开发商充分利用人类虚荣心和想象力，将刺激性、煽动性的诗意语言写入广告。如高尚社区、人文气息，温馨家园、依山傍水，黄金地带、商机无限，无限升值潜力、居家置业首选，春天般享受、与贵族身份匹配，欧式设计理念、古典高雅等等。这些广告采用夸张性和诱惑性语言，极力渲染出高档、温馨和诗意的氛围，但是语言模糊、难以量化。《合同法》15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”因该广告内容不具体明确，不符合要约条件，属于希望潜在购房人向自己发出购房要约的要约邀请，对开发商不具有法律约束力。
二、环境描述型。
为体现商品房的适宜性，销售广告极力描述楼盘周围的自然、生活和工作环境，使购房者信赖适合居住与工作。所述环境可分为两种情况：
1、描述现有环境。如采用平面效果图、彩色效果图、现场沙盘、示意图介绍楼盘周围有学校、医院、超市、菜场、娱乐、会所等设施；或使人感到楼盘身处繁华区域、商业中心、交通枢纽。广告语言模糊，如“周围、附近”是多远距离，是直线还是实际距离？尽管有虚假成分，但现有环境易于辨认，故此类广告属于正常商业吹嘘，对开发商亦无法律约束力。
2、描述未来环境。新建商品房规划开发区外的环境和公共设施尚未确定，但却开发商大肆宣传。如将建立小学、幼儿园、医院、市场生活设施、规划区外存在50米干道、若干路班车等，实际上政府规划意向尚未确定；明明是商住混杂大楼，却说成是与国际接轨的SOHO产品。虽然《解释》第3条把商品房广告视为合同内容仅限定在“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”，但购房者难以知道销售广告限于开发规划区之内还是之外，如果销售广告对规划开发区外的未来环境和公共设施具体明确，对购房人购买决定和购房价格有重大影响的，亦应当视为合同内容，否则意味着许可开发商可以违背诚实信用原则进行虚假宣传。如某人购买门面房是因为门外主干道上有相当人车流量，如果干道变成胡同，购房目的将全部落空，其可根据《合同法》54、58条行使撤销权，并要求开发商承担缔约过失责任。值得思考的是，开发商根据政府规划承诺环境，之后政府规划变更，是否承担责任？有判例认为：开发公司承诺内容不在规划区内且未订入合同；政府调整规划可能影响房价，这属于经营和投资风险，故驳回购房人请求解除合同的主张（见厦门市中级法院[2004]厦民终字第419号民事判决）。
三、具体模糊型。
销售广告对规划区内的楼房价格、面积、绿化、质量、装修等内容作出描述与承诺，但具体数字、规格、标准不甚详细，比如标明商品房起价或均价；承诺纯德国进口厨具、高级外墙涂料、名贵大理石内墙、24小时保安等。但同一楼盘因朝向、位置、楼层不同，价格相差很大，甚至每平方米相差上千元；楼房必须装电梯、刷涂料、配保安可以确定，但何为高级、名贵则不尽详细。根据《合同法》15条和《解释》第3条，如果广告的说明与允诺具体明确，对合同订立和房屋价格有重大影响的，可以视为要约。比如开发商将纯德国进口厨具变更为国内产品或他国进口，购房者可以要求其承担更换、重作或支付违约金等责任。

四、具体明确型
与第三种情形相比，该销售广告陈述的房屋与设施明确，而且数字、规格、型号具体，比如高层混凝土结构、一梯两户型、每单元配有日本原装三菱电梯二部、一楼全部带15平方院、小区绿化率达80％、得房率75%、楼间距20米；规划区内有停车场、健身房、游泳池、幼儿园、会所、超市、免费班车等设施。根据《解释》第3条，销售广告对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对购房者订立与否以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容。开发商将绿化带改建为商品房、将50米楼间距缩小至20米、将一梯两户变成一梯三户，或者擅自变更规划，购房者可以根据《合同法》107条要求开发商继续履行合同或采取补救措施；法律上或事实上不能继续履行合同时，可以考虑解除合同、支付违约金、赔偿损失等。如果开发商虚构规划、隐瞒真相，使购房人陷入错误而作出购房意思表示的，可以根据《合同法》52条行使撤销权。
五、违法不能型
诸多广告承诺中不乏有违反现行法律导致不能完全履行的情形，比如采用返本销售、售后包租、预租回报、投资零风险、70年旺铺产权、买顶层送花园等。根据现行法律，楼顶部位是所有业主共同使用部位，开发商无权擅自对其进行处分；商业用地最高年限为40年而非70年。尽管该承诺具体明确，但是其内容违反现行法律而属于无效条款。购房人可依《合同法》58条，要求开发商根据过错程度承担缔约过失责任。尽管开发商有欺诈故意，而法律颁布后可以推定人人皆知，购房人明知承诺违法而作出购房意思表示的，不享有撤销权；该条款无效，但其他条款仍然有效，且无效条款不能履行并非必然导致购房目的落空，其请求解除合同难获支持。
六、样板展示型
购房者置身于宽敞明亮、富丽堂皇、高贵典雅的样板房之中，购买欲望蠢蠢欲动，但实际入住后发现空间拥挤、光线昏暗、装修粗劣。要求开发商按照样板间履行合同，但样板间已经完成历史使命不复存在。事实上，设置样板间是开发商的促销手段，其装修做工考究、家具量身定做，再加以明亮剔透的灯光，使得购房者心中精致温馨的房间形象难以挥之而去，最终坠入陷阱。笔者认为：根据《合同法》168条，基于信赖样板房而订立的商品房买卖合同属于凭样品买卖合同，出卖人交付的商品房应当与样品及其说明的质量相同。为防止样板间拆除而无法对比的缺陷，购房合同可以约定：1、样板间的保存至入住后一定时间，开发商擅自拆除视为交付的房屋与样板间不符；2、样板房的结构、户型、空间尺寸，以及门窗家具的品牌、型号、质量、标准等；3、精装房的装修项目、材料的标准、颜色、规格、工艺等；4、验收方式、费用，以及补救措施与违约金数额。另外，购房人还可以采用录像、拍照、公证等方式固定样板间，事先搜集利己证据。
七、赠送优惠型
赠送物品、优惠房价亦是开发商常用促销手段，包括以下方式：1、价格优惠，如前20名购房者8折优惠、某月某日前购房9折、购房送装修，此类承诺通过直接或间接价格优惠吸引更多购房者；2、物品赠送，如买房送空调、彩电、车库等，此促销方式的房价不变，但所赠物品的品牌、型号、质量等不甚明确；3、机遇赠送，如解决全家户口、子女入学、工作就业等，该赠送在国家政策宽松时容易解决，政策加紧时开发商无能为力；4、虚伪赠送，如购跃式房送露台、购顶层房送阁楼、购房送小储藏室等。根据《商品房销售管理办法》12条，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。露台、小储藏室和阁楼只能连同房屋销售于同一购房人，且根据《房产测量规范》该部分不应计入建筑面积，故本属买房人所得部分无需赠送。前三种情形属于开发商给予相对方利益，从而吸引其缔结合同的附条件单方允诺行为，对开发商具有法律约束力，不履行义务或履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。