新政来了首付涨了买主想要退房不容易

新政来了首付涨了买主想要退房不容易
2010年05月21日0533天府早报
楼市新政推出后，由于二套房首付与贷款利率大幅提高，各地购房纠纷骤增
自上月针对房地产市场的调控新政不断推出后，由于二套房首付与贷款利率大幅提高，商品房纠纷在这个特殊的时段也骤然增加。
序幕
昨日下午4点，成都某楼盘售楼部门前出现了4位市民，他们手中牵着一条横幅，上面写着：开发商，请讲理，请认理！这一不寻常的举动引来大量市民围观。
第1章
首付款未付全留下大隐患
抗议的主角是一名叫孙海的年轻人。今年28岁的孙海是四川平昌县人，目前在温江某中学教英语。每天往返于成都市区的住所与学校之间，长距离的奔波让他有些吃不消，于是孙海和女朋友动了在城外买房的念头。
看了不少楼盘后，孙海选中了离单位比较近的一个楼盘。3月24日，孙海来到该楼盘售楼部，决定购买面积为86.38平方米、总价49万元的一套商品房，并现场交付了2万元“认购订金”。售楼人员按此前的政策告诉孙海，他可以首付三成，享受7.5折的贷款利率优惠。
4月7日，该楼盘工作人员通知孙海，让他尽快签购房合同。4月9日，孙海来到售楼部，双方签订了购房合同。但因为孙海刚刚把位于动物园附近的房子卖掉，买家尚未付清房款，因此他身上的钱不够支付15万元的首付款。孙海预计18日前后能收到卖房款，于是他与开发商商定，暂时只再交1万元，待18日左右再来付清剩余的12万元首付款。
谁也没有预料到，就是这未交齐的首付款引发了后来的一系列事件。
第2章
三成变五成一下多拿10万
令孙海意想不到的是，4月17日出台的新“国十条”让他的购房进程出现了根本性的转变。
4月19日，孙海如约来到售楼部准备付清剩余的12万余元首付款，然而他却被告知按照新政策中关于房贷的相关规定，他属于贷款购买二套房的类型，因此首付必须提高到5成，贷款利率也不能享受到优惠。“首付和利率一提高，意味着我必须多拿出将近10万元的首付，月供每个月也要多几百块钱，我的经济能力无法承受。”孙海向销售人员表示自己难以接受这一新政策带来的变化，要求解除合同退还已付款项，但被拒绝。
第3章
订金退多少双方争执大
为了避免遭受这一损失，孙海决定接受开发商的建议，另外换一套面积较小、总价较低的房子。但在5月7日孙海选新房时，他发现相比一个多月前，该楼盘的房价已经上涨了近千元。“我当时就提出要换房可以，但是肯定是按照一个月前的售价来执行，现在他们的价格上涨了将近一千块钱，如果我接受这个价钱，损失远远不止3万元了。”
孙海不换房，开发商也不退钱，双方开始了僵持。其间，双方也曾进行过多次接触和协商。开发商提出如果孙海坚持解除合同，出于“人性化考虑”，可以退还孙海1万元；而孙海则坚持要求至少退还2万元。1万元，成了无论双方怎样努力也无法消除的分歧。
为了讨回自己交给开发商的3万元“认购订金”，无奈之下，孙海和几名亲友昨日举着横幅来到了售楼部的大门前。对于孙海的举动，售楼部人士表示，对于这起购房纠纷，如果双方不能协商解决可以走司法途径解决纠纷。早报实习记者洪霁昕
新政影响日显各地楼市屡现纠纷
厦门：郭先生去年底看中了一套总价85万元的房子。今年春节后，他按照约定，向开发商支付了总价两成、18000元的购房定金，并提供了办理按揭的手续。不料3月初，该公司突然通知他，因国家政策调整，要办理按揭的话要再支付两成房款，如不能按期缴纳，他必须支付开发商相关违约金。郭先生认为购买能力有限，要求开发商退还预先缴交的定金18000元未果。

天津：今年年初，张明选中了一套二手房，总价100万元。张明与房东签了购房合同，支付了20万元（20%）的首付，并去银行办理相关贷款手续。房产新政出台后，二套房的房贷首付从两成提高到不低于一半，银行贷款因此迟迟办不出来。
律师支招>【一手房】
无关键约定可解除合同
上海原本律师事务所贾草律师者坦言，纷繁复杂的房产新政下，购房者对于如何购房、如何维护自身购房权益问题多多。
贾草律师向记者透露，买家能否维权成功的关键在于与开发商签订的合同中，有没有约定“贷款若贷不下来，必须自筹资金补足。”如果有这条白纸黑字的约定，那么购房人必须履约。否则可以起诉或者仲裁维权。
据贾草介绍，依照2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”此次出台的新政，完全可归为“不可归责于当事人双方的事由”。
因此，如无“自筹资金补足”的约定，那么购房者有权向开发商申请解除合同，并拿回相应款项甚至向开发商要求返还相应的利息。
【二手房】
情势变更可协商解除合同
值得注意的是，二手房买卖中出现的类似问题不能以此为鉴。
但贾草也指出，在《合同法》中也有相应的法律条款，来解决新政产生的二手房纠纷。在《合同法若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。“类似于因为新政无法贷款的情况，合同应当根据当事人的请求予以解除，房主应当将所收定金或首付款返还给购房者。”贾草表示，如果双方协商不成的，可以依照协议进行仲裁或诉讼，解除合同，并不承担违约金。因为这个不属于违约，而是属于情势变更。(宗禾）
场外音
二手房
遇到纠纷有话好好说
记者了解到，近期像孙海这样因政策变动产生商品房买卖纠纷并非孤案，纠纷不仅发生在一手房购房者中，二手房交易也出现类似纠纷。
据房屋中介从业人员黄超介绍，因为毁约而发生的购房纠纷以前就有。“在房价看涨的时候，双方刚刚签了合同，就有人愿意出更高的价钱，那么卖家毁约的可能性相当大。相反，在市场比较冷的情况下，那就是买家违约的情况占了大多数。”黄超告诉记者，当发生违约的情况时，“双方百分之百也会出现违约金的纠纷”。
另一位中介从业人员张亚澜也表示，由于新政的影响，最近违约的案例有所增多，而且绝大多数是买家违约。张亚澜表示，当双方发生矛盾时，中介往往会起到非常重要的调解作用。“至少就我个人而言，还从来没有遇到双方经调解依然无法达成一致。”