房地产律师破解开发商“赠送面积”迷局

房地产律师破解开发商“赠送面积”迷局
深圳房地产律师张茂荣
以“新国十条”为开端的史上最强调控政策之下，深圳楼市日趋低迷，为了达到既不降价，又能拉动销售的目，开发商又开始大玩“赠送面积”花招（部分楼盘宣传赠送面积已超过100%），诱惑购房者入市！
一、开发商“赠送面积”手法揭秘
1、“偷面积”
所谓“偷面积”就是利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或者只计算一半面积的居住空间（如阳台、入户花园的面积按50%计算;层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等），以提高单位使用率，让购房者觉得“物超所值”。偷面积实际是钻了《建筑面积计算方法》的空子，减少了建筑面积的套内平面面积，这样一来，可以帮助开发商减少上缴税费，在楼盘营销时，更是可以利用“偷”来的面积送给买房者，以增加项目销售亮点。
2、“违建面积”
部分开发商所“赠送面积”是通过擅自变更规划设计违章搭建起来的，具体操作手法是在建设项目通过规划验收后再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司对房屋进行二次装修改造（即在与购房者签订商品房预售合同的同时与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造，一旦涉诉便金蝉脱壳，违规主体还是购房者，导致购房者“被违规”），使得房屋实际使用面积增大。
3、“侵权面积”
开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实际为业主共有面积，如承诺给顶层业主的顶层阳台、底层业主的地下室空间等，根据《物权法》规定，该部分空间本来就属于业主共有，而非开发商所有。因侵犯了全体业主的权利，即便开发商赠送，在其他业主提出异议的情况下也将可能被拆除。
二、开发商“赠送面积”属于违法虚假宣传
“赠送面积”的前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权，由于开发商所“赠送”面积都是不计入容积率的非法面积，部分赠送面积甚至是违建、侵权面积，其赠送行为均属无效，即便其能通过“偷面积”达到“赠送面积”的目的，因其所赠面积本身不是合法面积，且不被政府认可，同时开发商在售房时便已经将赠送面积的建筑成本摊到房价中，“赠送”有名无实，故属于违法虚假宣传，政府长年来对开发商“赠送面积”等违规宣传的视而不见进一步纵容了开发商。
三、购房者所获得的“赠送面积”只是一种非法使用权
因开发商对所赠送面积不具有合法产权，所“赠送”面积属于非法面积，故不会也不可能写入《房地产证》，而根据我国《物权法》规定，只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护，意即开发商所送面积均不受法律保护，不可能像房地产证登记面积一样可以投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任。
四、“赠送面积”损害了业主共同的利益，导致了财政收入的流失
由于加建了“赠送面积”，总建筑面积增加，容积率相应提高，绿地比例减少，人口密度增加，各类公共设施利使用率增加，使用寿命降低，业主整体的生活环境和品质都会有所降低。又由于容积率与土地出让金的多少有关，调高容积率需要补交土地出让金办理规划变更手续，部分“赠送面积”是开发商未经调整容积率而违建而来的面积，开发商提高了容积率却没有补交地价，导致国家财政收入的流失。

五、不规范违规宣传，“赠送面积”无法消失
开发商“赠送”的面积既然不合法，为什么所有的购房者还趋之若鹜呢？原因很简单，反之是免费的，送了总比不送好，不要白不要，这是几乎所有购房者共同的想法，因为一方面该面积表面上看是不计价的，二方面“法不治众”，即便是违法，估计政府也不会让全体业主整改，至于是否产权合法与否、容积率提高后的居住舒适度降低，一般很少有人予以关注，财政收入的流失更不是购房者所能阻止的，从这个角度来说，购房者自然愿意接受，只要政府放任开发商违法“赠送”，购房者便违法“接受”。
综上所述，正是为了防止开发商“偷面积赠送”，政府才实施建设工程规划许可制度，对项目的规划设计予以审核、验收，除本来就不计面积而开发商欺骗应计赠送外，开发商的“赠送面积”宣传实际是在叫板目前的建设工程规划许可制度，是在暗示诱导购房者可以擅自改变规划增加面积，“赠送面积”行为实际逃避了部分土地出让金的支付，是一种违法违规的行为，涉嫌虚假宣传，应当予以明确禁止（据报道，成都等地已明确叫停），开发商若要实惠购房者，应当合法建筑，并降低房价，让购房者真正获得低价合法产权房屋。