《商品房销售管理办法》新闻通稿

　随着住房制度改革的不断深化，住房消费主体已经逐步由集团消费为主转化为个人消费。与此同时，由于商品房销售管理没有及时跟上，实物分配和集团消费所掩盖的许多问题逐步暴露出来，广告虚假、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣等问题时有发生。为保护购房者的合法权益，解决商品房销售环节的突出问题，建设部从去年年初开始陆续采取了一系列规范商品房销售行为的举措，包括去年6月29日会同中国消费者协会、经济日报社等单位在人民大会堂举行的“百家房地产开发企业、百家房地产中介机构承诺销售‘放心房’、提供‘放心中介’联合宣言大会”活动；去年9月13日和国家工商行政管理局修订下发的《商品房买卖合同示范文本》。今年4月4日，建设部又以建设部令第88号发布了《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）。该《办法》对于依法规范商品房销售行为，解决商品房销售中存在的问题，提供了法律依据，这一系列举措的实施也适应了国家整顿和规范市场的客观要求。

　　该《办法》是根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的，共7章48条，自2001年6月1日起施行。《办法》主要包括以下内容：

　　1、规范了商品房销售方式，杜绝非法销售行为。近年来，一些开发企业以返本销售、售后包租等方式销售商品房。在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象，特别是对未竣工的商品房尤为严重。目前，已经有个别地方发生了因开发企业无法兑现承诺，又无力妥善处理由此带来的后续问题而引发了老百姓集体上访的案例。为了杜绝此类问题的发生，《办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　　另外，部分开发企业采取分割拆零销售商品住宅的做法，违反了建设部关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的有关规定。拆零销售实质上是诱导购买人对预期收益回报的增值进行投资，这具有相当大的风险，含有一定的非法“集资”性质。一旦市场变化，可能导致购房人既得不到预期的升值回报甚至本息，也得不到完整的产权，因此极易引发纠纷。而且，一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也不符合目前产权管理的有关规定。因此，《办法》规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

　　2、为解决抵押权纠纷、一房多售等问题提供了依据。目前，商品房销售中存在销售已设定抵押权商品房的现象，房地产开发企业既不报请抵押权人同意，也不告知购买人该商品房的他项权利情况，使得抵押权人和购买人的权益难以得到有效保障，特别是购买人的权益将会得到严重侵害。因为一旦作为抵押人的房地产开发企业经营不善或因其他原因无法及时解除抵押权时，抵押权人将依法处置抵押财产并首先受偿，这样购房人既得不到所购房屋，也很可能得不到已付购房款；另外，还有部分房地产开发企业将商品房重复销售，“一女多嫁”，导致了购房者掏了钱，却得不到所购房屋。为了解决此类问题，《办法》规定，房地产开发企业销售设有抵押权商品房的，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。在处罚条款中还规定，在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　3、强化了商品房买卖合同管理，防止“合同欺诈”。商品房买卖纠纷有很大比例是由于合同不规范或者对合同条款的内涵不清楚而冒然签定等原因引发的。由于购房人基本上处于弱势地位，导致合同纠纷中的受害者往往是购房者。为了解决这一问题，除推行《商品房买卖合同示范文本》外，《办法》还要求房地产买卖合同中应当对事关购房者权益的一些重要内容必须进行明确，并规定房地产开发企业应当在订立合同之前向购房人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；商品房采取预售的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。