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建设部关于《商品房销售管理办法》的解释
建设部住宅与房地产司副司长陆克华在日前举行的新闻发布会上,
对《商品房销售管理办法》涉及的几大问题向消费者作出解释。
一、“定金”:退还没商量
房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用是目前较为
普遍的一种做法,并常被冠“定金”、“押金”、“保证金”等名称,
但对如何返还却都没有明确规定。由于存在许多可变因素,甚至有些
项目本身就不具备销售条件,因此一旦出现纠纷,消费者不愿购房时,
已交付的费用很难退还。
《办法》规定,不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得
销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房
销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收
取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房
价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买
受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。
二、改变设计:购房人有权退房
商品房销售后变更规划、设计,导致变更后的商品房的套型、朝
向、有关尺寸等不符合购房者当初决定购房时的意愿,实质上是对购
房者权益的一种侵害。但消费者要想退房就没那么容易了,扯皮是常
有的事。
《办法》规定:经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设
计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合
同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开
发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权
在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到
达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此
引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,
买受人有权退房。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
三、面积“缩水”:3 %是个“坎”
面积纠纷是目前消费者投诉的热点之一,它的产生除了有关计算
规范等制度不健全的原因外,主要还是部分不法开发商出于牟取私利
的有意欺诈。面积“缩水”的受害者即购房者要么没有得到应有的面
积,要么得了不该得的公用建筑面积,或者得了自己并不想要的面积
而需要增加购房价款。
为解决面积误差问题,《办法》增加了新的计价方式,既可以按
套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价,还规定
合同中应当明确合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式,
合同未作约定时,3 %之内的部分多退少补,超过3 %的部分,由房
地产开发企业承担,不足3 %的部分,由开发企业向购房人双倍返还
该部分房价款。
四、产权证:不能拖着不办
目前购房人“办证”难的主要原因之一,是房地产开发企业不能
及时对已竣工的房屋实施测绘,不能及时将应由其提供的办理产权所
需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门。
为了确保及时办理产权登记手续,避免开发企业与产权登记机关
互相推卸责任,《办法》还规定,房地产开发企业应当在商品房交付
使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送
房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买
受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
五、样板房:不能挂羊头卖狗肉
商品房销售广告是房地产开发企业、房地产中介服务机构宣传商
品房、吸引购房人的主要方式。由于虚假广告的误导,常出现“货不
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