集资房与商品房的二元悖论，及其具体案例

　　■前言

　　非常意外，自香地咨询•半求工作室&房地内参www.BANQ.cn发布针对海语山林的系列研究文章《左半岛首遇主流人居：承翰·海语山林唯论》、《房客紧跟深圳变色：中国海军六百年一征》、《愚乐笑果：暴力非诚勿扰与度假物业东移》以来，收到的咨询，就楼盘本身疑问的不多，对于其与当地集资房价格差的疑问却非常之多。

　　因此就此问题撰文论述，希望给这部分人以参考。因为集资房的问题，在深圳的关外及边疆地区，都属于普遍性问题。

　　■二元悖论

　　买集资房价格低，但没有保障;买商品房各项手续齐全，政策层面有保障，但价格高。这就是很多购房者面对的不可能两全的二元悖论。而其实连这个说法都有问题，因为集资房是不能买卖的，法律对这种行为不提供保护，甚至要打击。

　　虽然价格便宜，但买了集资房的业主们也似乎并未得到多少快乐，相反，忐忑不安像幽灵一样日夜伴随着他们：能不能办到房产证?何时办到?是蓝皮还是红皮?会不会拆迁?拆迁了能不能拿到补偿……

　　“集资房”的原本意义，是改变住宅建设由国家和单位包的传统制度，实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。但在深圳，则是一些人出资建房之后，再出售给其它人，属于典型的违法行为。

　　■集资房几大风险

　　商品房的开发经营必须“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证》、《房屋销售许可证》。具有了交易条件，才具有商品价值和投资价值。

　　而深圳很多集资房，90%以上其实不能算是集资房，而是没有商品产权的私房，其交易行为是违法的。同时，由于这种房产徘徊于体制之外，因此在规划、质量、工程、后续服务上，都不能满足要求。而加上没有政府管理，导致握手楼、斜楼比比皆是。

　　所以商品房才是安心房、合法房、高质房，那什么才是商品房呢?商品房特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋。商品房能办理产权证和国土证，即所谓的“红本”，可以自定价格出售并在市场上自由流通。

　　集资房没有完整产权，不得在市场上自由买卖。此外兴建集资房的单位对集资房拥有处置权，可将集资房用于抵押贷款，也由此可能对购买集资房的人造成巨大损失。

　　■集资房风险案例

　　依照我国有关经济适用住房建设制度，集资房属经济适用住房范围而非商品房，购买集资房的权利是没有法律保障的，在买卖时不可不慎。

　　2008年10月22日，中央明确表示，绝对不允许再建小产权房!未来对于小产权房的政策限制将越来越严格，在购买时请慎重考虑。以下就是深圳几个集资房的真实风险案例。

　　一、险!集资房质量出问题，七层楼变“比萨斜塔”(案例类型：非商品房开发商，承建商资质不足，建房质量无保障)

　　06年3月21日，赵小姐正在装修自己刚买的集资房，发现楼面北面竟比南面高了8厘米，跑过去看了同楼的几家住户，都发现了类似的现象。赵小姐与其他几位业主用线锤测量，发现东南角楼顶到地面墙相差12厘米，远远超过了国家规定的允许误差标准。

　　温馨提示：非商品房的开发商和承建商往往资质不足，所开发物业质量没有保障。选购住房，应选择具有强大实力和该好好口碑的品牌开发商所开发的商品房，最大限度保障自身利益。

　　二、悲!二年血汗钱换来“三无”违章建筑，或将被拆迁(案例类型：无报建，无房产证，且事后无补办)

　　来深工作十年的黄先生，花了十年的大部分积蓄在深圳安了个家。其购买的房子就是其单位附近某村的村委利用自留用地建造的××苑。然而，刚搬进新家不久，黄先生就接到区政府通知：限令一周内搬离××苑!震惊之余的黄先生辗转有关部门才了解到，自己所住的房子没有向国土局报建，没有房产证，且事后无补办的“三无”房产，属于违章建筑。

　　面对可能被拆除的家，黄先生后悔不已：“真不该贪那份便宜，当初看着价格那么低就觉得有问题，现在可好，十年的血汗钱就这样没了!”

　　温馨提示：在购买房产前应确认开发商具有《建房许可证》与《售房许可证》等相关证件，切勿因贪便宜而购买证件不齐全的非法房产，以避免给自己带来的不可挽回的损失。

　　三、叹!买卖集资房，竹篮打水一场空(案例类型：集资房私自转让)

　　2007年12月，家住深圳某区的林女士满意地购买了王女士分到的集资房。然而就在房子快建好的时候，王女士突然提出房子不卖子，多次交涉未果，林女士将王女士告上了法庭，要求赔偿。然而，法庭却判了林女士败诉，理由是：集资房不是商品房，不能自由买卖，之前签订的协议不受法律保护。

　　想想当初还为买到如此低价的房子兴奋不已，想着自己这段时间为房子的事如此折腾，林女士深深叹了口气“我是竹篮打水一场空啊!”