土地使用权的抵押期限如何设定

　　1、什么是土地使用权抵押?

　　土地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为。抵押权人不对抵押土地使用权直接占有使用，继续由抵押人使用并收益。土地使用权被当做贷款的担保，如果抵押人在借款合同期满后仍不能归还贷款，土地使用权将转归抵押权人所有，或者由抵押权人按法定程序处置。由于土地开发时间长、贷款数量大且风险较大，因而银行往往要求借款人将土地使用权或房地产作抵押，以规避贷款风险。

　　2、土地使用权抵押贷款中土地使用权需要满足什么条件?是所有的土地使用权都可以作抵押申请贷款吗?

　　一、抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。

　　二、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地管理部门申请办理抵押登记，抵押合同自批准登记之日起生效。未经土地管理部门办理土地使用权抵押登记的，土地抵押权不受法律保护，土地使用权亦不能作为抵押财产进行处置。

　　三、国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。

　　3、国有划拨土地使用权能否设定抵押以及如何设定抵押?

　　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，国有划拨土地使用权可以抵押。不过，与国有有偿出让土地使用权抵押不同的是，以国有划拨土地使用权设定抵押需特别注意以下两点事项：

　　第一，除了必须办理抵押登记外，国有划拨土地使用权抵押还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。

　　最高人民法院在《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》中也明确规定，企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效。而且，根据该批复，在划拨土地上的建筑物与划拨土地一并设定抵押的，如果国有划拨土地使用权抵押未经批准，则土地使用权抵押及其地上建筑物抵押都无效。实践中有银行认为如果抵押登记与抵押审批是同一部门，履行抵押登记程序可视为抵押已获批准。但是，登记与批准是不同的两个程序，两个程序的目的和功能也不同，前者是为了公示，后者是为了获准改变土地使用权性质，不容混淆。该批复中相关内容也正是为了明确已经登记但没有办理批准之国有划拨土地使用权抵押的效力。因此，抵押登记与抵押批准是国有划拨土地使用权抵押的两个必备程序。

　　因此，银行接受国有划拨土地使用权或以划拨土地上的建筑物与划拨土地一并设定抵押的，必须要求抵押人取得具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门的批准。

　　第二，如果划拨土地使用权在设定抵押时尚未缴清全部土地出让金的，则银行在行使抵押权时，只能就转让划拨土地使用权所得价款中扣除应缴未缴的土地使用权出让金部分后的变现所得优先受偿。因此，银行在设定抵押时必须查明应缴未缴土地使用权出让金的数额，并在计算抵押率时考虑扣除该数额。

　　4、土地使用权抵押期限如何设定?

　　一、土地使用权抵押期限应短于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。

　　二、土地使用权抵押期限的设定应参照主合同期限。

　　三、土地抵押期限的设定，还应兼顾房地一致的原则。

　　四、土地抵押期限可确定为主合同约定的债务履行期间及履行期届满后两年。

　　五、关于抵押权的灭失，注销抵押登记是抵押权灭失的一种形式。