商品住宅质量保修期究竟多长？

根据我国房地产及建筑方面的法规，商品住宅的质量保修期有两种。

一、建设工程承包单位对建设单位（即房地产开发企业）的商品住宅建筑质量保修期。

二、房地产开发企业（即发展商）对购房人的商品住宅房屋质量的保修期。后者现有三种规定：

（一）上海市政府公布的于1997年6月1日施行的《上海市房地产转让办法》规定，房地产开发企业承担的房屋质量保修期限，由双方当事人在合同中约定，但不得少于两年。对于保修的范围或项目，该办法没有具体规定。

（二）建设部发布的于1998年9月1日起实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中明确，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不低于下列期限：（1）、地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修；（2）、屋面防水3年；（3）、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（4）、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（5）、地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（6）、门窗翘裂、五金件损坏1年；（7）、管道堵塞2个月；（8）、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（9）、卫生洁具1年；（10）、灯具、电器开关6个月；（11）、其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

（三）建设部发布的于2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》规定，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中规定的最低保修期限。由于上述规定均是从最低保修期限这一角度出发，因此从法律适用的角度来说，并非不可统一。

笔者认为，综合上述三种规定，上海市房地产开发企业对购房人的质量保修期应如下：（一）地基基础、主体结构保修期限为建筑设计合理使用年限；（二）屋面防水工程最低保修期限为5年减去房屋空关期（指竣工验收合格之日至住宅交付使用之日）的期限，如该期限少于3年，则不得低于3年；（三）有防水要求的卫生间、房间（地下室、厨房）及外墙面的最低保修期限为5年减去房屋空关期（指房屋验收合格之日至住宅交付使用之日）的期限，如该期限低于2年，则不得低于2年；（四）管道、墙面、顶棚、地面、门窗、供热、供冷系统、卫生结头、灯具、开关最低保修期限为2年；（五）其他部位、部件的最低保修期限由双方约定。