商品房销售管理办法条文说明

第一章 总则

　　1998年以来，随着住房制度改革的不断深化，个人逐步取代集团成为住房消费主体。与此同时，实物分配和集团消费所掩盖的许多问题也逐步暴露出来，广告虚假、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣等问题时有发生。为促进房地产市场的进一步发展，完善相应的法律制度，维护市场主体，特别是广大消费者的合法权益，成为当前急需解决的问题。在此背景下，建设部制定了《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）。

　　第一条　为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据忡华人民共和国城市房地产管理法》。《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

　　说明：本条规定了本《办法》的立法目的和依据。
　　《办法》立法目的有两个方面：一是规范商品房销售行为；二是保障商品房交易双方当事人的合法权益。
　　规范商品房销售行为，主要是建立商品房销售规范和市场行为准则，维护良好的市场秩序。商品房的惟一性和不可流动性，决定了商品房销售中，销售商往往处于更加主动的地位，销售商的行为是否规范，决定着整个交易活动能否公平、公正地进行。因此，本《办法》中规范销售行为，主要是针对销售商而言的。
　　保障商品房交易双方当事人的合法权益，是针对市场参与者而言的，既保护销售商，也保护购房者。但由于目前我国购房者从总体讲，法律意识、自我保护意识还不是很强，再加上住为房
　　消费者服务的中介机构行为又不是很规范，购房者的权益更易受到侵害；因而，在制定《办法》中，侧重于维护住房消费者的合法权益。同时，从推进市场发展的角度来看，保护销售商的利益也是非常必要的，只有在市场各主体的利益都能得到法律保障时，才能激发他们参与市场的积极性，才能促进市场的发展。
　　《办法》属于部门规章，根据立法法的规定，制定规章应有法律、行政法规（决定、命令）为依据。《办法》是以1995年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）、1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号，以下简称《开发条例》）为依据制定的。《房地产法》是我国房地产领域内的基本法，规定了商品房销售活动的一些基本准则；《开发条例》秉承《房地产法》，对商品房销售，尤其是商品房预售，作了一些原则性规定。《办法》根据实践的需要，对《房地产法》和《开发条例》中抽象和原则性的规定进行细化，增强了法律规定的可操作性。同时，《办法》根据<<中华人民共和国合同法》（以下简称合同法》）、《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）、《中华人民共和国建筑法人《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国行政处罚法》（以下简称《行政处罚法》）、《建设工程质量管理条例》（以下简称《质量条例》）等法律、法规，对商品房销售涉及到的相关具体问题作了进一步规定。

　　第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

　　说明：本条规定了《办法》调整范围。

　　从地域范围分析，因本《办法》属于《房地产法》和《开发条例》的配套法规，所以，其调整的地域范围应与《房地产法》。价发条例》一致，即城市规划区国有土地上进行商品房销售以及销售管理。从行为角度分析，既调整商品房交易行为，也调整商品房销售行为的管理；从主体角度分析，本《办法》既规范销售商（出卖人）、消费者（买受人），也规范行使销售管理职能的行政主管部门。
　　商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。从该定义可以看出，本《办法》只规范房地产开发企业开发建设的房屋的销售行为，包括房地产开发企业自行销售，也包括委托中介机构销售。对于非房地产开发企业开发建设的房屋不属于该协法》的调整范围。换句话说，只规范增量房屋的交易管理，存量房屋的交易管理不适用本《办法》。值得指出的是，经济适用住房属于商品房的范畴，同样适用于本《办法》。