解读商品房销售管理办法

建设部住宅与房地产业司副司长陆克华解读商品房销售管理办法

为了规范商品房销售行为，解决商品房销售中存在的问题，从去年年初开
始，在总结各地经验的基础上，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发
经营管理条例》的有关规定，开始起草该《商品房销售管理办法》。经过反复征
求各地、有关部门意见，并进行了大量的调研论证，出台了该《办法》。该《办
法》共7章48条，自2001年6月1日起施行。《办法》主要包括以下几个方面
的内容：

1、规范了商品房销售方式，杜绝非法销售行为。近年来，一些开发企业以
返本销售、售后包租等方式销售商品房。在市场法制环境尚不健全的情况下采
取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象，特别是对未
竣工的商品房尤为严重。目前，已经有个别地方发生了因开发企业无法兑现承
诺，又无力妥善处理由此带来的后续问题而引发了老百姓集体上访的案例。为
了杜绝此类问题的发生，《办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者
变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式
销售未竣工的商品房。

另外，还有部分开发企业采取分割拆零销售商品住宅的做法，拆零销售实
质上是诱导购买人对预期收益回报的增值进行投资，这具有相当大的风险，含
有一定的非法"集资"性质。一旦市场变化，可能导致购房人既得不到预期的升
值回报甚至本息，也得不到完整的产权，因此极易引发纠纷。这种做法也违反
了建设部关于不得给一平方米单位产权颁发"房屋所有权证"的有关规定。而且，
一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也不符合目前产权管理的有关规
定。因此，《办法》规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

2、为解决抵押纠纷、一房多售等问题提供了依据。目前，商品房销售中存
在个别房地产开发企业在销售已经设定了抵押权的商品房时，既不报请抵押权
人同意，也不告知购买人的现象。一旦作为抵押人的房地产开发企业经营不善
或因其他原因无法及时解除抵押权时，抵押权人将依法处置抵押财产并首先受
偿，这样购房人既得不到所购房屋，也可能得不到已付购房款。使得抵押权人
和购房人的权益都难以得到有效保障，特别是购买人的权益将会得到严重侵害。
许多媒体包括中央电视台对此进行过“曝光”。另外，还有部分房地产开发企业
将商品房重复销售，"一女多嫁"，导致了购房者掏了钱，却得不到所购房屋。
为了解决此类问题，《办法》规定，房地产开发企业销售设有抵押权商品房的，
其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》
的有关规定执行。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合
同标的物的商品房再行销售给他人。在处罚条款中还规定，在未解除商品房买
卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告、责令限
期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3、强化了商品房买卖合同的管理。商品房买卖纠纷有很大比例是由于合同
不规范或者消费者对合同条款的内涵不清楚而贸然签定合同引发的。由于购房
人基本上处于弱势地位，导致合同纠纷中的受害者往往是购房者。为了解决这
一问题，除推行《商品房买卖合同示范文本》外，《办法》还要求房地产买卖合
同中必须对事关购房者权益的一些重要内容进行明确，并规定房地产开发企业
应当在订立合同之前向购房人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合