购买商品房的步骤提示

　　我们在选择好了要购买的楼盘之后，就进入了置业中最重要的一步：购房。商品房买卖是一种特殊商品的买卖，由于买卖的数额巨大，买卖时手续繁琐，且需要一个相当长的时间过程。在如今房地产市场还不规范的时候，大家一定要小心谨慎、避免受到不必要的损失。还是那句话：小心驶得年船，下面我们来看看购买一套商品房大概要经历哪些步骤(以市场上多见的期房为例)，每一个步骤的重点将在后面的重点提示中给您介绍。

　　

　　1、确认开发商售楼是否有合法手续

　　房地产公司在房地产市场上销售商品房，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，应当具备五证和两书。五证即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)证》。两书即：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。消费者在选购房地产公司出售的商品住房时，为了防止受不法房地产商的欺骗，在购房之前一定要按上述规定查验房地产公司是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件是否完备。如果该房地产公司具备了“五证”和“两书”，消费者就可以购买其出售的商品住房，若是该房地产公司不具有合法的售房手续，其售房的行为是非法的，消费者千万不要购买其出售的房屋。对于现房的购买者来说，关键是检查《商品房销售证》，而期房是《商品房预售许可证》。

　　2、签订认购书

　　在和开发商沟通洽谈满意之后。作为购房者您会到售楼处签订认购书，并交纳定金。在签订认购书前，作为销售方的开发商应将《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件交给您，并应实事求是地向您介绍项目的进展情况。您一定要认真阅读《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件，对不明白、有疑问的地方，千万不要嫌麻烦，要逐一问清楚，直到心知肚明为止。

　　重点提示一：签了认购书不等于签约

　　买房先签认购书并交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法。认购书约定购房者在限定时间内签订正式合同，否则视为购房者违约，定金将被扣除。搞清认购书及其定金的法律作用是避免纠纷的第一步。

　　是不是签订正式购房合同前，必须签认购书呢?不是。我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式合同前，必须签订认购书。换句话说，签认购书不是正式签约的必要前提。但是签定认购书是买房的习惯性的操作。所以，大家没有必要因为不是必需签就不签。否则，开发商也有权因为您不签认购书而拒绝交易。为了防止售房单位利用认购书制造陷阱、侵害购房者的合法权益，建议购房者在认购书中约定协议生效条件，如“只有在买、卖双方就所有交易条件达成一致时，本认购书方始生效”，对认购书中类似“如乙方(买方)在15天内不到甲方指定地点签署商品房预(出)合同，则没收已付定金，甲方(卖方)有权把乙方订购房屋转售他人”条款加以拒绝。

　　如果房地产商把尚不符合预售条件的“楼花”以“内部认购”的形式进行销售，与购房者签订认购书，收受定金，则所签订的认购书无效，定金不能成立。这种情况在实践中较为常见，检验五证就可以避免。所以，这里再次强调一下检验五证的重要性。

　　如果开发商具备了销售条件，也就是有合法的销售证，那么买、卖双方签订的认购书是否一定有效呢?一般认为，当事人尚未就房屋买卖的所有条件达成一致，合同不成立，因为认购书一般只就房屋位置(部位)、套形、面积、价格、交房期等主要内容进行约定，对交房标准、付款方式、违约责任等大量内容一般都不进行或无法进行约定。所以签订了认购书并不等于完全签约买下了房子。但是，认购书对其中写明的内容还是有约定作用的，并且具有法律效力。

　　重点提示二：认购书的主要内容应包括什么

　　1)卖方，即发展商名称、地址、电话;销售代理方名称、地址、电话。认购方名称或姓名、地址、电话、身份证件种类、代理人名称、地址、电话;

　　2)认购物业;

　　3)房价、户型、面积、单位价格(币种)、总价;

　　4)付款方式：一次付款、分期付款、抵押付款;

　　5)认购条件：签订认购书应注意事项、定金、签订正式契约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。当购房人在售楼处签订完认购书后，销售方应给购房人发放《签约须知》，以使其清楚下一环节及签约的有关细节。《签约须知》是购房人在签约前应细读的重要文件，只有看懂并搞清其中的全部条款内容，才可以保证下一步顺利签约。

　　重点提示三：《签约须知》的主要内容

　　1)签约地点;

　　2)购房者(个人、公司)应带有关身份证件、公司文件前去签约;

　　3)购房者若委托他人签约，附有关委托书的说明;

　　4)交纳有关的税费说明：印花税(房价0.05%)、契税(房价2%-3%)、手续费(房价1%)、房产权登记费0.3元/平方米、权证工本费、权证印花税和有关公证费等。

　　3、签订买卖契约

　　购房者在售楼处签定认购书后，应在规定的时间内到售楼处签订正式买卖契约。签订买卖契约是销售过程中最重要的一个环节，契约也是销售中最重要的法律文件，它规定买卖双方的权利和义务。每一个购房人花巨额资金购买房产，都要对契约的每一条逐句审查、询问。

　　重点提示一

　　一般合同中的主要条款有：1)土地使用权及房产名称;2)购房人购买房产及交付定金;3)购房购买房产的面积及土地使用权面积和年限;4)房价(单位面积、总价);5)付款方式;6)卖方违约条款(未按期交房);7)卖方质量违约条款;8)卖方保修条款;9)买方接受物业管理公司管理条款;10)(预售)登记条款;11)转让条款;12)过户条款;13)解决纠纷条款。

　　另外，发展商可以增加补充协议。补充协议主要内容有：1)限制买方擅自改变室内结构条款;2)卖方因不可抗力延期交房免责条款(包括供气、供暖等);3)房屋实际交付后，卖方免除损害责任条款;4)不可抗力对房屋造成损害，卖方免责条款;5)具体转让条款。

　　重点提示二

　　房需上什么税，多少税

　　1、什么是契税?购房者如何纳税

　　契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

　　1)征收范围及纳税人。主要是对个人和私营单位购买、承典、承受赠与或交换的房屋征收契税。

　　2)税率。1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%-5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际税务机情况确定。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收。目前，武汉市普遍税率在2%-3%之间。

　　3)免征。为了配合国家住房制度改革，减轻城镇职工购房负担，财政部和国家税务局最近联合发出通知，通知规定对公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，免征契税。

　　2、什么是印花税?购房者如何纳税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

　　1)征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应纳印花税的凭证在《中华人民共和国印花税暂行条例》中共列举了13类。房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。

　　2)税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花科按所载金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。

　　3)减税，免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。

　　4)纳税地点，期限和缴纳方法。印花税车应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。

　　重点提示三

　　整个缴纳税的程序是

　　在签订时在凭证书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。注销方法是：可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。

　　对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人可持凭证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用章。

　　4、办理预售登记及转让

　　登记：办理预售登记对保护房屋买卖双方权益十分重要，对履约有所保障。只有办理完预售、预购登记后协议才生效。签订契约30日内，买卖双方应到市房屋土地管理局市场处办理预售预购登记手续。买卖双方可以共同委托律师办理上述手续。

　　转让：买方如转让其预购的商品房，买方与转受让人应在预售契约上做背书。在背书签字之日起15日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起10日内通知卖方。

　　重点提示一

　　办理合同登记的具体步骤

　　一般的说，我们在和开发商签定合同的时候，都要签署一个委托书，委托开发商代为办理合同登记。这样，我们就不用亲自去办理了。但是，因为合同登记是购房中的重要一环，我们在这里还是简要介绍一下。

　　1)当事人申请：买卖双方当事人签订合同或公证处出具公证文书的第2天起60天内，买卖双方或买方委托卖方到房屋所在地区、县房地产交易中心提出登记申请，填写申请表格，提供

　　相关材料。

　　2)交易中心(交易管理所)审核，对不符合法律、法规、规章规定的，不予受理，并向申请人说明原因。

　　3)进行合同登记，并加盖登记专用章。

　　4)交纳登记费用。

　　重点提示二

　　登记需提供的材料

　　1)当事人身份证明资料、授权委托书、代理人身份证明;

　　2)房地产权利证明文件，如预售许可证、房地产权证、建设工程规划许可证(期房)等;

　　3)商品房预、出售合同或房屋买卖合同

　　重点提示三

　　合同登记费用有多少

　　1)交易金额不超过10万元同，每份50元;

　　2)交易金额超过10万元但不超过50万元，每份150元;

　　3)交易金额超过50万元但不超过100万元，每份300元;

　　4)武汉市统一收费80;

　　5、办理入住

　　在购房人入住前，发展商要统一审查其付款情况，确认无误后再签发入住单。同时安排签订管理合同。合同中有接受管理公司管理的条款，所以入住前，必须安排买方与管理公司签订管理合同，交纳物业管理费用。

　　重点提示一

　　如何同物业公司签定物业管理合同

　　购房人将房款付清或办妥分期付款手续后，到由房产商指定的房屋物业管理公司签订合同。

　　1、带好下列证件：1)与房产商签订的“购房合同”;2)购房付款发票;3)身份证;4)支付物业管理费;5)区房地产管理处办理产权的收据，

　　2、物业管理合同应具备以下主要条款：

　　1)双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方(委托人)为某物业的业主或业主选举产生的物业管理委员会，乙方(受委托人)为物业管理公司;

　　2)管理项目。即接受管理的房地产名称、座落位置、面积、四周界限;

　　3)管理内容。即具体管理事项，包括：房屋的使用、维修、养户、消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;清洁卫生：车辆行驶及停泊;公共秩序;房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项;

　　4)管理费用。即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费;有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车场的停车费。这些收费，能明确的都应当在合同中明确规定。

　　5)双方的权利和义务。

　　A、根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理公司的权利主要有：

　　——有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制订小区物业管理办法。物业管理公司制订的小区管理办法可以是综合性的管理规章，也可以针对不同方面制订专项规章，例如卫生公约等等。物业管理公司制订规章属于团体自律性规章;

　　——依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是行使权利也是履行义务;

　　——依照物业管理合同和有关规定收取费用;

　　——有权制止违反规章制度的行为;

　　——有权要求管理委员会协助。管理委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决的问题，物业管理公司可以将情况向管理委员会通报，有权要求管理委员会按照管理规章出面协调和解决，管理委员会应当予以支持和协助;

　　——有权选聘专营公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理与服务，物业管理公司本身不可能具备各方面的管理条件，因此根据管理项目的需要，一部分专项业务必须委托其他专营公司完成。比如将清扫小区街道和清理垃圾、化粪井的专项工作，转包给清洁公司等单位或人员承担;聘请保安公司，承担小区治安管理工作等;

　　——可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。我国的物业管理开展不久，群众生活水平也还不高，不能像国外那样实行物业管理的高收费(在国外物业管理也是微利行业)，但又不能沿用传统房产管理“以收定支”的做法，弥补经费不足的办法就是开展多种经营，以经营收益补充管理经费。

　　B、物业管理公司除享受上述权利外，也应承担下列义务：

　　指导履行物业管理合同，依法经营：

　　——接受管理委员会和小区居民的监督;

　　——重大管理措施应当提交管理委员会审议，并经管理委员会认可;

　　——接受房地产行政主管部门，有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

　　6)合同期限。即该合同的起止日期;

　　7)违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任;

　　8)其他事项。双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调解与仲裁的更改、补充与终止等。

　　6、办理产权过户，领取房产证

　　发展商最后要为您(此时也可称为业主)办理房产过户手续，最终办理产权证。

　　重点提示一

　　对产权进行验收

　　在领取房产证之前，我们还必须查验开发商提供的新建商品房房地产权证，即“大产证”。以确定开发商必须保证所交付的房屋产权清晰、合法，不存在产权纠纷和财务纠纷，不存在抵押权等，也不存在租赁关系和不合理的相邻关系。大产证是由开发商持有的，它和我们购房之后将得到的房产证是相关联的。

　　我们首先应注意房地产权证的颜色是绿色还是黄色，绿色说明该建设用地是通过出让或转让方式取得，我们也可以获得全产权房地产权证“小产证”;黄色说明该建设用地是通过划拨方式取得，我们办理“小产证”时需补缴土地使用权出让金。除非该证书有“新建商品房”注记(这说明该土地使用权为1994年12月31日前取得，该房屋列入市商品房计划，购房人申领“小产证”，不必补缴土地使用权出让金即可获得绿色房地产权证)，不然的话，该房屋只能是非商品房(如经济适用房)，我们若购之只能得到部分产权。

　　其次，应注意“大产证”标明的房地产权利人是否与卖方名称一致，有无共有权利人，如有共有人，开发商(卖方)应提供共有权人同意出售的书面证明。另外，应注意所购买房屋在房地产权证中能否查到，如果查不到，说明该房屋尚未取得“大产证”，开发商在玩弄以桃代李的把戏。

　　最后，还应特别注意“房地产其他权利情况”一栏的记载，看有无他项权利已载。如有，是否已经知晓;如我们不知到，说明开发商欺骗买方，我们应要求开发商限期清除，然后才能办理房屋交接手续。如果开发商不能清除设定于该房屋的他项权利，我们可采取措施，要求法院撤销设定于该房屋的他项权利，或要求解除购房合同，赔偿全部损失。