无销售许可证的房子不要买

　　购房者在买房的过程中经常会碰到这样的问题：看上了一处房产，各方面条件都很满意，就是开发商缺销售许可证，那这房子究竟能不能买?可购买该项目的人还很多，银行也能给办贷款，当时不买，要是等开发商办下销售许可证就买不上了。这是一个困扰很多购房者的问题。在此，本文对此问题为众多购房者作一解答。

　　无证售房买不买

　　经过多年的宣传，一般购房者都知道买房时应该审查开发商的“五证”，特别是商品房销售许可证。可是，由于种种原因，在北京房地产市场上，无证售房的情况却屡见不鲜，这让购房者往往处于进退两难的境地。

　　买有买的理由：1.房地产本身的特点，特别是位置的惟一性，使得你一旦看上了某处房产，就很难轻言放弃;2.我不买别人买，等开发商证件齐全了就买不着合适的了;3.早买开发商往往还有价格优惠;4.很多楼盘证件不全，可最后也没事，购房者照样办下了房产证;5.银行还能提供贷款，说明银行已经审查过了，应该没事，万一有问题，我就拒绝还贷……

　　不买亦有不买的理由：证件不全，不知将来会出现什么风险，问房地产专家，也告诉我们不能买。

　　两相比较，不买的理由只有一个，而买的理由千万条。买吧，担惊受怕;不买吧，又放心不下。那到底能不能买呢?实际上此问题的核心在于购买无证房的风险在什么地方。

　　建设部《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售应当符合下列条件：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;2.持有建设工程规划许可证和施工许可证;3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。也就是说，只有同时具备这3个条件，才能获得商品房销售许可证(当然具体操作时也会有变通)。实务中，开发商没有办证的原因不尽相同，其中比较常见的有：工程进度问题、土地使用权问题、土地性质问题、工程建设手续问题等。

　　购无证房风险分析

　　下面，我们再从建房与卖房两个方面对上述四种情况下购房的风险进行逐一分析：

　　施工进度

　　即施工进度没有达到规定要求。这种情况下，开发商往往采取所谓内部认购的方式销售，即先收取一定的认购金，等获得商品房销售许可证后再与购房者签订商品房买卖合同。

　　对于这种情况，建房是合法的，但卖房不合法，须待施工进展到规定程度，取得商品房销售许可证时才能销售。

　　如果说风险的话，主要在烂尾。相对于现房而言，期房的风险本身就很大，而提前销售，风险又在期房的基础上大大增加了。而有的项目尚未开工甚至尚未完成拆迁就开始销售，风险就更不用说了。如果您确实要购买的话，则对开发商的资信审查尤为重要。

　　土地使用权

　　在城近郊区，有的楼盘已具备入住条件，也有规划、施工手续，却未办理商品房销售许可证，究其原因，大半出在土地上，即尚未办理国有土地使用权出让手续，因而不能按正常手续进行销售。

　　对于这种情况，建房本身合法，但卖房不合法，开发商须交纳国有土地使用权出让金，获得国有土地使用权证书后，才能办理商品房销售许可证进行销售。

　　土地性质

　　在集体土地上所建房屋，又未办理土地征用手续，即所谓的“乡产权”房。

　　这种情况下卖房不合法，因为国家明确规定不能在集体土地上进行商品房开发。但建房是否合法须视其规划手续是否齐全来判断。

　　工程建设手续

　　有的项目，规划、施工手续有瑕疵，没有规划证和施工证，即是违法建筑。这种情况下，建房就不合法，当然卖房也是非法的。

　　如果不能补办工程建设手续，则面临的后果是最严重的，即有被拆除的风险，这也是购房者最担心的。从实务操作来看，风险是否一定出现不太好判断。如仅仅是建设手续的问题，有时交了罚款后也能补办手续，从而使其合法化;但如严重违背了城市规划，被拆除也并非没有可能，偶尔也会出现。实际操作中与有关主管部门的执法力度也有关系。这种情况，购房者最应小心，一般不要购买。