商品房的销售面积及分摊公用建筑面积

销售面积

商口房的销售面积是指购房者在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，即套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和。即商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

套内建筑面积的计算方法：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

（1）套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）规范的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

（2）套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：[1]共用墙包括各套之间的分隔封墙，与公用建筑面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。[2]非共用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

分摊公用建筑面积

商品房分摊的公用建筑面积计算公式：公用建筑面积 = 整栋建筑的面积 - 各套套内建筑面积之和 - 已作为独立使用空间租售的地下室、车棚、人防工程地下室。

公用建筑面积分摊面积系数 = 公用建筑面积 ÷ 各套套内建筑面积之和。

分摊的公用建筑面积 = 各套套内建筑面积 X 公用建筑分摊系数。

防止房屋使用面积缩水

签约及入住时应注意：坚持选择按套内建筑面积计价、面积确认及面积差异处理，以防止开发商在分摊面积上做手脚；坚持要求开发商在交房时出示《房屋实测面积》； 认真审查合同附件中关于分摊面积部位、范围的确定。

房屋建筑面积计算与房屋权属登记的新规定

建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》主要有下列三方面的新规定：

一是要在房屋产权证书附图上注明测绘单位的名称，并明确房产测绘单位将对其完成的房产测绘结果的质量负责；

二是要在房屋产权证书附图上注明房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有面积；

三是有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，作了规定，如房屋层高方面规定，计算建筑面积的房屋层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米）； 房屋屋顶斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。不规则维护物，如阳台、挑廊、架空通廊等，其外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积；与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。