房产出售时单位优先购买权的法律分析

　　按现行规定，凡以房改标准价购买的已购公房，应征得原产权单位同意，原产权单位享有优先购买权。新规定明确：优先购买权是指在同价格下的优先购买权。

　　已购公房上市，征询原产权单位是否优先购买，原产权单位迟迟不给答复怎么办?

　　对职工征询原产权单位是否优先购买意见不予答复的，可由房地产交易管理部门向其发函，寄出邮戳日为准十日内仍不答复的，视为原产权自动放弃优先购买权。

　　关于“优先购买权”，《北京市已购公有住房上市出售实施办法》第四条是这样规定的：“ 对法律、法规规定不得上市出售的已购公有住房和在与产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定(规定住满五年内容的除外)的已购公有住房，应按照法律、法规规定和与单位的约定执行。”

　　关于执行《北京市已购公有住房上市出售实施办法》有关问题的通知第五条规定：“实施办法第四条“在与原产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定的?不含住满五年的内容　已购公有住房”一款，特殊约定系指：

　　一　涉及单位的特殊性，非本单位职工不宜进住的：

　　二　在合同中签有为单位服务等内容约定条款的;

　　三　其他特殊约定内容的。

　　凡签有特殊约定条款的，均应解除其条款后方可上市出售。

　　关于执行《北京市已购公有住房上市出售实施办法》有关问题的补充通知第三条规定：“上市出售房改标准价的已购公有住房，原产权单位的优先购买权是指在同等出售价格下的优先购买权。”

　　从北京市的以上规定来看，原产权单位与职工订立的合同中规定的“优先购买权”，没有被明确的规定属于职工与原产权单位的“特殊约定”，但是关于执行《北京市已购公有住房上市出售实施办法》有关问题的通知第五条在对“特殊约定”进行解释时，设置了一个兜底条款即“其他特殊约定内容的”，因此，我们可以认为，职工与原产权单位订立的“优先购买权”属于“其他特殊约定内容”。

　　案例解读: 共有住房买卖要留意优先购买权

　　李先生：经人介绍，我看好了一套二手房，该房是产权人刘某以成本价从单位购进的共有住房。上个月我一次性付清房款，拿到刘某的房产证到房产交易中心办理手续时被告知，刘某以成本价购买该套房屋时，与房屋产权单位有合同约定，单位有优先购买权，但刘某卖房给我并未征求单位的意见。现在单位主张优先购买权，房管部门对我们这个买卖不予登记。现在刘某以房产证已交付给我，剩下的手续应由我办理为由，不予退还购房款。请问我可以要回我的购房款吗?答：刘某到单位购买该套房屋时，是以成本价成交的，按当时的购买合同约定，单位有优先购买权。刘某不经单位同意，私自将房子卖给你，侵犯了单位的优先购买权。根据《城市私有房屋管理条例》规定，这套房子的买卖未经房屋产权单位同意，就不能到房管机关办理手续，因此你不能取得合法的房屋所有权证。你们的买卖合同无效，刘某应退给你全额购房款，同时你也应将房屋产权证归还给刘某。

　　[案情介绍]

　　原告：王某

　　被告：张某

　　王某经人介绍看好了一套二手房，是一处小三居室。此房的产权人张某是以成本价购买的公有住房。王某看过之后觉得比较满意。由于孩子刚刚结婚，手头积蓄不多，他就想在价钱上能够再优惠些。房主很爽快说可以帮忙办一些手续，由于是朋友介绍的可以再便宜些。王某就将放心地将一半房款交给了产权人。但当他将其余房款付清拿到房产证之后，到房地产交易中心一问才知道，这所房子房主购买的是成本价，与房屋产权单位有合同约定，单位有优先购买权，而房主在交易时并未征求单位的意见。现在单位主张优先购买权，房管部门对张某的这桩房屋买卖不予登记。王某诉至人民法院。

　　[审理结果]

　　人民法院认为：原告购买的房屋系被告以成本价购买的公有住房，并且在购买时约定当被告出卖住房时单位享有优先购买权，被告私自出卖房屋侵犯了单位优先购买权，并且原告、被告之前的交易没有办理登房过户手续，判决原被告间买卖合同无效，被告返还给原告交付的购房款，原告返还给被告房屋产权证。

　　[精典解析]

　　本案是由于产权人出卖二手房时侵犯单位优先购买权导致买卖无效而引起的诉讼纠纷。

　　房地产交易属于不动产交易，我国法律对不动产交易有明确的法律规定：房地产的转让必须经登房才有效。《城市私有房屋管理条例》规定：买卖城市私有房屋，卖方须携带买房屋证明信和身份证，到房屋所在地房管机关办理手续，任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。本案中王某所购房房主未经房屋产权单位同意，便不可能到房屋所在地房管机关办理手续，因而王某不能取得合法的房屋所有权证。

　　购买二手房一定要亲自到交易场所办理转让手续，不要怕麻烦，更不要轻信别人，不可在售房人的花言巧语下由售房人全权代办交易手续。买卖双方一定要共同到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，须取得政府颁发的产权证，稳妥的做法是买卖双方能一手交钱一手交房产证。