宅基地使用权流转限制在拆迁安置中的体现

　　宅基地使用权流转限制在拆迁安置中的体现

　　---北京市惠诚律师事务所西安分所 田冲

　　新一轮的城中村改造正在如火如荼的开展着，随之而来的就是农民维权的声讨之声。站在开发商的角度，要进行房地产开发建设首先要取得国有建设用地使用权，一般的途径无非两种，一种是走土地招拍挂，一种是开发商直接进行拆迁。而拆迁安置补偿过程中就会涉及到房屋财产的补偿问题，在我国目前的房屋拆迁法律体制下，宅基地的合法性在很大程度上决定着房屋的合法性以及能否得到补偿的可能性。

　　一、什么是宅基地使用权呢?《物权法》将宅基地使用权作为独立的用益物权进行了规定。

　　宅基地使用权是指权利人依法对集体所有的土地享有占有、使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《物权法》对宅基地的使用权的权利内容及宅基地使用权灭失后的处理给予了明确的规定，还对宅基地使用权的取得、行使、和转让等作了原则性规定。

　　在我国，宅基地使用权是一种福利性质的权利，是农民的安身之本，他和土地承包经营权一样，作为集体成员的农民无偿取得，无偿使用。其是农民基于集体成员身份而享有的福利保障。《物权法》没有颁布之前，我国对宅基地使用权的规定主要有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》以及《确定土地所有权和使用权的若干规定》等法律法规以及国土资源部发布的一些政策性文件，如2004年发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)。

　　二、我国法律体系对宅基地使用权的流转有哪些限制?

　　1、对取得主体资格的限制

　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地使用权主体为符合宅基地建房申请条件的集体经济组织成员。国务院在2004年10月21号发布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中明确规定，禁止城镇居民在农村购买宅基地，国土资源部2004年发布的《关于加强农村村民宅基地管理的意见》中也规定，农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，这是对原始取得主体资格以及继受取得主体资格的限制。

　　至此我们可以得出结论，作为非集体经济组织成员其购买宅基地使用权的行为因为主体不适格且违反法律、法规的禁止性规定而导致无效，其签订的宅基地买卖合同当然属于无效。《中华人民共和国合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，实践中非本集体经济组织成员原则上是不能成为宅基地使用权的权利主体的。

　　2、宅基地是否可以出租、抵押?根据我国现行的法律法规的规定，农村集体土地是不允许直接进入市场进行流转的。对于宅基地是否可以抵押，法律有明确的规定，如《物权法》第184条对不得抵押的财产规定中，就包括宅基地的土地使用权;《中华人民共和国担保法》第37条对不得抵押的财产范围的规定中，也包括宅基地使用权。

　　关于村民宅基地出租的问题，虽然法律上没有禁止性的规定，但是根据《中华人民共和国土地管理法》第62条的规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。也就是说，村民如果出租了自己的宅基地，那么他将不可能在获得新的宅基地。

　　三、宅基地使用权流转限制的例外

　　因为我国房产法律采取地随房走的流转变动原则，所以，对宅基地使用权继受取得因为上述物权的变动原则而有了例外。

　　对于非集体经济组织成员因继承、遗赠(一般的赠与目前还存在争议，因为可能存在以赠与为名实则买卖宅基地使用权的不法行为)、司法强制等方式取得房屋所有权的，宅基地使用权可以在房屋存续的情况下暂时享有。例如：子女因户口迁徙而丧失原本具有的本集体经济组织成员身份，其因为继承而取得了父母合法的房屋财产，也当然的取得了该房屋占有的对应的宅基地使用权。但该宅基地使用权是以合法房屋财产的存续为前提的，房屋权利存续，宅基地使用权存续，房屋灭失(无论是自然灭失或人为灭失)，宅基地使用权灭失。

　　四、拆迁补偿中的合法的宅基地使用权的界定

　　无论是《城市房屋拆迁管理条例》还是《西安市城中村改造管理办法》中都明文规定：拆除违章建筑不予赔偿。无论现实的拆迁过程中基于其他原因给予违章建筑的所有人一定的补偿，但是站在法律的层面，拆除违 章建筑不予赔偿，这是权利的基础以及依据。

　　那么什么是违章建筑呢?从广义上说，宅基地使用权主体不适格或者取得程序违法都会导致所建房屋成为违章建筑。那么如何区分应当进行安置补偿与不应当安置补偿呢。

　　实践中，不能仅仅因为建在宅基地上的房屋登记的权利人与主张权利的被拆迁安置人不一致就断然否定其被拆迁安置人的资格。

　　《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”、第九条规定“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。即合法的被拆迁安置人的资格如果是法院判决，自判决生效时取得，如果是继承或受遗赠，自继承或受遗赠开始时取得，因为履行公示义务不到位，导致权利人与实际登记的不一致，但是并非没有取得物权。

　　综上所述，宅基地使用权的享有有着特殊的主体身份条件，且流转有着诸多的限制。法律在宅基地使用权的流转方面没有可供操作的细则。仅仅依靠行政处罚及民事赔偿机制根本不足以遏制违法买卖土地的现象，更不利于拆迁安置工作的进行。