商品房售楼广告 有无法律效力

　　编辑同志：我们是某住宅小区业主，因为相信开发商散发的售楼广告中“花园式小区、绿化面积超过40%、配备有音乐喷泉的中央广场”等承诺，我们均以高于同位置其他小区房屋的价格买了该小区的商品房。前不久开发商通知交房时，我们却发现广告中承诺的音乐喷泉不知所踪，中央广场和大部分绿化面积也变成了停车场。经多次与开发商交涉，开发商均以售楼广告不是合同内容，没有法律效力为由拒不承担责任。请问：售楼广告到底有无法律效力。

　　小区业主

　　小区业主：你们所提问题我们请同一律师事务所杨生文律师作答。

　　杨律师认为：根据现行法律的规定，商品房的销售广告和宣传资料作为商业广告，原则上应认定为要约邀请，除明确订入合同中之外，一般情况下不能将其作为合同内容。但法律同时规定，如果开发商在销售广告和宣传资料中，就商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约;该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同之中，亦应当认定为合同内容;当事人违反该内容的，应当承担违约责任。据此规定，未订入商品房买卖合同的销售广告和宣传资料成为合同内容，必须同时具备以下两个要件：

　　第一，销售广告和宣传资料中对房屋以及相关设施所作的说明和允诺具体确定;

　　第二，销售广告和宣传资料中对房屋及相关设施所作的说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

　　从小区业主们所反映的情况看，开发商在售楼广告中对绿化面积和中央广场的说明和允诺明确而具体，且对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应视为合同内容，开发商应当承担违约责任。

　　杨律师提醒广大业主：销售宣传广告作为商品房销售的一种手段，广泛存在于商品房交易市场。许多业主购买商品房的信息来源，也大都来自于开发商散发的宣传广告。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，开发商为获取最大利润经常做出一些虚假、夸大不实的宣传。虽然法律规定了在上述特殊情形下宣传广告可视为合同内容，但由于适用的条件不但严格而且非常笼统，在实践中很难把握，加上业主一方举证能力的限制，往往导致业主的维权举步维艰。因此，为了有效地保护自己的合法权益，在签订商品房买卖合同时应尽可能将宣传广告中的内容订入合同，或要求开发商将其以附件的形式予以确认。