商品房销售广告的法律效力

　　■案情简介

　　2004年9月，开发商(本案被告)通过报纸及大幅标语等形式，打出“购买楼中楼的新老客户，加30000元就送车位”的销售广告。据此，一批购房者(本案系列原告)即购买了被告开发的复式房。被告向原告出具了《证明》，证明原告可以“人民币30000元/个的优惠价格购买车位壹个”。此后，被告一直以车位尚未建好、尚不具备出售条件为由，未履行该承诺。2006年9月，原告了解到被告已在出售车位，遂要求被告履行承诺，但因此时福州市的商品房价格，包括车位价格已大幅度上涨(车位已由当时的每个3万多元上涨至每个七八万元)，开发商遂拒绝按原承诺的价格履行车位买卖合同，由此引发本案诉讼。

　　■原被告双方的一审观点

　　原告方认为，本案被告的销售广告属于要约，原告购买房屋的行为属于承诺，原被告关于以30000元的价格买卖车位1个的合同(简称车位买卖合同)自原告签订《商品房买卖合同》之日起即已成立。首先，被告的楼盘销售广告“(购买)楼中楼……加30000元就送车位”(报纸广告)、 “购买楼中楼的新老客户加30000元就送车位”(条幅广告)不仅内容具体确定，且表明经受要约人承诺(原告购买楼中楼)，要约人即受该意思表示约束(被告应按30000元/个的价格售予原告车位1个)，该广告符合合同法第14条、第15条第二款规定的要约条件。其次，该广告系对被告商品房规划范围内的房屋或设施(车位)所作的允诺，且该商业广告作为被告的优惠促销措施，明显对(楼中楼)商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第3条的规定，该广告应当视为要约，对当事人具有约束力。

　　被告代理律师认为，该广告系要约邀请，并非要约;此外，其出具的《证明》虽系要约，但因原告未在合理期限内作出承诺，该《证明》已失效，故要求驳回原告的诉讼请求。

　　■一审判决

　　关于本案销售广告的法律性质，一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定中之要约多是出卖人之单务行为，如出卖人对商品房装饰、功能、环境、设施的保证，该要约经承诺后无需买受人的对价履行;而本案车位买卖事宜实质为一独立买卖合同，系双务行为，即原告需支付款项、被告需交付车位;此外，本案销售广告文义模糊，如款项的支付时间不明确，尚需买卖双方另行合意确定，该广告意思未能具体确定，不应视为要约。

　　关于本案被告出具的《证明》的法律性质，一审法院认为，被告在与原告签订商品房买卖合同之后又向原告出具《证明》，认可原告可以3万元的价格购买车位1个，依据日常经验，该过程前后发展应为：原告根据本案销售广告要求被告销售车位即已形成要约，被告同意后出具《证明》即已形成承诺。原被告双方虽未对车位交付、款项支付两方面的履行期限、履行方式等作出明确表示，但就此原被告双方可援引合同法的相关规定以明确，并不影响双方对车位买卖合同的履行。

　　一审法院最终认为，被告出具《证明》即已形成承诺，原被告，原被告之间的车位买卖合同关系即已成立，依法有效，应予保护。被告辩称原告未在合理期限内提出履行请求，但因双方未约定履行期限，原告可随时请求履行。

　　据此，一审法院支持了原告的诉讼请求，判决被告应以3万元的价格售予原告车位一个。

　　被告的上诉理由及二审判决

　　一审判决作出之后被告不服提起了上诉，其上诉的主要理由为一审认定其出具的《证明》为承诺是错误的，该《证明》应为要约，因原告未在合理期限内作出承诺，该要约现已失效。

　　二审法院经开庭审理，到车位现场进行调查取证，并经审判委员会研究决定，认为“在民事活动中，当事人均应遵循诚实守信用原则。上诉人同意以30000元/个的价格出售地下车位是作为购买楼中楼的优惠条件，故被上诉人主张以30000元/个的价格购买地下车位合法合理，应予支持……一审判决正确，应予维持。”

　　■评析

　　本案中，被告出具之《证明》的法律性质对于不同的购房者应该不尽相同。

　　对于本案销售广告作出之后的购房者而言(即对本案原告而言)，被告出具的《证明》系对证明出具前即已经成立的车位买卖合同的重复确认，即使没有该《证明》，也不影响之前已成立的车位买卖合同;当然，该《证明》本身也已足以构成一个车位买卖合同。

　　对于本案销售广告作出之前的购房者而言，被告出具的《证明》系被告对被证明者(同样)享有以30000元/个的优惠价格购买车位1个的权利的追认或赋予，或者说是通过被证明者的申请(要约)及被告向被证明者发出该《证明》 (承诺)的过程，被告与被证明者之间的车位买卖合同即已成立。