商品房买卖合同中常见霸王条款的法律分析

　　霸王条款一：广告只是邀请

　　“一切图片、文字说明均以最终的合同为准”

　　根据《合同法》第15条第二款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定情形，该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，吐过违反，应承担违约责任。

　　霸王条款二：资料不视为合同

　　“资料仅供参考，出卖方拥有最终解释权”

　　根据上一条款的解释，广告即使未载入合同，亦应当视为合同内同，如果违反，应承担违约责任。《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。即经营者不得在格式条款中排除消费者格式条款的权利。

　　霸王条款三：定金不予退还

　　“认购书签订7日内未交首付或签约，定金不退”

　　此条款仅对认购人未能签订合同情况进行约束，未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。按照《商品房管理办法》第22条及最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还。

　　霸王条款四：小区设施或外墙广告等收益

　　“全部归于出卖方，使用时不需征得买受人同意”

　　此条款侵害了业主权利。《物权法》第71条明确规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。《成都市物业管理条例》第49条更加规定，通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者作他用。

　　霸王条款五：小区停车位

　　“全部归开发商所有，出卖人有权、出租”

　　此条款违反了《物权法》第73、74条，排除了业主占用、使用、收益、处分小区道路和车位的权利、此外，《合同违法行为监督处理办法》第11条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者应当享有的权利。

　　霸王条款六：开发商逾期交房免责

　　“因设计、天气原因延迟交房，出卖人不违约”

　　《商品房管理办法》第30条规定：未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者方式认在合同中约定其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。设计调整、气候变化等原因不属于不可抗力范围，出卖人延期交房的，应视为违约。

　　霸王条款七：房产证延迟办理责任方

　　“买方赔总价万分之五，卖方赔总价万分之一”

　　买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反了合同法的公平原则，且排除了消费者变更或解除合同的权利。

　　霸王条款八：违约或解除购房合同

　　“买方赔应付款20%，卖方赔应付款5%”

　　买卖双方违约金数额不一致，加重了加重了消费者责任，违反了合同法的公平原则及《消费者权益保护法》第10条享有公平交易的权利。

　　霸王条款九：办理入住

　　“需缴交物业、水电、固话、装修保证金等费用”

　　出卖人订立这样的条款，实际上是在免除自身的法定义务。业主买了房子，出卖人就应该履行《商品房买卖合同》，在规定的时间内交钥匙;而交纳物业、水、电等费用是业主与其他大单位订立的另外一个合同关系，违反了《消费者权益保护法》第9条中“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”的规定。

　　霸王条款十：已装修的房屋想退房

　　“不管因何种原因，出卖人不承担装修费用损失”

　　“不管因何种原因”排除了消费者请求损害赔偿的权利，如果因房屋质量不合格，根据《商品房管理办法》规定，买受人可以退房并请求赔偿。并且违反了《消费者权益保护法》第11条“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。”

　　霸王条款十一：业主逾期办理入户

　　“需按日缴交总价款的万分之二作为代管费”

　　此条款加重了消费者责任，违反了《合同法》第四十条规定。根据《合同违法行为监督处理办法》第10条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中加重消费者依照法律法规不应承担的责任。

　　霸王条款十二：合同争议协商解决不了

　　“提交xx仲裁委员会或依法向人民法院起诉”

　　此条款开发商通过事先固话选项，擅自排除和剥夺了消费者选择合同争议解除方式的权利，违背了《合同法》、《民法通则》、《消费者权益报告护法》等相关法律法规中关于公平、资源的原则，此类条款在《商品房买卖合同》中有关“逾期付款责任、交房条件、逾期交房责任、面积差异处理”等具有多项可选择性条款是，出现的情形较多，开发商往往会在合同中通过印刷体对可选项进行事先选择固化，并对其他消费者可与开发商进行协商选择的条款用“xx”予以固化，违背了《合同法》公平、自由的原则，排除了消费者的自由选择权。

　　“不管因何种原因，出卖人不承担装修费用损失”

　　“不管因何种原因”排除了消费者请求损害赔偿的权利，如果因房屋质量不合格，根据《商品房管理办法》规定，买受人可以退房并请求赔偿。并且违反了《消费者权益保护法》第11条“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。”

　　霸王条款十一：业主逾期办理入户

　　“需按日缴交总价款的万分之二作为代管费”

　　此条款加重了消费者责任，违反了《合同法》第四十条规定。根据《合同违法行为监督处理办法》第10条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中加重消费者依照法律法规不应承担的责任。

　　霸王条款十二：合同争议协商解决不了

　　“提交xx仲裁委员会或依法向人民法院起诉”

　　此条款开发商通过事先固话选项，擅自排除和剥夺了消费者选择合同争议解除方式的权利，违背了《合同法》、《民法通则》、《消费者权益报告护法》等相关法律法规中关于公平、资源的原则，此类条款在《商品房买卖合同》中有关“逾期付款责任、交房条件、逾期交房责任、面积差异处理”等具有多项可选择性条款是，出现的情形较多，开发商往往会在合同中通过印刷体对可选项进行事先选择固化，并对其他消费者可与开发商进行协商选择的条款用“xx”予以固化，违背了《合同法》公平、自由的原则，排除了消费者的自由选择权。