银行拒绝发放按揭贷款购房人可解除商品房买卖合同

　　“按揭”一词源自英语“Mortgage”，含义为“抵押贷款”。最初起源于西方国家，于二十世纪九十年代被引入中国内地房地产市场，流行至今。

　　据百度文库记载：“揭”本义高举，有引申义借贷，将高举之物按下即可表示偿还借贷，故“按揭”为还贷。著名作家姚雪垠的《长夜》中就有这样的描写：“前几天人家债主逼得紧，我跑到姐家去，央着姐夫求爷告奶地又揭了十几块，拿回来把利钱还上。”并在文中自注：“借高利贷叫做揭债、揭借，简称‘揭’。”姚雪垠是河南人，书中所写即为河南之事。至今，河南农村的老人仍对“借”和“揭”这两个字区别分得很清楚：“借”是“暂时使用别人的物品或金钱”，而“揭”则是用不动产做抵押的有息定期贷款。

　　现实生活中，人们对按揭贷款并不陌生，在购房置业时往往会为了缓解资金压力而选择按揭贷款的方式来实现买房的梦想。然而，由于按揭购房涉及开发商、买房者与银行三方当事人，涵盖多层法律关系，很多时候会因银行拒绝与购房者签订抵押贷款合同而引发购房者与开发商之间的购房合同纠纷，使购房者面临尽失定金、首付款并支付违约金的风险。

　　一般情形的“按揭贷款购房”具有房屋买卖、借款和从属于借款的房地产抵押担保三种法律关系。首先是购房人与房地产开发商之间的商品房买卖合同关系;二是购房人在开发商的协助下对其余房款与银行之间的借贷合同关系;三是从属于借贷关系的购房者以所购房屋向银行提供抵押担保的担保关系。(有时，按照贷款银行的要求，开发商也须为该笔借款向银行提供保证，形成保证合同关系。)形成上述法律关系后，购房人按照与银行的借款合同约定按期履行还款义务后，担保物权消灭。

　　由此可以看出，按揭贷款购房需要一系列法律关系的成立并生效方能达成签订购房合同的目的，合同的设立、变更与解除也就需要合同各方形成共识。在按揭贷款购房的实务操作中，常常会出现签订购房合同并交付首付款后，银行拒绝通过贷款审批的情形。这种不可归责于商品房买卖合同双方的事由导致商品房买卖合同不能继续履行的情形，将不可避免地产生大量购房人与开发商间的权益争分。在这种情况下，开发商往往会要求购房人继续履行合同并承担违约责任，那么购房人应如何维权，维权依据又是什么呢?本文尝试以下面的一则案例来提示购房人的救济途径。

　　【案例】C地人李某任职于J市某企业。2013年7月30日，李某与L房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，按照合同约定：李某购买一套位于J市某小区价值50万的住房;付款方式为银行按揭(公积金)贷款;购房首付款为15万;李某应在6个月内办理完银行按揭贷款手续并支付购房款余额;合同另约定非因出卖人原因导致银行未能发放按揭贷款的，视为买受人违约，开发商有权解除合同且首付款不予退还。合同签订当天李某向开发商交付了15万首付款，2013年12月1日， J市住房公积金管理中心发布《J市暂停办理住房公积金异地贷款业务的通知》，因购房人李某系C地户籍被银行拒绝办理公积金按揭贷款。约定期限届满开发商向李某发出解除合同通知，告知李某解除合同且不退还首付款。签了按揭贷款购房合同，也交付了15万的首付款，这会儿银行的政策变化了，又不是自己的原因，李某眼看着房子没了，首付也不退了!李某因无力一次性支付购房款而落入困境。在这种情况下李某应如何维护自身的权益呢?

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

　　又据《2011年全国民事审判工作会议纪要》(法办[2011]442号)(简称《会议纪要》)第19条规定：“对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。”

　　按照上述规定，由于李某与开发商之间签订的购房合同采用按揭贷款为付款方式，且案件的情势系因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，李某可以请求解除合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此李某在本案中享有法定解除权并完全可以按照上述规定要求开发商退还首付款及利息。

　　如果合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人欲以信贷政策变化为由请求解除买卖合同，法律又会怎样认定呢?根据《会议纪要》第19条第二款，“合同未明确约定以按揭贷款方式付款，买受人欲以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持;但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。”

　　《会议纪要》第21条还规定了合同解除后根据购房性质确定损失赔偿的规则：“人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的，原则上不予支持;对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%;对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。 ”

　　一千多年前，蜗居草堂的杜甫就曾慨叹，何时得以“安得广厦千万间，大庇天下寒士聚欢颜”。按揭贷款虽然为购房者解决了的资金问题，但是同时也伴随着相应的纠纷和法律风险。希望广大购房者在了解了上述银行拒绝发放贷款的补救措施后，遇到此类问题时能够运用法律武器维护自身的权益，早日为自己和家人购得满意温馨的住房。