签订商品房买卖合同时要注意什么问题？

　　1、开发商相关手续的查验

　　开发商预售商品房需要具备五证：建筑工程规划许可证、建筑用地规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证。

　　只有具备以上五证的开发商才能对外销售商品房。

　　2、房屋实际情况

　　(1)房屋物理情况

　　①项目规划图，了解小区的规划布局，环境，交通，配套设施，周边楼盘与本小区的关系;

　　②看单元平面图，确定要购房屋的位置及与各房之间的关系;

　　③看户型平面图;了解自己要购买的户型的情况。

　　(2)开发商对商品房承诺和广告

　　①警惕开发商售楼人员的片面的言辞;

　　②保留能够影响你购房的开发商的对外宣传资料;

　　③保存开发商在其网站上对楼盘的承诺等宣传信息。

　　3、出售商品房现房需要具备以下条件：

　　(1)企业主体资格合法。现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

　　(2)用地合法，取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。

　　(3)规划、建设手续合法，持有建设工程规划许可证和施工许可证。

　　(4)符合工程质量标准，已通过竣工验收。

　　(5)保障被拆迁人的利益：拆迁安置已经落实。

　　(6)达到基本使用条件：供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件;其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

　　(7)物业管理方案已经落实。

　　4、一定要向开发商索要发票

　　5、以下商品房不能购买

　　①五证不齐全的不能购买;

　　②未经验收合同的商品房;

　　③商品房主体结构质量有问题或质量有问题严重影响生活的;

　　④集体所有制土地上的房产;

　　⑤单位联建但未补交税费的房产。

　　6、定金的交付

　　由于我国法律对定金有特殊的规定，在违反约定时，要适用定金罚则。因此在签订商品房认购合同时，一定要注意自己是否做好购买商品房的准备，自己能否承受得来失去定金。

　　其次，建议在签订认购合同时一定不能完全具备商品房合同主要条款。

　　最后，约定了签订认购合同一定要按约去和商品房开发商谈判，至于能否谈判签订商品买卖合同那再定。