开发商单方面作废合同、逾期交房应担责

　　【案情简介】

　　2011年5月2日，苏某与某开发商签订《商品房销售合同》，合同对房屋座落、房屋面积、总价款及支付方式以及房屋交付及违约责任、装饰装修等进行了明确约定。合同签订当日，苏某支付房款的50%即30万元。根据合同约定，开发商应在2011年2月28日前依照合同约定的交付条件通知苏某办理交房手续。

　　2011年5月1日，苏某去开发商处缴清房款，开发商出具总房款60余万元的发票，然，开发商却无理提出要求更换原签订的《商品房销售合同》，将原合同约定的铝合金门窗擅自变更为塑钢窗，苏某不予同意，开发商工作人员将苏某手中的《商品房销售合同》强抢过去，擅自在上面写了“作废”两字，拒绝向苏某交房。2013年10月2日，苏某找到物业才办理了房屋交接手续。苏某认为，开发商擅自将原合同作废导致涉案房屋因无书面买卖合同而无法办理产证，遂诉至法院要求：1、判令开发商履行《商品房销售合同》，协助苏某取得房地产权属证书，承担房屋契税滞纳金，并支付违约金3047元及逾期交房违约金1116444元;2、判令开发商支付铝合金门窗制作安装费65261元、马桶水嘴费用250元，合计180202元。

　　【法院判决】

　　一审法院认为，双方合同有效，双方应按照合同约定履行各自的权利义务，苏某已依约支付了全部房款，开发商在合同签订后未经苏某同意擅自要求变更合同，所产生的法律责任应由开发商自行承担。苏某因无书面合同而导致无法办理相关产权，应承担赔偿责任。开发商逾期交房，应支付违约金。判决：1、开发商继续履行《商品房销售合同》，协助苏某取得房地产权属证书;2、开发商支付逾期办证违约金3047元及逾期交房违约金107740元;3、判令开发商赔偿铝合金门窗改装费8665.13元。

　　开发商不服提起上诉，称：1、2011年4月30日已交房，不能存在逾期交房违约行为;2、无法办理相关产权证是苏某自己不愿意签订合同所致，与其无关;3、不认可工程造价鉴定机构的鉴定结论;4、逾期办证违约金、门窗安装费已过诉讼时效。

　　二审法院认为，开发商并未履行交房通知义务，且单方面在合同上注明“作废”，导致涉案房屋因无书面买卖合同而无法办理产证，应对逾期交房承担违约责任。二审法院最终驳回上诉，维持原判。

　　【律师分析】

　　笔者代理房屋的买受人苏某，经过一审、二审，二审法院的最终判决基本采纳了笔者代理意见的观点。笔者认为，此案涉案金额虽不大，但双方争议较大，主要有以下几个法律问题值得探讨：

　　一、何为商品房的交付?其认定标准是什么?

　　所谓商品房的交付，指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。

　　关于商品房的交付方式，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担;商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由如上司法解释可知，对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。

　　房屋交付实际上包括两层意思，事实交付和法律交付，即房屋事实上的交付使用和开发商将产权资料报产权登记机构登记备案使得房屋处于可办理产权登记的状态。我国法律并没有强制要求事实交付和法律交付的时间点完全一致，或者只有在法律上处于可交付状态后才可以进行事实交付。对于法律交付上的可交付状态，法律并没有强制性规定。双方当事人可以在合同中约定商品房法律交付条件。

　　本案中，双方合同对房屋交付的时间和标准都作了明确约定，以交付房屋交接单、《住宅使用说明书》、《住宅质量说明书》为准。该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。因此，本案所涉房屋交付的时间点为交付房屋交接单、《住宅使用说明书》、《住宅质量说明书》的日期。苏某提供的房屋交接单、《住宅使用说明书》、《住宅质量说明书》上明确记载交房日期为2013年10月2日。该日期较之合同约定的交房时间晚了两年之余，故，开发商应承担逾期交房的违约责任。

　　二、开发商是否存在逾期交房的违约行为?

　　根据《商品房买卖合同》第八条交付期限、第十一条交接条款的约定，涉案房屋的交付条件为：(1)经竣工验收合格达到交付使用条件;(2)出卖人应履行书面通知义务;(3)验收交接时出卖人应出示第八条所规定的证明文件，签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　根据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房违约责任的约定，出卖人逾期交房的，自本合同约定的最后交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行。

　　本案中，2013年10月2日，开发商向苏某交付《楼宇交接表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且交付日期均记载为2013年10月2日。以上事实有苏某提供的《楼宇交接表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件为证。

　　开发商称2011年5月1日苏某签署的《认可书》认可了其交房时间为2011年4月30日。笔者以为，开发商明显歪曲了该认可书的真实意思。该认可书，是苏某同意开发商将合同所约定的交房时间由2011年2月28日变更为2011年4月30日，是苏某对交房时间变更的认可，而非对开发商已将房屋实际交付于苏某的认可。至于开发商是否已将涉案房屋实际交付于苏某，应严格按照合同约定的交付条件交房，《楼宇交接表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》上记载的交房日期均为2013年10月2日，故涉案房屋的交付日期应为2013年10月2日。开发商实际交房的日期较之合同约定的交房日期相差两年之余，因此开发商应按照合同约定承担逾期交房的违约责任，支付违约金。

　　三、铝合金门窗的制安费用是否需经鉴定?

　　关于铝合金门窗的制安费用也是本案争议的一大焦点。本案中，苏某实际为铝合金门窗的安装支付了65261.20元费用，但法院没有以苏某提供的铝合金门窗安装合同、付费凭证等认定铝合金门窗的制安费用，而是委托司法鉴定。

　　本案中，铝合金门窗费用产生的根本原因是因开发商未经苏某同意擅自将合同约定的铝合金门窗变更为塑钢门窗，根据合同中出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任条款的约定，达不到约定标准的，买受人有权按时结算解决。苏某向开发商反应，请求更换未果，遂自行将原来的塑钢门窗拆拆除并更换上铝合金门窗，总费用为人民币65261.20元，根据合同约定，故开发商应按实结算，向苏某赔偿，而无需委托司法鉴定，不应以鉴定结论为准，但法院判决却是认可鉴定结论。

　　笔者认为，并非所有争议事实所涉的金额都要经法院委托司法鉴定。当合同对争议部分有明确约定时，应坚决不同意鉴定，以免造成鉴定结果对自己不利的后果。即使法院委托司法鉴定，也要对鉴定机构的资质、鉴定人员的资格、鉴定程序和方法是否合法进行审查，若发现鉴定有违规之处，可请根据《司法鉴定程序通则》相关规定申请重新鉴定。

　　四、逾期办证违约金的诉讼时效从何时起算?

　　关于逾期办证违约金的请求权，由于业主在取得权属证书前，并未取得房屋物权，所以逾期办理房产证支付违约金请求权并不属于物权请求权，而是属于债权请求权，适用两年的普通诉讼时效。

　　关于逾期办证违约金的诉讼时效从何时起算，相关法律法规及司法解释并未做出明确约定。在法学界以及现实的司法实践中，对逾期交房违约金的起算时间主要存在以下四种观点：

　　第一种观点：从合同约定的交房期限届满起算。持此观点者认为，既然合同约定交房时间，如果过了约定期开发商未交付房屋，则购房者就应当知道其权利被侵害，根据诉讼时效“从知道或者应当知道权利被侵害时计算”之规定，就应当计算诉讼时效。持此观点者一般以《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;”为直接依据，反对者对该司法解释有不同的理解，认为《商品房买卖合同》中只约定了逾期交房违约金的计算方式，并没有约定违约金的履行期限，不能将合同中约定的交房期限等同于违约金的履行(支付)期限，因此不适用该司法解释条款。

　　第二种观点：从实际交房时间起算。持此观点者认为，只有在开发商交付房屋以后，才能确定违约金的具体数额，在此之前违约金的数额是不明确的，只有当违约金数额确定以后，才好向开发商主张权利，此时才应当起算诉讼时效。持此观点者还认为，逾期交房的违约行为在实际交房之前是持续存在的，只有在持续违约行为终了之时才应计算诉讼时效。反对者认为，我国法律只对持续侵权行为的诉讼时效作了“侵权行为终了”起算的规定，而逾期交房属于违约行为，不适用侵权行为法则，应适用违约之债的法律规则。因此，对于逾期交房的诉讼时效应当自违约行为发生之日的次日开始计算诉讼时效期间。北京高院持此观点。

　　第三种观点：从起诉之日往前推可以主张二年。持此观点者认为，逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，开发商每逾期一日，则构成一日违约，产生一日的违约金，此时应当起算该日违约金诉讼时效，如此类推，在起诉时往前推超过二年的，则超过诉讼时效，尚二年内的则未过时效。司法实践中一般持此观点，即从起诉之日往前推，二年诉讼时效内的违约金予以支持，超过二年诉讼时效的违约金不予支持。

　　笔者比较同意第二种观点，逾期交房一直在持续状态，违约金的诉讼时效起算应当是从实际交房之次日开始。因为交付房屋后违约状态才固定，所以只要在实际交付房屋之次日后2年时间内都可以主张违约金。本案中，开发商在一审期间未提出已过诉讼时效，二审期间提出，又未提供新的证据，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，法院应不予支持。而且，开发商的违约行为一直持续，开发商至起诉之日仍未能协助苏某办理产证，故开发商已过诉讼时效的理由不成立。实际上，二审法院的观点采纳了笔者认可的第二种观点，即逾期办证违约金的诉讼时效从实际交房之次日起算。