开发商发布虚假广告要承担什么责任？

　　1、房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么?

　　(1)房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。

　　(2)购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖(虚假)广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。

　　(3)购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。

　　(4)损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。

　　2、开发商虚假广告行为应承担的民事法律责任

　　开发商虚假广告所应承担的民事责任主要包括违约责任和缔约过失责任。房产商对违约责任的承担方式，主要包括继续履行合同、支付赔偿金、违约金等。除此之外，作为违约补救措施，购房业主还可以行使合同解除权。购房业主能否行使合同解除权往往与违约程度有关，如果虚假广告诱使当事人购买房屋，足以影响购房人签订合同的主要意图或使其购房目的无法达到，购房者可以行使合同解除权。合同解除后，合同未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。另外，由于开发商在售楼广告中实施了欺诈行为，故业主有权依据合同法的规定请求人民法院或仲裁机构撤销房地产买卖合同，退房退钱，当然，如果购房者不愿退房，也可按房屋价值的降低幅度要求开发商进行补偿。因此，作为购房人可以行使合同解除权，也可以请求人民法院撤销合同，但前者须有开发商根本违约致使购房者无法实现合同目的为前提条件，而后者须认定开发商有欺诈行为，且当事人应在知道或应当知道撤销事由一年内行使。二者所产生的相同后果都是合同不再履行，购房业主可向开发商要求退房，由开发商承担相应的违约责任。