开发商交付的房屋存在质量问题时的责任认定

　　案例摘要

　　案号：(2015)沪一中民二(民)终字第2379号

　　上诉人(原审原告)龚某。被上诉人(原审被告)豪全公司。

　　2012年9月14日，龚某与豪全公司签订《商品房预售合同》，约定龚某向豪全公司购买系争房屋，豪全公司于2012年12月31日前将上述房屋交付龚某，如未按时交付，应当向龚某支付违约金。

　　同时，合同第十条约定，该房屋的交付必须取得了《住宅交付使用许可证》;合同第十三条约定，房屋符合本合同第十条的交付条件后，豪全公司应在交付之日前5天书面通知龚某办理交付该房屋的手续，龚某应在收到该通知之日起10天内，会同豪全公司对该房屋进行验收交接。

　　合同第十三条中的“合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件”指《住宅交付使用许可证》;第3款约定，在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成豪全公司延期交房，但豪全公司应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：(1)质量问题(主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外)......

　　2012年5月3日，豪全公司取得《建设工程竣工验收备案证书》;2012年6月20日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。

　　2012年12月25日，豪全公司发送龚某房屋交付通知书。送达记录显示已签收。2013年1月6日，龚某回函豪全公司，称系争房屋尚在维修，仍旧存在漏水、渗水问题，屋顶还未更换，不符合交付条件。

　　2014年10月，双方因房屋交付产生争议，因此成诉。

　　龚某诉称：双方合同约定，豪全公司应于2012年12月31日前将系争房屋交付。龚某于2012年11月多次看房，发现系争房屋屋顶在打开重新翻建。2013年5月24日，龚某聘请专家进行验房，称系争房屋多项不符合要求。豪全公司于2013年10月2日确认维修情况，但至今未完工，豪全公司已经逾期交房。

　　豪全公司辩称：其已按合同约定进行了交付，龚某以质量瑕疵为由拒绝交付，依据不足，豪全公司不存在拒不交房的情形。系争房屋已经全部进行修复，且房屋的维修属于售后或物业管理的主要义务，不能成为拒绝收房的理由。

　　法院判决

　　原审认为，豪全公司在系争房屋符合合同约定的交付条件后，即及时地向龚某发送《房屋交付通知书》。现房屋主要质量问题是渗漏水，豪全公司对该质量问题进行修复系其按约承担保修责任，龚某亦无其他证据证明系争房屋存在质量问题已严重影响正常经营使用，故龚某应按照合同约定办理房屋验收交接手续。龚某要求豪全公司支付逾期交房违约金的请求，法院不予支持。

　　二审认为，双方合同约定，豪全公司交付房屋的时间为2012年12月31日前，条件为交付时必须取得《住宅交付使用许可证》。豪全公司2012年6月20日取得《住宅交付使用许可证》，2012年12月25日向龚某发送房屋交付通知书。豪全公司通知龚某办理房屋交付手续时，已符合交付条件。龚某认为系争房屋尚在维修，存在漏水、渗水问题，不符合交付现房条件，但根据双方在合同中的约定，在房屋交付中发现主体结构不合格与严重影响正常使用除外的质量问题，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成豪全公司延期交房。豪全公司通知龚某办理房屋交付手续时，虽存在维修的事实，但该维修仅针对渗漏水问题，并不能证明因此维修已达到严重影响龚某正常使用的程度，因此，龚某主张豪全公司逾期交房，缺乏依据，据此要求豪全公司承担逾期交房的违约责任，原审未予支持，并无不当。二审维持原判。

　　焦点评析

　　本案争议焦点在于房屋渗漏水的质量瑕疵是否能够成为买受人拒绝接收房屋的合理、充分的理由。

　　一、房屋交付条件的判定

　　(一)法定交付条件

　　对于房屋的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都有所规定。其中《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”

　　由此可知，具有验收合格的确认文件是房屋交付的最基本条件。实践中主要体现为：《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。在本案中，豪全公司在合同约定的时间内分别取得上述证书，说明其交付的房屋已达到交付的法定条件。

　　(二)约定交付条件

　　除法定条件外，开发商和买受人在签订《商品房买卖合同》时，一般还会就交房条件和质量标准进行约定，其约定具有法律效力。但在实践中，开发商作为买卖合同双方中强势的一方，且拥有制定买卖合同的主动权，因此，在交付条件的约定上，开发商会尽量减少商品房交付的附加约定，特别是在质量瑕疵的约定上，除发生地基基础、主体结构和空气质量问题时，买受人有权拒绝接收房屋或者解除合同外，开发商不会再给自己套上更多的“枷锁”，但若是地基基础和主体结构出现质量问题时，该商品上根本无法竣工验收，因此，开发商在取得竣工验收之后，就已经满足了合同约定的交付条件。

　　因此，在本案中，除合同中有约定房屋渗漏水是房屋交付的必要条件外，买受人无权以此为由，拒绝接收房屋，并且，除非另有约定，一般情况下，自开发商通知买受人接收房屋的日期即为该商品房实际交接的日期，房屋的相关费用及风险也即随之转移。

　　二、房屋质量瑕疵的责任承担

　　我国《合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”因此，开发商交付的房屋除满足“竣工验收合格”的标准之外,还必须是具备使用条件的房屋，即买受人在收房后能够正常居住使用。所以，在质量瑕疵无法满足合同约定的拒绝接收条件时，如何认定严重影响房屋买受人正常居住使用的质量问题是解决开发商与买受人之间此类争议的关键。

　　(一)房屋主体结构质量问题

　　房屋主体结构质量问题一般表现为：房屋倾斜、地基下沉、承重结构变形、墙体开裂等。对于此类问题，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”同时，房屋买卖合同中关于商品房质量标准的条款中，一般都会约定因主体结构质量不合格的，买受人有权要求退房并要求开发商退还房款和资金占用费;给买受人造成损失的，开发商应当承担赔偿责任。

　　(二)房屋其他部位重大质量瑕疵

　　最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷的解释》第十三条中虽提到了严重影响正常使用的质量问题，但是并未对此类问题进行明确，其他相关法律法规也未有规定。在实践中，出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，质量问题程度参考检测机构出具的检测报告，该检测报告也是法院作出裁判的重要依据。

　　(三)房屋一般质量问题

　　房屋一般质量问题表现为：房屋防水工程中的屋面、墙面、地面、卫生间、厨房等部位存在轻微的渗漏水问题;房屋安装工程中的管道安装、消防工程、照明工程、供热工程以及供冷工程等问题。对于此类质量瑕疵，不影响买受人对房屋的正常使用时，买受人拒收房屋并要求开发商承担逾期交房的违约责任，在法律上和事实上均缺乏充足的依据。此种情况下，买受人可以先行收房，然后根据合同约定要求开发商承担保修义务，如果因维修而对其正常使用房屋造成一定影响的可以要求开发商承担相应的赔偿责任。

　　综上，买受人因房屋质量问题而拒绝收房的情形大致有两种：一种是房屋质量不符合国家和本市有关工程质量的规范和标准，或者质量瑕疵符合合同约定的拒绝接收房屋的条件;另一种是，房屋的质量瑕疵被认定为影响买受人正常使用房屋，以致于不能达到房屋买卖的合同目的。除此之外，基于合同的诚实守信原则以及维护房地产市场正常的交易秩序，买受人并不能轻易的拒绝接收房屋或者要求退房，若在交房环节中遇到房屋有质量瑕疵的情形，应当留存瑕疵证据并及时要求开发商对质量瑕疵予以维修，并承担维修的相关费用。