“情势变更”在商品房买卖合同中的适用

　　【典型案例】

　　(2013)普中民终字第110号

　　2010年2月1日，被告李某以335346元的价格，向原告某某公司购买位于某某市某某区某大道x号第x幢第x单元第x层x号房屋1套。双方签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》。合同约定被告以银行按揭付款的方式购买上述房屋。被告于2010年1月18日交纳房屋款118748元，其余的216598元到银行办理按揭贷款。此后，原告将被告按揭贷款的材料交给中国建设银行股份有限公司某支行，中国建设银行股份有限公司某支行经过审核后认为，根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发(2010)10号)规定：“……对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款……”。被告不符合按揭贷款的条件，故银行未予按揭贷款。原告遂将被告诉至法院。

　　法院认为，本案中，双方于2010年2月1日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，此时国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发(2010)10号，以下简称《通知》)尚未出台。2010年4月17日，国务院的《通知》出台。按照《通知》要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本案居民暂停发放住房贷款。被告的个人住房贷款申请，因不符合上述《通知》要求，银行最终未向其发放贷款。以上情况表明，国务院《通知》出台，使得银行房贷政策发生调整，直接导致被告未能订立商品房担保贷款合同，并导致其无法按时取得足额贷款履行合同义务，适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条之规定。

　　【本案争议焦点】

　　《通知》规定的房贷政策的调整，是否构成情势变更?

　　被告解除购房合同，是否需要承担违约责任?

　　【法律分析】

　　(一)房贷政策的变化，是否构成情势变更?

　　情势变更，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情发生(或不可归责于双方当事人的原因发生情势变更)，导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则(显失公平)时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。一般认为，情势变更制度的适用需同时符合以下几项条件：其一，应有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化;其二，情势变更，须为当事人所不能预见。如果当事人在订立合同时能够预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险，并甘愿承担，在这种情况下情势变更制度就并不适用;其三，情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起，如果可归责于当事人，则应由其承担风险或违约责任，而不适用情势变更制度;其四，情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前，如果在订立合同时就已经发生情势变更，就表明相关当事人已经认识到合同的基础发生了变化，且对这个变化自愿承担风险;其五，情势发生变更后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平或导致目的不达。

　　本案中，被告因国务院《通知》的出台，银行房贷政策发生调整，直接导致被告未能订立商品房担保贷款合同，并导致其无法按时取得足额贷款履行合同义务。国务院发布《通知》，房贷政策调整，非原被告所能预见的，且导致商品房买卖合同被告无法履行房屋价款的支付义务，导致房屋买卖的合同目的无法实现。被告在未取得银行贷款的情形下，无法履行支付房屋价款的义务。而《通知》何时出台以及具体内容，双方在订立合同时均无法知悉。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款，也超出被告的合理预期。因此，本案适用情势变更情形。

　　(二) 被告解除购房合同，是否需要承担违约责任?

　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”即，发生情势变更情形，第一种法律后果是维持原合同关系，变更某些内容，以排除情势变更导致的不公平结果。第二种法律后果是，当第一种变更合同的方式不足以排除不公平的结果，则采取消灭合同关系的方法以恢复公平。本案中，采取第一种变更合同的方式无法排除不公平的结果，因此请求法院解除《商品房购销合同》。又因《商品房购销合同》的解除，系因《通知》“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款”的规定，贷款政策的变化，非当事人签订合同时所能预见，也超出被告的合理预期。若仍要求被告依合同约定承担责任，既不符合诚实信用原则，亦显然有失公平。因此，情势变更导致合同的解除，双方当事人不应按照合同的约定追究违约责任，应根据公平原则确定双方的责任。

　　综上，商品房买卖合同，作为一种特殊的合同，遇有客观情况重大变化如国家贷款政策的调整，为公平划分双方当事人的责任，在合约缺乏约定的情况下，可以适用情势变更，以实现公平之原则。但情势变更作为契约严守原则的例外，国家对情势变更的适用规定严格的条件。即，当事人在合同中约定了关于未来可能发生的情势的风险负担，或者通过合同解释的方式对合同的风险负担作出划分，优先适用合同的约定或合同解释。只有在合同履行期间，当客观情况发生重大变化，不为当事人所知悉及合理预见，且不属于一般的商业风险，才可适用情势变更。这也体现了意思自治优先的法理。