商品房预售　风险谁承担

股市、楼市向来都是投资者瞄准的对象，但面对今年楼市骤然降温，人们眼看着楼价缩水，那种滋味如同割肉一样疼痛。突然想起一句再熟悉不过的话：股市有风险，入市须谨慎！其实，楼市又何尝不是一样呢？所以，请不要把这句话当玩笑一笑而过，在房产市场里谨慎理性的购房的确能帮你防范购房风险。

　　在本网购房指南频道中，面对证件不全项目的购买，许多购房者一再咨询购买及风险情况，更有购房者在遭遇购房风险后，前来“兴师问罪”：“关于无证房屋宣传、“质疑香克林小镇项目性质”、“关于北郊龙府北郡楼盘”的问题，面对房地产市场上出现的种种问题，诸多的市场风险和交易问题都源于商品房预售制度，但仍有不少市民不惜冒着巨大的市场风险购买此类项目。

　　商品房预售制渊源

　　房屋预售更通俗的说法叫做卖期房、卖楼花。就是消费者所购买的只是图纸上的房屋，能看到的往往只是一片光秃秃的土地。

　　追溯商品房预售制，最早由香港在上世纪60年代创立，80年代中期从香港引进内地，它的基本特点是为开发商早期融资提供方便。
　　
　　商品房预售制度是1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立的，而商品房预售许可证也随之产生。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》，均对商品房预售制度作出了详细的规定。人民银行曾在2003年6月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房****，这意味着开发商将不能收取购房者的全部预售款。不过，这一文件后来并没有得到有效执行。

　　各城市预售制执行情况

　　我国的商品房一直实行预售制。预售制本质上是让消费者承担房地产商的投资，因而也就减少了开发商的投资，但房价收入是归属开发商的，这样等于增加了房地产商的收益，用消费者的钱周转资金获得了远期收益，同时也把投资风险分摊到了消费者身上，减少了开发商的开发成本。

　　目前，上海、北京、广东等房地产热点城市，房地产销售实行的是预售制度，比如有的地区规定，多层住宅建到一半、高层住宅出地面即可以开始销售。而西安市上绝大多数项目在初期入市时，都处于五证不全的状态，所以便采用排号、内部认购等方式销售。所以说房屋交易风险从这一做法的开始就存在，比如房图不一致穴建筑单体、室内室外、规划雪、交工时间无保障、重复抵押、修改设计而业主无知情权等等。

　　商品房预售纠纷的起因

　　住房是人类最基本的需求，所谓安居乐业表明的就是这一道理。多年来，商品房预售已经成为房地产开发融资的重要手段。目前我国各主要城市商品房预售比例普遍较高，有的城市甚至达90%以上。而买过预售商品房的人都会有这样一种感受：只看到一个大坑，就必须向开发商支付首付款或者全部购房款，还有许多人好不容易盼到交房，拿到手的房子却与当初在广告中吹得天花乱坠的楼盘相差甚远。

　　相对于现房来说，预售期房的价格的确有很大吸引力，但近年来因预售合同而引发的商品房纠纷却不断增加。购房者在遭遇销售人员一番吹嘘之后，交纳房款，随之陷入苦苦的等待中。后发现自己购买的楼盘属于违法建筑，在媒体中被曝光，或者拆除，或者退房，更有甚者，血汗钱被开发商席卷一空，一时间，悔恨，懊恼，埋怨，是归根于开发商不诚信，归根于销售人员，还是归根于许多媒体和网站的广告宣传。

　　消费者谨慎规避房屋预售风险

　　从消费者的角度来看，由于商品房全部竣工后再销售，必然要求开发商进行全部的投入，他们对于施工质量和环境都会做到最好，这对于消费者来说是一件好事。商品房预售首先就没有将买卖双方放在一个公平的平台上，许多房屋质量纠纷也是由此引发的。

　　所以，消费者不应为无谓的成本埋单，房地产商不应只是享有赚钱的权利，而不去承担起码的市场风险，反而转接到购房者身上。
　　　
　　因此，在本网对众多项目进行宣传的同时，首先强调项目的合法性，项目取得商品房预售证，具备合法的销售资格，反之，购买请您谨慎权衡。对此，购房者可以通过“预售证查询”频道或栏目进行欲购房屋的预售证件及所预售的楼幢等合法信息的问题，从而为您购房置业提供权威的参考；另一方面，我网购房指南频道也会对购房者关于项目合法性的问题进行直接的答复及引导，以尽我们的责任，减少购房者购买不合法项目的风险。对于证件不全项目的购买，建议购房者谨慎权衡利弊。