世博或将撬动物业管理转型

　 上海世博会因物业管理的广泛参与而备受业界关注。随着世博会的开幕，甚至有不少业界人士亲赴上海学习考察。在这些关注和学习热潮背后，我们也在思考：近些年，我国飞速发展的城市化带给人们生活和工作诸多便利与舒适的同时，也时常带来人们对城市生活的诸多困惑。那么，以“城市，让生活更美好”为主题的上海世博会，对于上海、乃至整个中国而言，付出那么多心血换来的将是一个怎样的城市？这其中，带给中国物业管理行业的又有哪些？世博东风能否助推即将而立之年的中国物业管理行业实现产业升级和转型？

　　连番的重大事件让物业管理业界惊喜之余着实有些应接不暇：2008年，服务北京奥运会场馆；2009年，参与和保障60周年国庆；2010年，精彩亮相世博舞台。物业管理，这个一贯默默无闻的服务行业被重新关注和聚焦。

　　城市博览与物业管理思考

　　历届世博会最重要、最直接的成果，就是带动了以举办城市为中心的一个区域的联动发展。

　　1970年日本大阪世博会引发的投资和消费拉动了地方经济增长，形成了特殊的“关西经济带”，也孕育了世界六大城市群之一的日本太平洋沿岸城市群，世博会之后大阪逐步发展成为了日本的第二大经济圈。

　　同样，作为全球六大城市群之一的长江三角洲城市群，也将因世博会的举办为资本市场带来巨大的投资机会，切实拉动很多行业的增长，并将进一步促进上海国际经济、金融、贸易和航运中心的建设，以及长三角现代生态农业、创意城市、低碳经济的发展。

　　上海世博会的主题是“城市，让生活更美好”，这是对城市功能的再次考虑和提升。无疑，上海希望在浦东开发即将20周年之际，黄浦江两岸能像法国巴黎的塞纳河两岸一样通过举办世博会实现繁华。在此意义上，物业管理之于世博，绝非局限于对部分场馆进行的管理和服务，而在于物业管理是演绎“城市，让生活更美好”主题不可或缺的力量。今天，物业管理已经成为城市建设和管理的重要组成部分，是一个与我们工作和生活的品质日益密切关联的服务行业。

　　那么，上海世博会带给物业管理行业的有哪些呢？首先，应该是对物业管理的国际化思考。国际化并不是一个新话题，早在“五大行”进入我国内地之初就引起过关注，但在世博的平台上思考物业管理的国际化更具有现实意义和针对性。比如，物业管理如何面对中外文化的差异，中外物业管理差距和差别在哪里，外国场馆如何接管和介入，与外国业主（甚至是政府机构）如何接洽和谈判，场馆先进的国际化设施设备怎样进行维护，对来自国内和国外不同游客的服务理念和服务标准如何确定，等等。

　　其次，是对物业管理能否借助世博东风实现产业转型和升级的思考。就上海市物业管理行业来说，行业诞生18年来，物业服务企业不断增加，服务内涵得到有效拓展，管理覆盖面日益扩大，法制建设、市场环境趋于完善，产业规模和管理水平走在全国前列，初步形成了“海派”风格的物业管理。但是，从世博角度来看，上海物业管理要面对的是，下一步如何真正实现与上海国际化大都市的要求相适应。进一步来说，中国物业管理行业即将迎来30周年，对而立之年的中国物业管理而言，要思考的是如何实现整个行业的文化融合、技术进步、产业升级。因此，如何借鉴、借助世博推动和逐步实现这一目标，实在是一件关乎行业持续发展的大事。

　　而立行业与世博契机

　　中国物业管理行业即将迎来创立发展30周年。可以说，正是这近30年的积淀、创新、超越和发展，才使得行业在近而立之年有机会、有实力站在世博的舞台上。

　　据第二次全国经济普查主要数据公报显示，至2008年末我国物业服务企业达到58406个，物业服务企业从业人员有250多万人，全国物业服务企业主营业务收入达到2076亿元。以经济普查的统计数据来看，近30年的成长已经使物业管理成为国民经济中重要的服务业之一。同时，物业管理作为劳动密集型行业，对于减轻社会就业压力，促进社会的和谐与稳定正在发挥着十分重要的作用。

　　伴随着30年改革开发和社会经济的快速发展，一大批品牌物业服务企业快速成长，并逐步由传统服务型向现代服务型转变，其在适应市场经济、知识经济发展和全球经济一体化进程中，站在了更高的起点上。以上海市为例，截至2009年底，共有物业服务企业2427家，其中一级资质企业50家，明华、东湖等22家企业荣膺上海品牌企业，东湖物业公司更是被评为上海著名商标。事实证明，正是这些品牌企业在世博舞台上大放异彩，并为行业参与世博打开了一扇大门。

　　此外，行业近30年的实践是一笔弥足珍贵的财富。仅以此次上海百联物业公司管理世博园区城市最佳实践区为例，就借鉴了2008年北京奥运会期间物业管理同行的经验。江水源是城市实践区能源中心设备设施管理的核心部位，保障运作难度较大。为此，百联物业公司专门派人到北京奥运村学习相关经验，针对江水源中央空调滤网、自动化运行、安全装置等部分不合理设计，及时向施工方提出了改进要求，从而为江水源的正常运作提供了保障。

　　中国物业管理协会会长谢家瑾2010年3月在三亚召开的协会会议上指出，我国物业管理行业经过近30年的发展，走过了行业发展的初级阶段，在未来10年，行业将迈入产业升级的新阶段。

　　可以说，此次世博会引发的业界企业对物业管理产业升级的广泛、自觉的思考和探寻，将催生正在寻求创新发展、产业升级的中国物业管理再一次革新、突破和提升，并在世博会的影响下，逐步向现代服务业迈进。

　　城市转型与行业探索

　　1990年，上海成立了浦东新区，且做了一系列经济布局：率先引进第三产业，把内环2000多家生产性企业迁出，让服务业包括外资进驻。在当时上海金融中心、经济中心、贸易中心、航运中心四大中心的定位之下，上海制造业和生产性服务业都轰轰烈烈地发展起来，上海迅速领跑中国经济起飞。从1992—2007年，上海经济连续保持了16年的两位数增长。

　　进入21世纪，先是出现民工荒，迫使劳动力成本上升，然后是两税合一，外资的税收优惠不再，中国的税收、环境、土地、劳动力等几大低成本要素优势逐渐减弱消失。特别是国际金融危机爆发以来，上海面临危机冲击和自身结构转型的双重考验。上海市统计局发布的数据显示，2009年上半年上海市实现生产总值6612亿元，同比增长5.6%，低于全国GDP7.1%的水平，同时也是1992年以来上海GDP增幅的历史最低纪录。这次全球性金融危机之后，上海意识到现在的经济发展模式已经不可持续。　　

　　早在2009年8月，上海就提出了17个重大课题，在上海市“十二五”规划前期重大课题中，有三大课题也直指产业结构和经济转型问题，对现代服务业、先进制造业和高技术产业的发展进行研究。今年，上海又出台了一系列保发展、调结构的政策举措。这一年成为上海推出改革性、突破性的政策举措数量最多、频次最密、执行力度最大的一年。

　　所有这些，都是为了发展城市，提升城市功能，为上海经济的成功转型铺路。也正是在这样的时代和现实背景之下，世博会在大上海的母亲河——黄浦江两岸开幕，上海等的就是世博的东风！

　　就某种意义来说，中国物业管理与上海的境况何其相似。

　　第二次全国经济普查反映出来的是一个快速发展的行业。但与之形成鲜明对照的是，行业整体经济效益低、行业发展后劲不足。仅就中国物业管理协会所作行业生存状况调查的4600多家企业中，连年亏损的就有1446家，占被调查企业总数的31.43%；效益低下、发展缓慢的2300多家，占被调查企业总数的57.76%——行业亟待转型和升级。

　　谢家瑾会长曾指出：物业管理要依托基础服务的平台，向行业的上下游开展延伸服务并开拓资产管理，由此向更高的经营层面迈进，这将丰富物业管理的内容、改变目前物业服务企业的收入结构，提高物业服务企业的创富能力，改变行业生存状况。她多次提出要鼓励有条件的企业创造条件开拓资产经营和多种经营服务，让一部分企业先富起来，带动行业的脱贫致富，让行业在更高的层面上收获社会效益和经济效益。在业界，目前已有万科、长城、中航、招商局、蓝光·嘉宝、绿城和仁恒等品牌物业服务企业进行了很好的探索。

　　有上海物业管理业界人士也认为，物业服务企业的传统优势在安保、清洁、绿化、维修养护等基础服务领域，依靠更多依赖劳动密集型投入来实现，但这种优势易被复制。换言之，物业服务企业的核心竞争力不可能仅依靠传统劳动密集型优势来持续和长久。因此，需要物业管理依托传统服务平台在服务产品与服务模式上创新和转型，通过高新技术的引入，实现成本控制和效能提升，并且通过深度挖掘客户需求和外部资源整合，开拓更具竞争力的新业务。

　　产业升级与现代服务业

　　一般认为，产业升级主要是指产业结构的改善和产业素质与效率的提高。产业升级必须依靠技术进步。产业结构的改善表现为产业的协调发展和结构的提升；产业素质与效率的提高则表现为生产要素的优化组合、技术水平和管理水平以及产品质量的提高。另一方面，学界普遍认为现代服务业是在工业化比较发达的阶段产生的，主要依托信息技术和现代管理理念发展起来的、信息和知识相对密集的服务业，与传统服务业相比，更突出了高技术含量、高人力资本、高附加值的特点，也就是包括金融业、保险业、房产业、经纪业、广告业、律师业、租赁业、通讯业、物流业、咨询业、会展业、后勤业等众多行业。

　　传统的物业管理,由于技术含量不高,只能是一个劳动密集型的行业,其典型表现为低技术含量、低附加值。面对现代科技的迅猛发展,以楼宇智能化、宽带社区网络为代表的高新技术在现代建筑中的广泛运用,使得物业管理行业赖以生存和发展的各种物业的“硬件”发生了前所未有的变化。如何适应这一发展潮流,并实现物业管理行业的科技转型，是个现实而迫切的问题。

　　据了解，上海世博会在营运管理模式上有很大创新，社会化管理程度很高。比如，本次世博会营运期间，50%的工作要依靠物业管理和服务来支撑。而此次世博会物业管理规模之大，要求之严，科技含量之高，对于物业管理行业来说都是前所未有的。由此，上海市物业管理行业协会会长蔡兴发认为，世博会的举办，给物业管理行业打开了一扇学习创新的“窗口”，是一次脱胎换骨的“洗礼”——大量前沿科技、知识信息、先进管理的成果展示，将冲击传统物业管理固有的观念、模式，为物业管理行业的服务理念更新、经营战略调整、增长方式转变、技术手段升级、管理流程再造等诸多方面提供动力，进而促进物业管理行业“换档”和“提速”。

　　当然，从现代服务业的角度看，“产业升级”并非简单地是原有产业平台的平面提升，而应当是伴随着原有产业平台的提升出现多层级的产业阶梯。首先，从产业间看，致力于发展新兴的、知识或技术密集型的高技术产业，并不意味着就应当放弃传统的、劳动密集型的一般产业，二者之间并不存在着必然的替代关系。因此，对物业管理而言，既要着眼于集中资源培育整体技术水平和综合实力强的产业板块，也不应当忽略满足当前广大业主需求、利于社会和谐、充分吸纳就业的传统产业板块；其次，从产业内看，要通过鼓励技术创新和专业知识积累向产业高端进军，逐渐占据引领产业变革的制高点，如当前业界正在探索的资产经营和管理，但这也并不预示着就要让出原有的中端和低端市场，二者之间同样不存在着必然的替代关系。所以，物业管理既要在面向差异化的技术路径上有所突破，大力鼓励产业创新，又要保持成本优势下的商业模式的改进；第三，从企业经营战略和运营方式看，则应当鼓励企业根据自身条件和对市场的判断做出抉择：既要支持有条件的企业逐步进行完整产业链的整合创新商业模式，又应鼓励业界企业根据实际情况在不具备拓展经营条件的老旧小区和低端住宅项目开展服务。

　　事实上，正如上海社科院经济研究所研究员、上海经济与区域经济研究所主任陈维指出的，经济结构转型是个长期的过程，内涵很复杂，不能认为靠一个世博会就能完成上海转型的所有进程。所以，物业管理的产业升级也需要一个过程，在这一过程当中，需要像世博这样的契机，更需要行业全力以赴。