北京住宅区业主大会和业主委员会指导规则公布

　　昨天，市住建委、市民政局、市社会办联合发布《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》，并从明年1月1日起实施。《指导规则》确定了业主大会和业委会成立和运行的程序，其中明确北京将试行业主大会的登记制度，即试行法人资格。

　　市住建委表示，此前的“业主大会”只是一个会议或会议机构，但它实际上却是一个代表全体业主行使权利和履行义务的主体。今后，北京的业主大会将可以登记，领取组织机构代码，并刻制自己的印章，真正成为一个实体组织。

　　据了解，今年10月1日，《北京市物业管理办法》开始实施。与《办法》当初的草案相比，备受关注的焦点性条款——“业主大会可申请法人资格登记”最终没列入《办法》。对此，市法制办主任周继东曾表示，因为目前国务院的《物业管理条例》对此尚无规定，所以业主大会执行法人资格并没有上位法作为依据。但他表示，删除不代表它就完全流产了，北京可以先做一些尝试。

　　而在昨天公布的《指导规则》中明确，北京试行业主大会登记制度。业主大会成立并完成业主委员会备案的，经半数以上业主同意，可以到市房屋行政主管部门办理业主大会登记，业主委员会凭业主大会登记证明，向区、县公安分局申请刻制业主大会印章。

　　“试行业主大会登记制度，就是要把业主大会的行为能力做实，赋予业主大会的组织形式。在业主大会登记后，就可以申请组织机构代码，可以刻制自己的印章，真正成为了一个实体的组织。”市住建委相关负责人说。

　　该负责人表示，业主大会是代表全体业主利益的唯一合法组织，业主大会成为了一个有形的组织，就能代表业主行使权利、履行义务，“比如共有部位的收益问题，以往业主大会不能登记，不能开具发票，因此不能直接收取，只能委托物业公司代为经营。而业主大会登记后，就可以在税务部门登记，可以开具发票，直接收取这些收益。”

　　【解读】

　　两成以上业主提议可召开会议

　　市住建委相关负责人介绍说，与此前的征求意见稿相比，最终实施的《指导规则》，主要有3大方面的变化。第一个变化是对于业主大会临时会议程序的明确。此次《指导规则》明确，20%以上的业主提议召开业主大会临时会议的，业委会应当在45日内组织召开业主大会临时会议。

　　这位负责人说：“如果业委会对提议业主的人数有异议，《指导规则》提出，业委会要在30日内自行核查或者向街道、乡镇申请启动公共决策平台进行核查，并作出是否召集业主大会临时会议的书面决定，在小区内显著位置公告。如果业主对于业委会的核查结果有异议，也可以通过公共决策平台来核查。”

　　如果业委会应该组织召开临时会议却不组织召开，可由业主大会监事会来监督。没有监事会的小区，所在地的街道、乡镇要在10日内责令其限期履行职责。业主委员会逾期仍不履行，街道、乡镇应当协助业主组织召开业主大会临时会议并进行表决。

　　票数多者当筹备组成员

　　《指导规则》规定，街道、乡镇要在接到成立业主大会申请之日起60日内，指定首次业主大会会议筹备组组长，组织开发商、业主代表成立首次业主大会会议筹备组。如果筹备组组长不履行职责，筹备组三分之二以上成员签字确认，可以向街道、乡镇书面申请另行指定组长，街道、乡镇应当及时指定。

　　同时，筹备组的成员中，必须有三分之二是业主代表。业主代表可以由业主自荐或者联名推荐产生。业主自荐或者被推荐人数较多的，由街道、乡镇组织自荐或者被推荐的业主互相推荐产生，业主代表最终名单按照推荐票数顺序确定。

　　业主大会不受居委会指导

　　此前的征求意见稿中，曾增加了“业主大会、业委会要接受社区居民委员会的指导和监督”、“提倡社区党组织班子成员、社区居委会委员与业主委员会成员依法交叉任职”的条款。昨天公布的《指导规则》最终实施版本中，这两条均被删除。

　　北京市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生说，业主大会是业主对物权的管理，根据物权法，物权是有排他性的，因此任何人都无权对业主大会的正常合法活动进行干预。而且业主大会是居民管理物业的自治组织，社区居委会也是一个群众自治组织，居委会监督业主大会并没有法律依据。