预售房屋合同履行中环境规划设计

[内容提要]在预售房屋合同买卖纠纷中，即使在没有对环境规划、设计书面约定时，也实际存在着环境约定的一致意思表示，开发商对这种一致意思表示的变更，导致变更前后房屋功能的不同，这是纠纷产生的原因。而开发商变更规划、设计的故意有善意与恶意之分，这一区分的意义在于由此可以确定开发商应承担不同的民事责任，即使是相同性质的民事责任也存在不同的承担依据，而解决该类纠纷应采取完善合同条款与具体立法规范开发过程中的规划、设计变更行为等措施。　　随着房地产热的升温，开发商与购房者纠纷的数量也在不断增加，而其中相当一部分纠纷发生的原因是预售房屋合同在履行中因房屋的规划、设计变更使环境发生变化所致，而且一件纠纷发生后往往引起雪崩效应，十几甚至几十户房屋预购人与开发商形成纠纷，严重影响社会稳定。这类纠纷产生后在处理过程中，因缺乏相应的法律依据，处理者也颇感为难，笔者曾代理了多起因规划、设计变更引发的预售房屋合同纠纷案，其中一案案情如下：　　裴某根据某开发小区的立体模型、彩色宣传广告资料及售楼人员的陈述，购买了小区内人工河转弯处12幢甲单元301室，接收房屋时发现人工河并未在该12幢旁转弯，且12幢房屋与人工河之间的绿地上平添了小型儿童乐园，故状告开发商违约致合同履行成为不必要而要求解除，要求开发商支付房款之20%违约金。一审法院认为，环境并非合同之条款，在房屋本身无瑕疵时开发商不构成违约，故驳回了裴某的诉讼请求。二审法院在上诉后的审理中形成两种意见，一种意见认为，一定区域范围内的环境当然是房屋本身的附着内容，即使合同中未有约定，在有模型、广告宣传资料及售房人员陈述等证据存在时，开发商应属违约，但非根本性违约，开发商应作出适当补偿。另一种意见认为，开发商与裴某订立预售合同时已申请对原规划、设计作变更，却未告知裴某，为销售房屋隐瞒真相，属恶意欺诈，应认定合同无效。后来在对双方做了大量工作后，裴某与开发商达成调解协议，解除了合同，开发商在六个月内向裴返还原房款。笔者认为，类似案件处理时应首先界定合同效力的性质，即纠纷所涉的预售合同是有效还是无效或属于可撤销、可变更合同，而对合同效力的分析则必须研究当事人双方订立合同时的意思表示及其内容，然后界定当事人的权利义务。本文的目的就在于作出这样的尝试。　　一、预售房屋合同当然包括环境约定意思表示的一致性。　　所谓环境约定的意思表示是指合同的当事人双方对合同所指向的以房屋为中心的一定面积区域范围内生活或工作的客观存在（包括自然生态和配套公共建筑设施及周围道路、采光、噪音、社区文化等人文生态）的意思确定。　　随着经济的发展和生活水平的提高，人们更多地把房屋当作是社会生态系统的一个部分，其中一方面房屋应融入自然生态系统中，另一方面又处在人文生态系统（如安全、通讯、视听、就医、社区文化等）中，因此购置房屋实际上是购置一个生活、工作的系统，房屋除了满足居住、工作的使用功能外，购房者在购房时还更多地考虑房屋更大程度地给实际生活、工作带来便利和更大程度地满足自己的身心愉悦。由于一定区域范围内的环境确属房屋本身的附着内容，因为购房款中包括了开发商在环境设施开发中的成本和利润，因而购买房屋当然地包含了购买环境在内。　　因此，有效的房屋预售合同其当事人双方的真实意思表示当然是一致的，除了对房屋本身约定的意思表示一致外，应当包括对环境约定的意思表示一致。但问题在于大多数房屋预售合同根本未对房屋环境作出约定，故而理论上便不能排斥一种可能性，即预售合同在房屋本身上的意思表示是一致的，但在环境内容上未作约定。　　本文认为，环境条款的约定并非仅仅局限于书面形式，环境一致意思表示的存在可以是口头的，也可以在逻辑推定形式下存在，如小区内提供24小时游泳服务，则必定在房屋的环境中存在游泳池。事实上，购房者购房时被政府部门批准的规划、设计图是这种一致意思表示的原始基础，其本身就是合同双方的一致意思表示，因此环境意思表示一致性存在的形式是多样的。笔者认为，裴某诉开发商一案中虽然双方没有书面的环境内容约定，售房行为却依然存在对环境约定的一致意思表示，因为开发商既然领取了预售许可证，其整个房屋包括环境的规划、设计方案就已被政府主管部门批准，而开发商又必须按被批准的规划、设计方案开发施工，第12幢房屋就应当在人工河拐弯处，裴某就是在上述特定的规划、设计方案被批准的前提下签订购房合同的。同时，开发商在房屋的广告宣传中又对房屋及其环境均作了具体描述，甚至有包括环境在内的立体模型，这一切均证明第12幢房屋在人工河拐弯处，因此，预售房屋合同签订时，合同双方对房屋及环境规划、设计方案的意思表示肯定是一致的，实际上不可能存在不作约定的事实，仅仅是未作书面约定而已。　　二、规划、设计的差异与房屋功能的界定。　　在购房人与开发商对房屋环境实际达成一致后，开发商如变更房屋环境规划、设计的，则这种变更必然会给部分购房人带来心理和观感上的差异，同时房屋功能也必然因不同的规划、设计的实施而形成差异。　　房屋作为一种商品当然具有一般商品的特征，任何商品的功能范围都是商品的质量指标，因而房屋的功能范围应当是衡量商品房屋的质量依据之一。环境规划、设计的变更必然会给房屋的功能范围带来差异，从而使房屋的质量指标发生变化。因此，房屋的环境（包括自然生态和人文生态）实际就是房屋质量的一项重要内容，房屋环境的不同意味着房屋质量的不同。裴某案中，其所购买的房屋是否在人工河转弯处实际便存在景观功能的差异，有否儿童乐园则存在着房屋环境噪音影响的差异。　　纠纷因规划、设计变更产生后，要求退房的购房人无一例外地会陈述原有规划、设计方案将使其房屋增加某些功能，而现有变更后的规划、设计将使原有功能失去，这就使期房的预期使用功能范围的界定成为必需。一般而言，环境规划、设计的变更都将使房屋的预期使用功能范围发生变化。购房者在原规划、设计图确定前提下所签订的预购合同本身包含着购房者的主观目的性，这一主观目的是购房者对预期使用功能范围的主观确定，这一目的因规划、设计变更可能导致无法实现。由于在订立合同时没能详细地将预购人对房屋的预期功能----特别是主观感受在合同中阐述，故而纠纷发生后对预期功能予以范围界定便成为必要，笔者认为这种界定范围的根据应该是：（1）、规划及设计中关于自然、人文生态载体的存在与否及通过正常推断能否得出其功能必然存在的结论；（2）、开发商在合同及其附件、宣传广告中是否有对于环境及其功能主观感受的允诺；（3）、类似房屋的价格与购买者对于环境在主观感受舒适度方面的客观比较；（4）、原有规划、设计方案环境预期功能应优先适用的原则：原有的规划及其设计不变更就不致纠纷产生，这一点比较确定，因而较易遵循，因为本来对预期功能无需界定。但由于变更，无论对于变更前房屋环境的预期功能还是对变更后环境的预期功能在主客观统一的比较上具有一定模糊性，也具有相当的主观感受性，界定就较为困难，因而同等条件下相比较，原有的规划、设计方案环境预期功能应优先，使购房人在原有的期待权不能得以实现时得到补偿。　　三、开发商在规划、设计方案变更时的主观故意区分。　　由于预售房屋合同的标的物是期房，因而在房屋及其环境规划、设计方案的实施过程中理论和实践上都不可避免地存在规划、设计变更的可能性。但是，根据我国在房屋开发过程中的法律、法规，提出规划、设计方案变更的申请人必须是开发商自己，开发商根据变更后的规划、设计方案开发经营房屋才是合法的，而规划、设计方案的变更却毋需得到预购人的同意。这样，就造成了两个合法内容的冲突，一方面房屋预购人认为根据《合同法》或《民法通则》，未经其同意变更合同中的内容是不合法的，不改变环境约定的一致意思表示才是合法的；另一方面，开发商认为只有依照被政府主管部门批准的规划、设计方案开发经营才是合法的。　　本文认为，必须首先区分开发商变更环境规划、设计的主观故意，只有区分了开发商变更环境规划、设计的不同的主观故意，才能确定开发商在不同主观故意前提下应承担的义务，从而才能解决两个合法的冲突。笔者认为开发商的主观故意分为两大类，即善意变更和恶意变更。　　善意变更是指两种情况：（1）、将环境规划、设计变更得更为合理，更符合大多数业主的利益；（2）、由于开发商不可预见的原因不得不对环境规划、设计作出变更。如由于文物管理部门的要求，政府有关部门对区域开发规划作出调整所导致的环境规划、设计不得不作出的变更。　　恶意变更是指开发商故意隐瞒环境规划、设计方案真相，在广告、宣传资料及模型上作了虚假的描述，或者出于趋利的目的在符合法律法规的程序和实体要求前提下，变更了环境的规划、设计。趋利目的基本包括三种情况，一是减少了投资，二是在不减少投资的情况下增加了利润，三是追加了小额投资，获得了更多的利润。在裴某一案中，开发商考虑到业主的利益增加了儿童乐园，实际上就增加了投资，却未抬高房价，因此这一变更确属善意。　　四、开发商变更规划、设计后预售房屋合同的效力及开发商应承担的义务。　　《民法通则》第五十八条规定一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背起真实意思情况下所为的民事行为无效，根据这一规定，在开发商恶意变更环境规划、设计过程中，若开发商是隐瞒了原规划、设计，就应该认定签订预售房屋合同的民事行为无效。　　但是根据新的《合同法》第五十二条、第五十四条规定一方以欺诈、胁迫手段订立的合同，只有在损害国家利益的情况下才属于无效，倘不涉及损害国家利益，合同一方当事人只能要求人民法院或仲裁机构予以撤销和变更，这是一个重要的区别。笔者认为开发商采用欺诈手段使购房人签订的合同不属无效合同而属可撤销或可变更的合同。购房人作为非国家利益主体的真实意思完全可以由该主体本身行使，赋予其合同的撤销权或变更权更能体现其自由意思，同时也完全可以保护其完整的利益。另外促进流通、促进交易是世界各国立法和司法的原则，在我国市场经济全面发展的前提下所颁布的《合同法》更好地体现了这一原则，而且全国各地的司法部门已将这一原则适用到裁判之中。1999年10月12日江苏省高级人民法院审判委员会讨论通过的《全省民事审判工作座谈会纪要》就对无效合同的认定作了严格的限制，一般而言，认定合同无效是与促进交易、促进流通的立法和司法趋势相悖离的。而《民法通则》颁布于1986年4月，1987年1 月1日施行，十五年来我国的计划经济时代已成为市场经济时代，在《民法通则》与《合同法》两个相同地位的基本法存在差异时，优先适用新法是不言而喻的。　　预售合同之签订基于预售许可证已经取得，取得预售许可证则表示房屋及其环境的规划、设计方案已经得到政府主管部门批准，因此签订房屋预售合同时已存在着特定的规划、设计方案，环境约定条款的内容（意思表示）也必须且只能取决于被政府主管部门批准了的环境规划、设计方案。在开发商对环境规划、设计作出善意变更的两种情况下，开发商并不具有过错，因此原有的预售合同可以继续履行。但预售合同是否继续履行取决于开发商是否将规划、设计变更情况及时告知预购人及预购人的主观意志。2001年6月1日施行的《商品房销售管理办法》第二十四条规定：经规划部门批准的规划、设计单位同意变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，经及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立日之起10天内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。由于预售合同签订之时，合同双方对环境的约定是一致的，因此开发商变更环境规划、设计即属当事人约定的其他影响商品房功能的情形，开发商应当在环境变更确定之日起十日内书面通知预购人，预购人亦应在收到通知十五日内作出是否退房的决定。若开发商已尽通知义务，预购人要求退房的，开发商应退还已收房款，并承担已收房款的利息；预购人不要求退房的，视为预购人同意变更合同，同意接受环境规划、设计变更及由此引起的房价款的变更，开发商不承担任何责任。若开发商未尽通知义务，则预购人有权提出退房，由开发商承担违约责任。在裴某一案中，开发商变更环境规划、设计出于多数业主的利益，属善意变更，但开发商未就变更事宜通知裴某，裴某有权作出退房的决定，且应由开发商向裴某承担违约责任。　　对于开发商恶意变更环境规划、设计的情况，亦应加以区分。开发商隐瞒已批准的规划、设计方案的部分内容，而在广告、宣传资料和模型上未作客观、真实描述的，属于隐瞒真相和虚构事实，构成欺诈，在购房人要求解除合同时，根据《合同法》第五十四条第四款、第五款规定，应认定该合同属于可撤销或可变更的性质，对预购人的损失，开发商承担缔约过失赔偿责任。若开发商出于利益目的在符合法律规范的程序和实体要求前提下，变更了环境的规划、设计并经政府部门批准的，则一方面必须承担向预购人的告知义务，另一方面应根据开发商在变更后开发过程中追加、减少投资与因此增加利润的多少对受到影响的预购人承担缔约过失赔偿责任。开发商尽管变更规划、设计系恶意，但其形式却符合法律规定，属于合法变更，但这种合法变更相对于预购人来说即是违约，故无论开发商是否对预购人尽通知义务，预购人均有权退房和要求开发商承担违约责任，若预购人不退房的，不视为预购人同意接受变更后的规划、设计，预购人仍有权要求开发商承担赔偿责任。由于开发商恶意变更环境规划、设计的目的在于获利，而这一获利是以不向预购者履行原环境义务为前提的，因此开发商的恶意所获利益就等同于购房者的损失，故预购人有权要求开发商根据其因变更规划、设计所得利益向预购人承担赔偿责任。　　五、根本解决因环境规划、设计变更所致纠纷的措施。　　因环境规划、设计变更后发生的纠纷中，购房人往往以开发商的广告、宣传等资料作为证据，指责开发商违约，而开发商则认为对环境条款双方未作约定，且广告不是合同组成部分，而是要约邀请。因此，解决这类纠纷应从以下几个方面采取措施：
　　1、增加环境约定的条款：在形式上可以采取签订补充协议的方法，也可以直接在合同的其他约定条款中对环境作出约定，广告中的模型图可以作为合同的附件，要约邀请内容是否作为合同约定应予以明确。在内容上，应以文字形式明确表达出环境中的自然生态或人文生态的载体是否存在、如何验收、这些载体的功能如何体现以及提供这些功能服务的主体。凡在售房广告中涉及了主观感受的，双方在约定环境条款时应加以量化或具体化，使主观感受趋于客观化，从而可以衡量。在这同时，开发商应承诺一定区域内的环境即使在购房入住后的一定期限内也不得改变，否则应承担何种责任。总之，环境约定条款应根据实际情况而设置，在形式或内容上可多种多样，目的在于避免日后纠纷产生。

　　2、立法的完善是解决环境约定所致纠纷的根本办法，尽管我国的《房地产广告发布暂行规定》、《广告法》、《消费者权益保护法》、《欺诈消费者行为处罚办法》及2001年3月14日发布的《商品房销售管理办法》都对广告发布作了规范，但开发商作为广告主违反上述法律法规所需承担的法律责任是接受政府行政部门的处罚，如罚款、责令停业整顿等等，而没有把这种法律责任扩展到直接向利益关系人---购房人承担民事责任。从立法角度看，任何违反法律法规的当事人，客观上都给政府的管理和违法行为所指向的相对人造成了损害，而违法者仅仅向政府承担法律责任而不向违法行为所指向的相对人承担责任肯定是立法的不完善，法律应进一步明确虚假广告误导消费者的，在消费者向开发商提出权利主张时，作为广告主的开发商应承担何种具体的民事责任，至少要规定消费者具有合同的撤销、变更权。
　　3、规范房屋开发中的规划、设计变更行为：规划、设计的变更批准应有一个标准，对这个标准应以行政法规的形式予以规范，应对规划、设计变更的范围作出规定，对变更的内容作出严格的限制。开发商在申请变更环境规划、设计时，应当提供变更前后不同的规划、设计实施预算方案，原则上对因变更规划、设计而能获利的变更申请不予批准。特别是增加可售房屋面积、提高土地容积率的变更申请，原则上不应批准。开发商取得预售许可证后申请规划、设计方案变更的，应要求开发商在后续广告中予以说明，向社会公示，同时应要求开发商提供已向签订购房合同的预购人进行告知的证明。