论商品房预售纠纷案件中消费者权益保护

论商品房预售纠纷案件中消费者权益保护
房屋预售是上个世纪90年代初从境外引进的一项制度，相对于现房销售，属于期房性质。它对于经济能力较弱的开发商和购房者是有利的，客观上具有一种满足预期、分期付款、在开发商与购房者之间相互融资的功能，特别对于购房者具有一种锁定价格的作用，能够消解他们对不确定前景的担忧。房地产开发因融资量大，投资多，需通过一定的方式筹集资金，房屋预售就是房地产开发企业常用的一种筹资方式。房屋预售作为一种新的销售形式首先在深圳等沿海地区、继而在各地被普遍采用。实践证明，这种方式不仅对房地产开发企业自身筹集资金、搞活经营、避免风险起着重要作用，而且在客观上对活跃房地产市场，促进居民住房条件的改善，实现资产的保值有着积极的意义。
在宏观上，房屋预售的运作体现为放大商品房的供需范畴，吸引民众的多样化参与，从而扩充和完善房地产市场的容量和层次。在当今世界上，房屋预售是许多国家不可或缺的市场领域，这项制度进入我国后，对于推动房地产业的发展起到了不可低估的作用。但不可否认的是，房屋预售市场的发展也带来了房屋预售纠纷案件的增多，房屋消费者权益保护问题日益突出。笔者结合我国法律规定和司法实践对这一问题阐述自己粗浅的看法，希望引起有关方面的关注。
一、房地产预售纠纷中消费者权益保护问题的重要性和紧迫性
预售商品房作为我国房地产销售市场的主要销售形式之一，是近年来我国房地产市场发展的新生事物。由于商品房预售在我国才刚刚起步，购房人对商品房预售市场认识不够，加之现行法律法规的不完善，往往在实践中会出现一些问题，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、延期交房、产权证书、物业管理方面等。这些问题的出现，不但会给购房者带来难以估量的经济损失，而且也扰乱了我国房地产市场秩序，影响了社会稳定。
《消费者权益保护法》自1994年1月1日起施行，它的颁布实施就是为了保护在现代消费社会中的弱者。所谓弱者指的是个体、单个的社会成员。单个的社会成员与大公司、大企业发生买卖关系、服务关系，始终处于弱者的地位，法律上应该对他们有所倾斜。这就是消费者，也是《消费者权益保护法》产生的根本原因。①
在商品房预售中，因建设工期长，买期房面临的风险比一般买现房的大得多。有的开发商预收了购房者的房款后，由于各种原因，所建项目不能继续进行甚至停工，未能按期竣工或如期交付房屋，给购房人造成巨大损失。在现有的市场背景下，从经济实力、交易地位上看，相对于财雄势大的开发商来讲，广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，在权利受到或即将受到损害时，未能及时通过行使自己的权力保护自己的合法权益，这就使购房者在进入商品房预售过程之初，就处于与开发商相对不平等的地位，合法权益容易受到侵害。保护预购者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵犯预购者利益的不良行为切实维护消费者的合法权益。国家也应进一步的健全、完善有关法律法规，使得消费者权益在制度上有所保证。
二、房屋预售纠纷案件的特点及房屋预售纠纷的表现形式
1、房屋预售的概念及构成条件
房屋预售，称商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。房屋预售又称“卖楼花”。②
商品房预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。

商品房预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未完成。因此，国家加强了对商品房预售市场的规范和管理。我国对商品房预售的条件资格及程序作了专门的规定，而且还要求在预售合同签订后一定时限内必须向当地房产和国土管理部门办理登记备案手续。
商品房预售的构成条件：
a、已交对全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
b、持有建设工程规划许可证和施工许可证。
c、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。规定投入开发资金达到工程建设总投资的25%以上，是为了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行为发生；规定必须确定施工进度和竣工交付日期，是为了便于监管，有利于日后发生违约行为时确定违约责任，以更好地保障承购人的利益。
d、房屋预售实行许可证制度。开发企业应在向县级以上人民政府房产管理部门输预售登记，取得《商品房预售许可证》后，方可进行房屋预售。③
2、房屋预售纠纷案件呈现的特点。
当前房地产纠纷案件呈现以下特点：一是房地产纠纷案件法律关系复杂、政策性较强，且矛盾尖锐、涉案人员范围广，处理不好极易引发影响社会稳定的问题；二是涉及房地产案件的有关法律法规相对滞后，审判中需要对民法通则、合同法、司法解释和相关法理进行综合运用，对审案法官综合素质要求较高；三是部分房地产公司信用度不好，在房地产销售过程中未尽到如实告知义务，侵害购房者知情权；四是部分购房者法律意识淡薄，法律知识欠缺。因销售广告和物业管理缺乏规范，跟不上市场发展需要而引发的诉讼。
3、加大行政处罚力度，全面治理和规范商品房市场。
对商品房市场实施行政监管执法的部门较多，长期实行分兵把守，未形成监管执法合力。要治理整顿好商品房市场秩序，尤其关键的是城建，规划，国土，房管等部门，他们与房地产开发商之间联系最多，较为熟悉，如果不由他们把好各个环节，单等消费者购买商品房后发现问题再向工商部门和消协投诉，这就失去了有关部门监管职责。要治理整顿好商品房市场，关键是要当地政府把治理商品房市场秩序作为为民办实事，办好事，列入重大议事日程，应组织和督促城建，工商，房管，国土，规划等行政执法部门联合加大监管执法力度，不断规范和完善商品房管理的各项规章制度。同时，要及时制止和查处房屋开发商未办理开发手续，就擅自开发建设;未办理预售房许可证就销售房屋的违法行为。对行政主管部门的人员滥用职权，贪赃枉法，给消费者造成重大经济损失的人员，党的纪委。政府的监察部门要及时介入，严肃查处，构成犯罪的，要移送司法机关处理。
4、尽快建立商品房信誉监管机制，敦促房地产开发企业自律。
为了更好地净化商品房市场秩序，必须加强房地产开发企业信用体系建设。工商行政管理机关要充分利用市场监管执法中掌握的企业情况，实施市场经营主体违法行为公示制度。对在常年监管工作中查处的房地产企业的各种违法违规行为，在适当的场所或适当的范围予以公布，以惩戒违法者，警示其他企业。此外，各监管职能部门，应在计算机网络管理上，将有严重违法行为的房地产经营企业锁入“不良行为警示记录系统”中，并限制其相关行为，在网上公布，向社会发出警示，以此教育房地产企业诚信为本，依法经营。
5、购买商品房的消费者要提高法律意识和自我保护能力。
我国长期实行福利分房制度，也就是单位购(建)房屋，无偿分给员工，能分到房屋已让员工欢天喜地，因此，对于房屋质量或其他问题，人人都能容忍。目前，加之农村进城农民购买房屋，这就造城消费者在购买商品房方面的法律意识比其他消费领域明显不足。在商品房市场中，消费者能很好运用《合同法》，《消费者权益保护法》赋予的各项权利，就能在商品房产生纠纷时站在有利地位。所以，提高购买商品房的消费者法律意识是当务之急。因此，购房消费者在购买商品房之前，要尽可能地多掌握商品房的相关知识，包括建房工程技术方面的知识和有关法律法规知识。签订购房合同时要慎之又慎，并要查看开发商的各种证照是否齐全，是否有预售房许可证等等。签订合同之后，要时刻关注房屋施工建设情况，为及时实现对预购房所有权创造条件。购买商品房的各种证据要注意收集，发生纠纷后要及时采取法律措施，要采取证据保全，以防止法律诉讼时效过期。

6、加大对房屋预售广告、宣传的管理。
《城市商品房预售管理办法》第九条明文规定：开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《商品房销售管理办法》第十四条规定：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
6、房地产纠纷中消费者应采用适当的途径切实自身的合法权益。
对于房地产纠纷，根据我国的司法实践，一般有协商、行政处理、仲裁、诉讼四种解决途径。解决房地产纠纷的途径不同，其法律效力也不相同。预购人应在商品房（预购）买卖合同中加以明确约定。
协商是指当事人行使自己的合法处分权，在法律规定许可的前提下互谅互让，协商解决纠纷。行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据发生纠纷的当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动作出的。仲裁亦称公断，是指由第三者（专门的仲裁机构、仲裁员）根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。诉讼是指房地产纠纷当事人依法向人民法院提起诉讼，由人民法院依据有关法律和事实做出判决以解决争议的一种方式。解决房地产纠纷的途径不同，其法律效力也不相同。协商解决纠纷的，通常不具有法律效力、对当事人没有法律强制约束力，如果确认错误或当事人重新提出异议，有关机关可以依法审理，作出决定。但依据当事人处分权原则，这种解决形式仍具有一定的法律意义，仲裁和诉讼解决纠纷，所作的裁决书和判决书是由仲裁机关和人民法院严格依照法定程序和法律规定确认的，对当事人具有法律约束力。房地产纠纷当事人有权选择解决纠纷的途径和方式，既可以直接向法院起诉，也可以由调解机构或仲裁机构处理。⑦
总而言之，消费者权益关系到社会每个人的合法权益，保护消费者权益是符合时代要求的，体现了“以人为本”的精神，国家通过逐步完善相关的法律法规，对一些不法开发商侵犯预购者合法权益的行为进行严惩也将进一步保护房屋消费者的合法权益，消费者也应在商品房预售领域提高自我保护能力切实维护好自己的合法权益。
注释：
①江平著：《消费者权益保护法的完善》，中国工商行政管理出版社，2001年3月第一版，第21页；
②程信和：刘国臻编著教材《房地产法学》，北京大学出版社，第140页；
③教材《房地产法学》，北京大学出版社，第141页；
④《如何避免购房中的五大纠纷》，《北京日报》，2005年5月12日版；
⑤詹启智：《商品房蚵艉贤?幸咨柚玫木?孟葳逵敕婪丁罚?吨泄?康夭?002年第7期，第23页；
⑥潼南：红盾住处网，《商品房买卖与消费者保护》，2005年3月22日版；
⑦教材《房地产法学》第265页。
参考资料
1.程信和：刘国臻编著本教材《房地产法学》；
2.张严方：著：《消费者保护法》研究，法律出版社2003年3月第1版；
3.《房地产法学》，北大出版社，程信和、刘同臻，《解决房地产纠纷的方式和法律依据》；
4.《房地产违法行为表现形式及查处法律依据与处罚标准》，台海出版社；

5.《最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》，载《人民法院报》2003年5月7日，第2版；
6.李昌麟：主编：经济法学中国政法大学出版社1999年11月第1版；
7.刘武元：《房地产交易法律问题研究》，法律出版社2002年版