陈某因商品房预售合同纠纷诉江某实业发展总公司案

　　陈某因商品房预售合同纠纷诉江某实业发展总公司案

　　广东省江门市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2001)江中法民终字第297号

　　上诉人(原审被告)陈飞舟，男，1967年8月20日出生，汉族，住江门市美景街9号202房。

　　诉讼代理人潘启锐，广东东方大卫律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)江门市安夏实业发展总公司(以下简称“安夏公司”)。住所地：江门市环市三路48号。

　　法定代表人黄家本，总经理。

　　诉讼代理人刘棉春、梁慧华，广东巨信律师事务所律师。

　　上诉人陈飞舟因商品房预售合同纠纷一案，不服蓬江区人民法院(2001)江蓬法民初字第275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　本院查明：2000年10月28日，被上诉人安夏公司(甲方)与上诉人陈飞舟(乙方)签订了〔2000〕江安夏字第15#01铺号《购买房屋协议书》，约定：乙方向甲方购买坐落于江门市好景花园盈翠苑第15幢商铺首层H轴至V轴交1至1/5轴，建筑面积210平方米，单价6500元/平方米，房屋价款为1365000元;二层H轴至V轴至楼边交1轴至16轴至楼边(包括206、207住宅和二楼办公室)，建筑面积 560平方米，单价1500元/平方米，房屋价款840000元;首层小车房一个，价款65000元;以上房款合计2270000元，交款时间为第一次签约首期付款67万元，余下160万元实行银行供楼付清;乙方如逾期付款，甲方则根据乙方应付欠款额按月息20‰另向乙方收取罚息;逾期付款超过三个月，甲方则视作乙方违约取消本协议。

　　2000年12月28日，甲方安夏公司与乙方陈飞舟签订〔2000〕江安夏字第15#202号《购买房屋协议书》，约定乙方向甲方购买好景花园住宅第15幢202房，建筑面积90.08平方米，单价1550元/平方米，房屋价款139624元，交款时间为第一次签约首期付款29624元，余下11万元实行供楼付清;其他条款与前一份协议基本相同。

　　甲方代表(经办人)陈适芳与乙方陈飞舟均在上述两份协议上签名。签约后，上诉人分别于2000年10月31日支付好景花园15幢01铺首期房款114000元，于2000年11月29日支付好景花园15幢01铺部分房款6万元，于2001年2月13日支付好景花园 15幢首层01铺部分房款5万元及202、206房首期房款5万元，但余款至今未付，被上诉人亦一直未予催告。被上诉人安夏公司收款后，由其出纳陈适芳开具四张收据给上诉人。

　　2001年3月5日，上诉人陈飞舟在被上诉人安夏公司的签约代表陈适芳的协助下，前往中国建设银行江门市分行办理楼宇按揭贷款的有关手续。陈飞舟与建设银行签订了抵押贷款合同后，建设银行代房产监理所收取了备案费300元。同年4月12日，江门市地税局对建设银行与陈飞舟达成的抵押贷款合同征收了印花税，陈飞舟就好景花园15幢202、206、207房向中国人民保险公司江门分公司投保个人抵押贷款房屋保险，并缴纳了保险费共2771.93元。

　　2001年4月16日，安夏公司向原审法院提起诉讼，请求判决解除双方于2000年10月28日签订的《购买房屋协议书》，并判令上诉人支付违约金5万元及本案诉讼费用。

　　另查明：被上诉人安夏公司具备房地产项目的开发资质，并依法取得了好景花园的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证及预售商品房许可证。

　　案经原审法院审理认为：双方在平等自愿的基础上签订的《购买房屋协议书》，意思表示真实，没有违反法律规定，是有效合同，双方应严格按约定的权利义务履行合同。被告无依期将首期购房款在约定的期限内全部支付给原告，已违反了双方在合同中约定的逾期付款罚息和取消协议的条款，其行为已构成违约。按违约条款计算被告应支付给原告的违约金为53296元(从签约之日至起诉之日止，按月息20‰，分段计算所得)，现原告要求解除合同以及由被告支付违约金50000元的请求，没有超出双方在合同中约定的范围，应予支持。据此，作出判决如下：一、解除原、被告双方于2000年 10月28日签订的(2000)江安夏字NO15#01铺《购买房屋协议书》。二、原告应将原收取被告交付属NO15#01铺号的购房款244376元退回给被告。三、被告应支付给原告违约金50000元。四、上述第二、第三项自本判决发生法律效力之日起五日内执行完毕。五、驳回原、被告的其他诉讼请求。本案受理费23370元，由被告负担。

　　上诉人陈飞舟不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、一审判决书遗漏了被上诉人协助上诉人办理房产备案、银行按揭手续、房产保险合同和上诉人已缴纳有关费用等内容。二、双方在《购买房屋协议书》中约定了合同解除的条件，到2001年1月28日止上诉人逾期交付首期款已达三个月，那么被上诉人此时被上诉人主张解除合同的条件就完全成立了，其可以行使解除权，以通知形式告知上诉人解除合同。但是，被上诉人不仅不通过通知、声明、催告等形式行使解除权，而且以自己的实际行动(在2001年2月23日继续收取上诉人支付的10万元和在3、4月份协助上诉人办理按揭贷款等手续)表明放弃这一权利，从而使合同解除权归于消失。三、被上诉人从未作出解除合同的意思表示，没有书面或口头的通知，所以并未发生解除合同的效果，因此被上诉人请求法院确认解除合同的效力不符合程序。而且，只能是对解除合同有异议的上诉人才有权向法院请求确认解除合同的效力，本案中被上诉人无权请求法院确认解除合同的效力。四、即使解除合同，被上诉人亦无权就2001年1月28日以后的扩大损失部分请求赔偿和支付违约金。五、一审判决解除合同，却仍然判决上诉人支付5万元违约金于法无据。六、被上诉人协助上诉人办理按揭贷款等手续，上诉人因此交纳了若干费用，由于被上诉人的故意行为导致上诉人的经济损失，被上诉人应承担相应责任。

　　被上诉人安夏公司答辩称：一、双方在合同中约定的只是解除合同的条件，而非解除合同的行使期限。二、被上诉人的解除权只能在上诉人催告后在合理期限内不行使才消失，这是被上诉人解除权消失的唯一条件。而上诉人从未向被上诉人催告行使解除权，且提起诉讼的时间 2001年4月16日，距离2001年1月28日不到三个月时间，也应认定为合理期限。因此，被上诉人的解除权依法并未消失。三、上诉人主张被上诉人在 2001年1月后仍收取房款及3、4月份协助上诉人办理按揭手续的行为是默许其延迟付款，已丧失了解除权，没有法律依据。四、通知解除合同并非提起诉讼的前置程序，被上诉人有权请求法院确认解除合同的效力。五、因上诉人的违约导致解除合同，全部责任在于上诉人，应对造成被上诉人的损失承担赔偿责任。赔偿损失须以过错为要件，而被上诉人在本纠纷中无任何过错，故无须对上诉人的损失承担任何责任。