商品房预售合同的性质是怎样的？

　　1、商品房预售合同有啥特点

　　(1)标的物的特殊性商品房预售合同中的标的物为特定物，房屋作为一种商品是不可替代物，在设计风格、建筑材料、室内装修等方面两栋房屋可能是相同的，但是其所处的地理位置、楼层、朝向、采光度以及处于不同的楼盘等因素，因此房屋买卖只能个别论价，在签订商品房预售合同时标的物已经特定。

　　(2)合同履行的非及时性就给付房屋价款来讲，当今很多买受人是采用按揭贷款的形式分期付款，就交付房屋的行为而言，是在合同生效后的某个时间来交付房屋，所以说合同履行具有非及时性。从而导致合同的履行需要较长的时间，进而多发生商品房预售交易纠纷。

　　(3)调整法律的国家干预性买房花费是一笔较大的投资，关系到买受人的切身利益，为了防止开发商实施欺诈而损害购房者的利益，国家对商品房预售进行一定干预，这种干预主要表现在法律法规以及司法解释中规定了许多关于预售行为的强行性的规范， 以此排除当事人的约定。比如，《城市商品房预售管理办法》第lO条对实行预售商品房合同登记备案制度的规定，《城市房地产开发管理暂行办法》第条对实行预售商品房权属登记制度的规定等等。

　　(4)性质的债权性在商品房顸售合同签订时，其房屋还没有现实存在，因此无法进行房屋权属登记从而实现物权变动。此时，买受人对于房屋只享有期待权。

　　2、商品房预售合同的性质

　　(1)商品房预售合同是否为预约合同?

　　商品房预售合同不是预约合同。因为，在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等合同条款都有明确的规定，双方可以按照商品房预售合同的规定直接履行，达到交易目的。

　　(2)商品房预售合同是否为附期限的合同?

　　附期限的合同，是指以一定的期限到来作为合同效力开始或终止根据的合同。如果所附期限是作为合同效力开始的根据，则该期限为延缓期限;如果所附期限是作为合同效力终止的根据，则该期限为解除期限。

　　在商品房预售合同中，双方约定在将来的一定期限交付房屋，这里的“期限”，不是附期限合同中的“期限”。因为：

　　其一，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的解除期限，则商品房预售合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，但在期限到来时，商品房预售合同终止效力，双方应当解除合同。

　　其二，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限，则商品房预售合同虽然已经成立，但还没有发生法律效力，只在期限到来时，商品房预售合同才发生法律效力。

　　(3)商品房预售合同是否为期货买卖合同?

　　将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的。期货买卖合同，是指期货交易所为进行期货交易而制定的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同，通常采用“标准合同”形式。

　　而商品房预售合同：

　　第一，商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的，而不是通过公开竞价的方式确定的;

　　第二，商品房预售合同的标的物是商品房，而不是合同本身;

　　第三，商品房预售合同的目的在于获取房屋，不具有套期保值和价格发现的功能;

　　第四，由于房屋的面积、坐落、单元等方面存在着诸多的差别，不具有标准化的特征。

　　所以，商品房预售合同不是期货买卖合同。

　　(4)商品房预售合同是否为分期付款买卖合同?

　　在商品房预售合同中，预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款，这种做法类似于分期付款买卖。商品房预售合同不是分期付款买卖合同。所谓分期付款买卖合同，指的是出卖方将出卖物交付给买受方，买受方将其应付的总价款，按照一定期限分批支付给出卖方的买卖合同。

　　其原因主要有三：一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后必须交付给买受方，这样才能实现买受方的经济目的。二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后，尚有二期以上的价款需要支付;但商品房预售合同中，预购方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款，也可以在取得房屋前分期支付价款。这种分期付款与分期付款买卖合同中的分期付款是不同的;前者是在取得标的物之前的分期付款，而后者是在取得标的物后的分期付款。三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资，以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资，以满足出卖方资金不足的需要。

　　(5)从交付的期限角度看，则商品房预售合同属于远期交货合同。

　　所谓远期交货合同，是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期限内交货的合同。