浅析当前商品房预售合同纠纷案件特点及对策

　　江西省宜春市袁州区人民法院从该院司法统计数据中发现，该院2011年前三季度商品房预售合同纠纷案件呈现“两增”现象。一是受案数大幅增多。共受理此类案件121件，比去年同期增加105件，占今年前三季度房地产开发经营合同纠纷案件受案总数的89.63%，占近五年同期受案总数的63.68%。主要是新收案件大幅度增多，共新收此类案件116件，比去年同期增加102件，占今年前三季度房地产开发经营合同纠纷案件新收案件总数的93.55%，占近五年同期新收案件总数的78.38%。二是结案标的额大幅增大。结案标的额为173.0021万元，比去年同期增加131.6965万元，占今年前三季度房地产开发经营合同纠纷案件结案标的总额的79.49%，占近五年同期结案标的总额的54.47%。

　　该院分析出现“两增”现象的原因，一是开发商虚假宣传与承诺，误导消费者。在商品房预售过程中，部分房地产开发商为追求最大利益，以虚假商业广告和宣传资料方式进行宣传与承诺，有的任意夸大或虚构住房的居住环境、配套设施，有的吹嘘其房屋升值潜力无限，误导购房者盲目投资。部分房地产开发商在商品房预售时为吸引购房者，在合同中承诺交房后多少日内能办理两证交付购房者，但当购房者付清房款入住后，却因种种原因长期不申报办理土地、房屋权属初始登记及两证，致使购房者无法及时取得两证。二是开发商违反诚实信用原则，故意隐瞒房屋真实情况。有的房屋存在质量瑕疵，在购房者入住后发现房屋存在漏水、开裂、脱落等质量问题;有的房屋套内面积或者建筑面积“缩水”，与合同约定面积不符;还有的开发商采取欺诈手段一房二卖甚至一房多卖，当购房者以现金或贷款方式付清或已支付大部分购房款时，才知该房屋又被预售给了他人并已经为他人办理了房屋过户手续，给购房者带来一定经济损失。三是交易标的不确定，增大购房者风险。在商品房预售中，由于建设工期长，买期房面临的风险比买现房的大得多。有的开发商收到商品房预售购房款后，由于种种原因未能按期竣工或如期交房，给购房者造成较大损失。四是对开发商资质审查不严，缺乏有效监管。部分地方政府为引进投资项目，在审查开发商资质等方面放松监管力度，让一些原本不具备房地产开发经营资格的开发商利用种种手段获取经营资格，导致所开发的房屋存在建筑质量等问题，一旦交付房屋随即引发与购房者的纠纷。

　　该院建议，一是规范商品房预售宣传市场。由地方政府出台商品房预售宣传与承诺相关细则，限定开发商对预售商品房的宣传幅度，加大对开发商虚假宣传与承诺的惩罚力度，杜绝虚假宣传与承诺。二是加强商品房相关信息管理。建立集商品房验收、买卖、过户登记等相关信息为一体的互联网电子查询平台，对于不符合验收规格的商品房，一律不予发放商品房验收合格证，并将商品房是否验收合格情况及时录入互联网电子查询平台;认真核实商品房买卖、过户登记等相关情况，并详细录入互联网电子查询平台，杜绝出现未经验收合格即交房、一房二卖甚至一房多卖等欺诈购房者的现象。三是加大法制宣传力度。通过“法制进小区”等活动，加大对此类已审结案件的宣传报道，加强购房者对商品房买卖相关法律知识的学习，并警戒购房者冷静投资。四是提高市场准入门槛。地方政府加大监管力度，严把房地产开发经营资格关，对于不符合经营资格的开发商，一律拒之门外。