商品房预售合同纠纷的解决

　　1、商品房预售所应具备哪些条件?

　　(1)开发商已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房产开发商进行商品房开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋属于非法建筑。购买者要在购买房屋前要先验证开发商的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。

　　(2)持有建设工程规划许可证。此项规定是商品房开工建设的前提，房产开发商只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。

　　(3)按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事房产项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。

　　(4)开发商已经向县级以上人民政府房产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明。此规定的目的在于将商品房预售的活动置于政府房产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。

　　2、什么是商品房预售合同纠纷?

　　商品房预售合同是商品房买卖合同的一种，具体是指房地产开发商将尚未建成的商品房向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的商品房买卖合同。

　　商品房预售合同纠纷是房产合同纠纷中常见的一种纠纷，如果商品房买卖双方(开发商和购房者)一方未按合同的要求履行合同规定的内容就会引发商品房预售合同纠纷，例如：购房者不按时支付房产费用;开发商不按时给购房者办理房产证等。

　　由于商品房买卖涉及的相关法律法规较多，商品房买卖的交易当事人由于风险意识差、房产法律知识不足等原因，在现实的房产买卖交易中很容易引起商品房预售合同纠纷的发生。

　　3、商品房预售合同纠纷裁判思路

　　(1)商品房预售合同效力的认定。《城市房地产管理法》第四十五条规定的商品房预售的四个条件之间不是并列关系，前三个条件是取得预售许可证的前提，也即只要取得预售许可证就不能以不具备前三个条件或其中之一来认定预售合同无效。

　　(2)商品房买卖合同签订后，发生规划许可证被行政部门撤销，预售许可证被行政部门撤销，预售许可证已过有效期等情形，均不影响预售合同的效力。

　　(3)出卖人在商品房买卖合“商品房的销售依据”一栏处空白，并不能据此认定出卖人存在“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明”。

　　(4)商品房买卖预约合同具备实质要件的认定。如果预约合同已具备了商品房的地点，名称，购买房屋的基本情况，销售方式，价格，付款方式，房屋交付条件及日期，违约责任等，说明即使不再另行签订新的买卖合同，该房屋买卖行为亦能得到履行，可据此认定为《商品房买卖合同司法解释》第五条规定的主要内容已具备。

　　(5)开发商在预售商品房时未告知买受人所购房租内铺设管道，应承担民事赔偿责任。不因开发商做了局部装修，不影响外观为由而免除责任。

　　4、预售商品房合同纠纷怎么举证?

　　(1)证明当事人主体适格的证据

　　A、当事人为自然人的，应提交身份证明资料，如身份证或户口本等;

　　B、当事人为法人或其他经济组织的，应提交主体登记资料，如工商营业执照副本、工商注册登记资料或社团法人登记证等;

　　C、法人或其他经济组织的名称在讼争法律事实发生后有变更的，应提交变更登记的资料。

　　(2)证明房屋买卖法律关系成立及合同履行情况的证据(普遍适用于各种商品房预售合同纠纷案件)

　　A、房地产买卖合同;

　　B、房地产销售许可证;

　　C、购房方支付房款的收据或发票。购房方以按揭(抵押)贷款方式支付房款的，还应提供按揭(抵押)贷款合同、借款借据、分期支付按揭款的清单等;

　　D、房屋竣工验收情况的证明;

　　E、房屋交接时间的证明。

　　(3)当事人还应针对具体的诉讼请求提交仅适用于某类案件的证据

　　因开发商逾期交房，购房方要求解除《房地产买卖合同》、支付逾期交房违约金及赔偿损失的：

　　A、购房方受到损失的证据;

　　B、售房方以施工期间遇到不可抗力为由提了抗辩的，应提供气象、地震、消防等相关部门出具的证明资料等。

　　因开发商延期办理《房地产证》，购房方要求支付延期办证违约金的：

　　A、售房方通知购房方办理产权转移登记和办理《房地产证》的证明;

　　B、售房方已办理房地产初始登记的证明;

　　C、房地产证或产权转移登记的电脑查询单。

　　(4)当事人在诉讼请求中有具体请求金额的，应提交详细的计算清单。